Formerfordernisse für Ausübung einer Option, Frist für Zurückweisung einer Kündigung nach § 174 BGB wegen fehlender Vollmacht

Ist mietvertraglich eine bestimmte Form für die Ausübung einer Option zur Verlängerung eines Mietverhältnisses nicht vorgesehen, kann die Option auch durch Telefax erfolgen.

Die Zurückweisung eines Widerspruchs gegen eine Vertragsfortsetzung nach § 174 BGB wegen mangelnder Vollmachtsvorlage ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. nimmt die Bekl. mit der vorliegenden Klage auf Räumung und Herausgabe von Gewerbeflächen und -räumlichkeiten, die Bekl. zu 1) zusätzlich unter Rückbau der auf dem Grundstück … befindlichen Auto- und Reifenservicehalle, in Anspruch. […]

Das Landgericht hat die Klage hinsichtlich der mit einer Doppelgarage bebauten Fläche abgewiesen und ihr im Übrigen stattgegeben. Gegen die teilweise Klageabweisung richtet sich die Berufung der Kl., und die Berufungen der Bekl. zu 1) und des Bekl. zu 2) richten sich gegen ihre jeweilige Verurteilung.

Die Kl. trägt vor: Die von der Bekl. zu 1) per Fax ausgeübte Option sei nicht unter Wahrung des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB ausgeübt worden. […] Die Ansicht, die Ausübung der Option unterliege nicht dem Schriftformerfordernis, weil der Erwerber allein durch die formgerechte Vereinbarung der Option hinreichend gewarnt sei und dann Nachforschungen anstellen könne, liefe darauf hinaus, nur noch für den Ursprungsvertrag die Einhaltung der Schriftform gemäß §§ 550, 126 BGB zu fordern. Denn der Erwerber müsse bei jedem Mietverhältnis mit dem späteren Abschluss von Nachträgen, der bei langfristigen Mietverträgen eher die Regel als die Ausnahme sei, rechnen und sei damit hinreichend gewarnt. […]

Die Bekl. zu 1) trägt zur Berufung der Kl. vor, die Ausübung der Option sei in der in § 2 Nr. 2 Satz 1 des Mietvertrages (im Folgenden : „MV“) vorgesehenen Form erfolgt. Dafür, dass es einer besonderen Form für die Verlängerung des Mietvertrages bedürfte, gebe der Mietvertrag nichts her. […]

Zu ihrer eigenen Berufung trägt die Bekl. zu 1) […] vor:

Sie habe den Kündigungen der Kl. widersprochen. Fraglich sei, ob rechtzeitig und ob die die Kündigung aussprechenden Personen bevollmächtigt waren und dies zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärungen für die Erklärungsempfängerin ersichtlich war. […]

Der Bekl. zu 1) sei weiterhin der Ansicht, dass die Bevollmächtigungen zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs nicht vorgelegen hätten und auch nicht nachgewiesen worden seien. Der Widerspruch der Bekl. sei auch unverzüglich i. S. v. § 174 BGB erfolgt. Die übliche Frist von einer Woche sei vorliegend ungenügend, weil es sich um eine Erklärung im Rechtsverkehr zwischen Kaufleuten handelte. Dort gelte es, die üblichen Sorgfaltspflichten unter Kaufleuten zu berücksichtigen und nicht inhaltslose Erklärungen in die Welt zu setzen. Die Bekl. zu 1) sei auch nicht zum Rückbau der Halle verpflichtet. (wird ausgeführt)

Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufungen der Kl., der Bekl. zu 1) und des Bekl. zu 2) offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben.

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist vorliegend nicht der Fall.

A. Berufung der Kl.

Das Landgericht hat die Klage hinsichtlich des Klageantrages zu 3) zu Recht abgewiesen. Der Kl. steht gegen die Bekl. zu 1) kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mieträume gemäß § 546 Abs. 1 BGB bzw. auf deren Herausgabe gemäß § 985 BGB zu. Denn das Mietverhältnis der Parteien über die mit einer Doppelgarage bebaute Fläche (Mietvertrag Nummer 805.8001.0) ist durch die von der Bekl. ausgeübte Option um 5 Jahre verlängert worden.

Die Bekl. zu 1) hat - entgegen der Ansicht der Kl. - die Option wirksam ausgeübt.

Nach § 2 Ziffer 1 MV ist der Bekl. zu 1) ein Optionsrecht eingeräumt, das Mietverhältnis einmal um weitere fünf Jahre zu verlängern, wobei von dem Optionsrecht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Festlaufzeit, mithin bis zum 30.6.2015, Gebrauch gemacht werden kann.

Die Bekl. hat die Verlängerungsoption mit Telefax vom 29.6.2015, welches am 30.6.2015 bei der Kl. eingegangen ist, wirksam ausgeübt, so dass sich das Mietverhältnis über den 30.12.2015 hinaus um weitere fünf Jahre verlängert hat.

1) Die Übermittlung per Telefax verstieß nicht gegen ein vertraglich vereinbartes Formerfordernis. Die mietvertragliche Vereinbarung sieht für die Option keine Form vor. § 2 Ziffer 2 MV bestimmt lediglich für Kündigungen, dass diese schriftlich zu erfolgen haben. Für die Ausübung der Option ist weder die Schriftform noch ein anderes Formerfordernis mietvertraglich vereinbart worden.

Der strengen Schriftform des § 126 BGB, für die ein Telefax mangels eigenhändiger Unter­zeichnung unzureichend wäre (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Auflage 2017, § 126 BGB, Rn 8 m.w.N.), bedurfte es für Ausübung der Verlängerungsoption entgegen der Ansicht der Kl. nicht.

Die vertraglich vereinbarte Verlängerungsoption gewährt der begünstigten Mietvertragspartei das Gestaltungsrecht, durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung den bestehenden Mietvertrag über den zeitlichen Ablauf hinaus um die in der Optionsklausel vereinbarte Frist oder auf unbefristete Zeit zu verlängern (Bub/Treier/Drettmann, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage 2014, II, Rn 427 mit Rechtsprechungsnachweisen). Durch die Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Im Übrigen wird der Mietvertrag aber mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten. Entsprechend bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrages darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober 2015 - XII ZR 84/14 - MDR 2015,1411).

Die Optionsausübung bedarf nicht der Schriftform des § 550 BGB (vgl. Bub/Treier/Drettmann, aaO., II Rn. 436; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 6. Auflage, Kapitel 5 Rn. 187; Ghassemi-Tabar/Guhling, Weitemeyer, Gewerberaummiete, 2015, § 550 BGB Rn. 66; wohl auch Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Auflage 2014, Vor § 535 BGB Rn. 63; Lindner-Figura, 3. Auflage, Kapitel 6 Rn. 70; Hartmut Guhling, NZM 2014, 529, 533 unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 24.7.2013 - XII ZR 104/12 - NZM 2013, 759, Tz. 25 und auf BGH, Urteil vom 5.2.2014 - XII ZR 65/13 - NZM 2014, 308, Tz 28; vgl. Senatsbeschlüsse vom 17.10.2016 - 8 U 41/16, vom 2.1.2017 - 8 U 136/16 und vom 15.6.2017 - 8 U 116/16 -, GE 2017, 1159; a. A. vgl. Münchener Kommentar/Häubling, BGB, 7. Auflage, § 535 BGB Rn. 27; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 542 BGB Rn. 188; Staudinger/Emmerich, BGB, 2044, Vorbem. zu § 535 BGB Rn. 104; vgl. OLG Köln, Urteil vom 29.11.2005 - 22 U 105/05 - NZM 2006, 464 für unwirksame Ausübung durch Telefax; OLG Frankfurt, Urteil vom 20.5.1998 - 23 U 121/97, NZM 1998,1006, Tz. 38; dagegen offen gelassen: Börstinghaus/Blank, Mietrecht, 5. Auflage, § 542 BGB Rn. 207; Senatsurteil vom 2.5.2013 - 8 U 130/12 - GE 2013, 808, Tz. 19; OLG Düsseldorf Urteil vom 22.1.2013 - I- 24 U 97/12 - ZMR 2013, Tz. 43).

Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es eine Reihe von Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es nämlich nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist (vgl. BGH, Urteil vom 24.2.2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518, Tz. 14) und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben ist (vgl. BGH, Urteil vom 7.5.2008 - XII ZR 69/06 - GE 2008,798, Tz. 14 m.w.N.). Dies gilt also auch für die einem Grundstückserwerber wichtige Kenntnis, bis zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis besteht. Enthält die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters, kann der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder nicht, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald enden oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Der Erwerber des Grundstücks ist aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Verlängerungsoption hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen (vgl. BGH, Urteil vom 5.2.2014 - XII ZR 65/13 - aaO., Tz. 28; vgl. BGH, Urteil vom 24.7.2013 - XII ZR 104/12 - NZM 2013, 759, Tz. 25; BGH, Ur­teil vom 2.5.2007 - XII ZR 178/04 - NZM 2007, 443, Tz. 27).

Da die Ausübung der Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Bedingungen bedeutet und die Option nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten Vertragsurkunde sein kann (BGH, Urteil vom 5.2.2014 - XII ZR 65/13 - NZM 2014, 308, Tz. 29), bedarf sie auch im Nachhinein nicht der Schriftform des § 550 BGB. Der Erwerber ist - wie bei anderen Fallgestaltungen - hinreichend dadurch geschützt, dass aus dem schriftlichen Mietvertrag die Vereinbarung über die Verlängerungsoption zu entnehmen ist und er zur tatsächlichen Ausübung Erkundigungen einholen kann (vgl. Senatsbeschlüsse vom 17.10.2016 - 8 U 41/16 -, vom 2.1.2017 - 8 U 136/16 - und vom 15.6.2017 - 8 U 11/16). Soweit die Kl. meint, diese Auffassung liefe auf eine Aus­höhlung von § 550 BGB hinaus, weil der Erwerber bei jedem Mietverhältnis mit dem späteren Abschluss von Nachträgen rechnen müsse und somit hinreichend gewarnt sei, trägt diese Argumentation nicht. Denn anders als bei der in dem schriftlichen Mietvertrag vereinbarten Verlängerungsoption, bei der der Erwerber aus der Mietvertragsurkunde einen Hinweis auf die Möglichkeit der Optionsausübung und damit einer Verlängerung des Mietverhältnisses erhält, ist dies bei Vereinbarungen in Nachträgen regelmäßig nicht der Fall.

B. Berufung der Bekl. zu 1)

Das Landgericht hat aus zutreffenden Gründen den Klageanträgen zu 1) und zu 2) auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Mietflächen und -räume durch die Bekl. zu 1) stattgegeben. […]

1. Zur Vertretungsmacht der Zeugin T.

a) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Zeugin T. den Widerspruch zur Vertragsverlängerung mit Vertretungsbefugnis für die von der Kl. beauftragte Hausverwaltung erklärte. […]

2. Zur Wirksamkeit des Widerspruchs der Kl.

Der Widerspruch der Kl. zur Vertragsverlängerung ist auch wirksam. Die Zurückweisung mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde seitens der Bekl. zu 1) ist nicht unverzüglich i.S.v. § 174 BGB erfolgt.

Für die Frage, ob eine Zurückweisung i. S. d. § 174 Satz 1 BGB unverzüglich erfolgt ist, gelten die zu § 121 BGB aufgestellten Grundsätze entsprechend (s. a. BAG, Urteil vom 8.12.2011 - 6 AZR 354/10 -, BAGE 140, 64-75 T. 32 m.w.N.). Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB). Schuldhaftes Zögern setzt neben der objektiven Komponente, einem nicht mehr hinnehmbaren Zeitablauf, subjektiv ein schuldhaftes, also vorwerfbares Handeln voraus. Die Zurückweisung muss daher nicht sofort erfolgen. Dem Erklärungsempfänger ist vielmehr eine gewisse Zeit zur Überlegung und zur Einholung des Rates eines Rechtskundigen darüber einzuräumen, ob er das einseitige Rechtsgeschäft wegen fehlender Bevollmächtigung zurückweisen soll. Innerhalb welcher Zeitspanne der Erklärungsempfänger das Rechtsgeschäft wegen der fehlenden Bevollmächtigung zurückweisen muss, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls (st. Rspr. des BAG, vgl. Urteil vom 8.12.2011, aaO. m.w.N.; s. a. OLG München, Urteil vom 4. August 1995 - 21 U 5934/94 -, juris Tz. 17).

Die Zurückweisung einer Kündigung ist nach diesen Grundsätzen nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich i. S. d. § 174 Satz 1 BGB (BAG, Urteil vom 8.12.2011, aaO., Tz. 33 zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses). Die Frist beginnt mit der tatsächlichen Kenntnis des Empfängers von der Kündigung und der fehlenden Vorlegung der Vollmachtsurkunde (vgl. § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB; s. a. OLG München, aaO.). Der die Kündigung Erklärende hat ein berechtigtes Interesse daran, alsbald zu erfahren, ob die Wirksamkeit der Kündigung unter formalen Gesichtspunkten in Frage gestellt wird. Das gilt insbesondere in Fällen, in denen die Möglichkeit einer Nachkündigung an eine Frist gebunden ist. Da die Rüge des § 174 BGB keinerlei Nachforschungen über die wirklichen Vertretungs- und Vollmachtsverhältnisse und auch keinen schwierigen Abwägungsprozess erfordert, sondern rein formal und routinemäßig lediglich an das Fehlen der Vollmachtsurkunde knüpft, ist eine Zeitspanne von einer Woche unter normalen Umständen ausreichend, um die Entscheidung über die Zurückweisung nach § 174 BGB zu treffen (vgl. BAG, aaO. m.w.N.).

Diese Grundsätze gelten entsprechend bei der Erklärung eines Widerspruchs einer vertraglich vorgesehenen Mietvertragsverlängerung, wenn die Mietvertragsparteien der Verlängerung nicht binnen einer festgesetzten Frist widersprechen. Auch hier hat der Widersprechende ein berech­tigtes Interesse daran, alsbald zu erfahren, ob die Wirksamkeit der Widerspruchserklärung unter formalen Gesichtspunkten in Frage gestellt wird. Zudem knüpft die Rüge des § 174 BGB hier ebenfalls rein formal und routinemäßig lediglich an das Fehlen der Vollmachtsurkunde an. Die Bekl. zu 1) stellt auch nicht in Abrede, dass die übliche Frist insoweit eine Woche beträgt.

Die Bekl. zu 1) hat auch keine Umstände vortragen, welche die Frist von einer Woche vorlie­gend als ungenügend erscheinen lassen. Unerheblich ist insoweit, dass es sich um eine Erklärung im Rechtsverkehr zwischen Kaufleuten handelte und dort besondere Sorgfaltsmaßstäbe herrschen mögen. Auch mögen die Vertretungsbefugnisse der Damen Th. und Tr. für die Bekl. zu 1) unklar gewesen sein, weil Frau Tr. als Sekretärin für die Hausverwaltung tätig war. Denn für eine Zurückweisung gemäß § 174 BGB sind keinerlei Nachforschungen über die wirklichen Vertretungs- und Vollmachtsverhältnisse nötig, weil die Zurückweisung allein wegen der unterlassenen Vorlage einer Vollmachtsurkunde erfolgen kann. Bei einer Zurückweisung der Erklärung wegen fehlender Vollmachtsurkunde lief die Bekl. zu 1) insoweit keine Gefahr, inhaltslose Erklärungen in die Welt zu setzen, weil die Vollmachturkunde - leicht feststellbar - der Widerspruchserklärung eben nicht beigefügt war.

Der Bekl. zu 1) sind die Schreiben, mit denen der Verlängerung der Mietverhältnisse widersprochen wurde, am 3.6.2015 übergeben worden. Selbst bei Zugang des Schreibens der Bekl. zu 1) vom 12.6.2015 noch an diesem Tage bei der Hausverwaltung wäre die Zurückweisung erst 9 Tage nach Zugang der Widerspruchserklärung und damit nicht mehr unverzüglich erfolgt.

3. Zur Pflicht zum Rückbau der Autohalle

Der Senat hält auch wie das Landgericht dafür, dass die Bekl. zu 1) gemäß § 546 Abs. 1 BGB zum Rückbau der auf dem Grundstück … befindlichen Auto- und Reifenservicehalle verpflichtet ist.

Zutreffend führt das Landgericht aus, dass der Mieter grundsätzlich bauliche Änderungen an der Mietsache einschließlich von ihm errichteter Gebäude bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen hat, sofern sich nicht aus den Umständen ergibt, dass der Vermieter hierauf verzichtet hat (BGH, Urteil vom 23.10.1985 - VIII ZR 231/84 - BGHZ 96, 141-146 und BGH, Urteil vom 26.4.1994 - XI ZR 97/93 - juris). Soweit die Bekl. zu 1) ausführt, die Auto- und Reifenservicehalle sei bei Begründung des hier streitgegenständlichen Mietverhältnisses im Jahre 2008 bereits vorhanden gewesen, führt dies zu keiner abweichenden Bewertung.

Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat entschieden, dass der Mieter von Gewerberaum, der von seinem Mietvorgänger im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten übernimmt, im Rahmen seiner Rückgabepflicht diese bei Beendigung des Mietvertrages zu entfernen und insoweit den früheren Zustand wiederherzustellen hat, weil er sich mit Abschluss des Mietvertrages behandeln lassen muss wie ein Mieter, der die eingebrachten Sachen erst nach Abschluss des Mietvertrages einbaut und mit Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen hat (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 13.6.1990 - 4 U 118/89 -, juris).

Dies gilt erst recht im vorliegenden Fall, in dem ausweislich des unstreitigen Sachverhalts des angefochtenen Urteils die Bekl. zu 1) selbst die Halle im Rahmen früherer Mietverhältnisse errichtet hatte und sich die Rückbauverpflichtung des Mieters durch den neuen Mietvertrag nicht erledigt hat.

Zwar wäre dies anders zu bewerten, wenn die Halle mit dem streitgegenständlichen Mietvertrag mitvermietet worden wäre. Hiergegen spricht jedoch schon, dass die Kl. entgegen der Ansicht der Bekl. zu 1) nicht Eigentümerin der Halle geworden ist. Die Halle ist nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gemäß § 94 BGB geworden und damit in das Eigentum der Kl. übergegangen. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach feststehender Rechtsprechung regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck i.S.v. § 95 BGB geschieht (BGH, Urteil vom 22.12.1995 - V ZR 334/94 -, juris Tz. 8). Dieser Vermutung entgegenstehende Vereinbarungen hat die Bekl. zu 1) nicht vorgetragen. Zudem trifft - wie das Landgericht zutreffend ausführt - den Mieter auch dann eine Rückbaupflicht, wenn der Vermieter Eigentümer der vom Mieter errichteten Baulichkeit geworden ist (BGH, Urteil vom 26.4.1994 - XI ZR 97/93 - juris Tz. 32). […]

C. Berufung der Bekl. zu 2)

Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass die Kl. von dem Bekl. zu 2) gemäß § 546 Abs. 2 BGB die Räumung und Herausgabe der ihm von der Bekl. zu 1) untervermieteten, teilweise mit einer Autohalle bebauten Fläche verlangen kann. Das Mietverhältnis der Kl. und der Bekl. zu 1) über diese Mietflächen ist beendet. […]

Ist mietvertraglich keine bestimmte Form für die Ausübung einer Verlängerungsoption vereinbart, kann die Option auch per Telefax übermittelt werden. Die Zurückweisung eines Widerspruchs gegen eine Vertragsfortsetzung nach § 174 BGB wegen mangelnder Vollmachtsvorlage ist nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr – weil nicht unverzüglich – möglich.

Der Gewerbemietvertrag bezog sich auf eine Freifläche mit Doppelgarage, für die eine Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre vorgesehen war, und auf Freiflächen mit vorhandener Autohalle und einer Reifenservice-Halle, für die eine automatische Verlängerung um weitere fünf Jahre vereinbart war, falls nicht eine Partei widerspreche. Der Vermieter nimmt den Mieter und den Untermieter auf Räumung und Herausgabe der Gewerbeflächen und -räumlichkeiten und zusätzlich auf Rückbau der auf dem Grundstück befindlichen Auto- und Reifenservicehalle in Anspruch. Das Landgericht wies die Klage hinsichtlich der mit einer Doppelgarage bebauten Fläche wegen einer Vertragsverlängerung aufgrund einer vereinbarten und ausgeübten Option ab und verurteilte im Übrigen den Klageanträgen gemäß. Dagegen wendeten sich die Parteien mit der Berufung.

Das KG, 8. ZS, teilte mit, es sei beabsichtigt, die jeweiligen Berufungen durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Dem Vermieter stehe kein Anspruch auf Herausgabe der mit einer Doppelgarage bebauten Fläche zu, weil der Mieter die vereinbarte Option auf Vertragsverlängerung wirksam ausgeübt habe. Der Mieter habe die Verlängerungsoption wirksam per Telefax ausgeübt. Das habe nicht gegen ein vertraglich vereinbartes Formerfordernis verstoßen. Die mietvertragliche Vereinbarung sehe für die Option keine Form vor, weder die Schriftform noch ein anderes Formerfordernis.

Die vertraglich vereinbarte Verlängerungsoption gewähre der begünstigten Mietvertragspartei das Gestaltungsrecht, durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung den bestehenden Mietvertrag über den zeitlichen Ablauf hinaus um die in der Optionsklausel vereinbarte Frist oder auf unbefristete Zeit zu verlängern. Durch die Ausübung komme kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirke sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein.

Entsprechend bewirke die Ausübung der Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrages darstelle.

Die Optionsausübung bedürfe nicht der Schriftform des § 550 BGB. Da die Ausübung der Option keine Änderung der vertraglichen Bedingungen bedeute, und weil die Option nicht Bestandteil der von § 550 BGB geforderten schriftlichen Vertragsurkunde sein könne, bedürfe sie auch im Nachhinein nicht der Schriftform des § 550 BGB.

Der Erwerber sei hinreichend dadurch geschützt, dass dem schriftlichen Mietvertrag die Vereinbarung über die Verlängerungsoption zu entnehmen sei und es zur tatsächlichen Ausübung Erkundigungen einholen könne.

Soweit der Kläger/Vermieter meine, diese Auffassung liefe auf eine Aushöhlung des § 550 BGB hinaus, weil der Erwerber bei jedem Mietverhältnis mit dem späteren Abschluss von Nachträgen rechnen müsse und somit hinreichend gewarnt sei, trage diese Argumentation nicht. Denn anders als bei der in dem schriftlichen Mietvertrag vereinbarten Verlängerungsoption, bei der der Erwerber aus der Mietvertragsurkunde einen Hinweis auf die Möglichkeit der Optionsausübung und damit einer Verlängerung des Mietverhältnisses erhalte, sei dies bei Vereinbarungen in Nachträgen regelmäßig nicht der Fall.

Im Übrigen sei die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Mietflächen begründet. Der Widerspruch des Vermieters zur Vertragsverlängerung sei wirksam. Die Zurückweisung mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde durch den Mieter sei nicht unverzüglich i.S.d. § 174 BGB erfolgt. Hierzu würden die zu § 121 BGB aufgestellten Grundsätze entsprechend gelten. Unverzüglich bedeute ohne schuldhaftes Zögern. Schuldhaftes Zögern setze neben der objektiven Komponente, einem nicht mehr hinnehmbaren Zeitablauf, ein schuldhaftes, also vorwerfbares Handeln voraus. Die Zurückweisung müsse daher nicht sofort erfolgen. Dem Erklärungsempfänger sei vielmehr eine gewisse Zeit zur Überlegung und zur Einholung des Rates eines Rechtskundigen darüber einzuräumen, ob er das einseitige Rechtsgeschäft wegen fehlender Bevollmächtigung zurückweisen solle.

Innerhalb welcher Zeitspanne der Erklärungsempfänger das Rechtsgeschäft wegen der fehlenden Bevollmächtigung zurückweisen müsse, richte sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Die Zurückweisung einer Kündigung sei nach diesen Grundsätzen nach einer Zeitspanne von mehr als einer Woche ohne das Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls nicht mehr unverzüglich. Die Frist beginne mit der tatsächlichen Kenntnis des Empfängers von der Kündigung und der fehlenden Vorlegung der Vollmachtsurkunde. Der die Kündigung Erklärende habe ein berechtigtes Interesse daran, alsbald zu erfahren, ob die Wirksamkeit der Kündigung unter formalen Gesichtspunkten in Frage gestellt werde.

Diese Grundsätze würden entsprechend bei der Erklärung eines Widerspruchs einer vertraglich vorgesehenen Mietvertragsverlängerung gelten, wenn die Mietvertragsparteien der Verlängerung nicht in einer festgesetzten Frist widersprechen. Auch hier habe der Widersprechende ein berechtigtes Interesse daran, alsbald zu erfahren, ob die Wirksamkeit der Widerspruchserklärung unter formalen Gesichtspunkten in Frage gestellt werde. Vorliegend habe der Mieter auch keine Umstände vorgetragen, welche die Frist von einer Woche als ungenügend erscheinen lasse.

Zur Pflicht zum Rückbau der Autohalle sei mit dem Landgericht davon auszugehen, dass der Mieter grundsätzlich bauliche Änderungen an der Mietsache einschließlich von ihm errichteter Gebäude bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen habe, sofern sich nicht aus den Umständen ergebe, dass der Vermieter hierauf verzichtet habe.

In einem derartigen Zusammenhang habe das OLG Hamburg entschieden, dass der Mieter von Gewerberaum, der von seinem Mietvorgänger im Einverständnis mit dem Vermieter Einbauten übernehme, im Rahmen seiner Rückgabepflicht diese bei Beendigung des Mietvertrages zu entfernen und insoweit den früheren Zustand wiederherzustellen habe, weil er sich mit Abschluss des Mietvertrages behandeln lassen müsse wie ein Mieter, der die eingebrachten Sachen erst nach Abschluss des Mietvertrages einbaue und mit Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen habe. Das gelte erst recht im vorliegenden Fall, in dem ausweislich des unstreitigen Sachverhalts der Mieter selbst die Halle im Rahmen früherer Mietverhältnisse errichtet hatte und die Rückbauverpflichtung des Mieters durch den neuen Mietvertrag nicht erledigt habe.

Zunächst wird auf ein erst kürzlich ergangenes Urteil des 8. Zivilsenats des KG vom 15. Juni 2017, GE 2017, 1159 mit Anmerkung Bieber in GE 2017, 1129 Bezug genommen. In jenem Fall war (offenbar) vereinbart, dass die dem Mieter gewährte Verlängerungsoption „schriftlich“ auszuüben war.

In diesem Zusammenhang hatte der 8. Zivilsenat des Kammergerichts auf die Schriftform des § 126 BGB Bezug genommen. Bei dieser Vorschrift handelt es sich um die durch Gesetz vorgeschriebene schriftliche Form. § 126 BGB ist allerdings auch für die vereinbarte Schriftform nach § 127 BGB anzuwenden. Nach § 127 Abs. 2 BGB genügt zur Wahrung dieser Form aber auch die telekommunikative Übermittlung, also auch ein Fax.

Im vorliegenden Fall war zur Form der Option nichts vereinbart, so dass ein Fax jedenfalls ausreichte. Wegen möglicher Beweisschwierigkeiten sollte jedoch in einem entsprechenden Mietvertrag zumindest die einfache Schriftform für die Optionsausübung vereinbart werden.