Formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens für Bruttomiete bei Abzug von nicht aktuellen Betriebskostenanteilen

Bei einem Mieterhöhungsverlangen auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete ist der zuletzt feststellbare Betriebskostenanteil herauszurechnen. Liegt für das Vorjahr eine Betriebskostenabrechnung nicht vor, kann auf die vorhergehende Abrechnung Bezug genommen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

2. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderungen der §§ 558, 558 a Abs. 1 BGB und ist deshalb geeignet, sowohl die Überlegungsfrist als auch die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB auszulösen. Dabei ist unschädlich, dass in der Aufstellung die Summe der Betriebskostenanteile mit 1,63 €/m2 und in dem Erhöhungsverlangen der Betriebskostenanteil mit 1,62 €/m2 angegeben worden ist. Bei einer Rechnung 1.339,16 € : 68,83 m2 : 12 ergibt sich ein abgerundeter Betrag von 1,62 €/m2. Die Summe in der Aufstellung von 1,63 €/m2 ergibt sich aus dem Umstand, dass die Summanden ihrerseits das Ergebnis einer Aufrundung oder Abrundung sind. Rechnerisch ist der Betrag von 1,62 €/m2 korrekt.

3. Wie das Amtsgericht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs festgestellt hat, genügt für die formelle Seite die Angabe des Betrages an Betriebskosten, der sich aus der letzten dem Vermieter zur Verfügung stehenden Abrechnung ergibt. Dabei ist es unschädlich, dass die Kl. sich auf die Betriebskosten des Jahres 2006 und nicht die Betriebskosten des Jahres 2007 bezogen hat, als sie mit Schreiben vom 16. Juni 2008 das Mieterhöhungsverlangen formuliert hat. In der auch vom Amtsgericht zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 - (NJW 2007, 2626, 2627) heißt es wörtlich:

"Der auf die Wohnung tatsächlich entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, ist der ‚zuletzt feststellbare' Betriebskostenanteil (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO unter 11 l b bb [1]). Dieser ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt."

a) Zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung lag der Kl. eine Abrechnung über die Betriebskosten des Jahres 2007 offenbar noch nicht vor. Ein Anlass zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung ergibt sich für die Kl. an sich erst dann, wenn es innerhalb derselben Wohnanlage Mietverhältnisse gibt, bei denen eine Nettokaltmiete vereinbart worden ist, so dass die Kl. für diese Mieter Betriebskostenabrechnungen wegen der von diesen Mietern gezahlten Vorschüsse erstellen muss. Der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist nicht zu entnehmen, dass der Vermieter in den Fällen, in denen er eine Erhöhung einer Bruttokaltmiete gemäß § 558 BGB erreichen will, möglichst bald nach Abschluss einer Abrechnungsperiode eine Betriebskostenaufstellung für die konkrete Wohnung verfassen muss, um den konkreten Betriebskostenanteil darlegen zu können. Der Maßstab, welche konkrete Betriebskostenübersicht der Vermieter seinem Verlangen auf Erhöhung einer Bruttomiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde legen darf, bestimmt sich nach dem Rechtsgedanken des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach eine Abrechnung über die Vorauszahlung für Betriebskosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. Es erscheint nicht sachgerecht, an die Darstellung der Betriebskosten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens strengere Anforderungen zu stellen als an die Abrechnung über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten. Dies erscheint auch praktikabel, da es dem Vermieter nicht zuzumuten wäre, zu unterschiedlichen Zeitpunkten Abrechnungen über die Betriebskosten zu erstellen.

b) Ihren Vortrag über den Umfang der Betriebskosten hat die Kl. sodann im Laufe des Rechtsstreits näher substantiiert. Hierfür würde allein die dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Aufstellung nicht ausreichen, weil ihr nur derjenige Anteil der Betriebskosten zu entnehmen ist, der auf die Wohnung entfällt. Eine Nachprüfung wäre dem Mieter im konkreten Fall nicht möglich, weil aus dieser Aufstellung nicht hervorgeht, welche Betriebskosten der Kl. insgesamt für das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, oder für die Wirtschaftseinheit aus mehreren Häusern, für die sie eine Abrechnung erstellt hat, entstanden sind. Eine Nachprüfung der in den einzelnen Sparten angefallenen Kosten ist dem Mieter in der Regel nur durch eine Einsichtnahme in die jeweiligen Belege, insbesondere in die dem Vermieter von dritter Seite erteilten Rechnungen möglich, die sich üblicherweise nicht auf eine einzelne Wohnung, sondern auf das betreffende Haus oder die Wirtschaftseinheit beziehen. Die Betriebskostenanteile, die sich aus der dem Mieterhöhungsverlangen beigefügten Aufstellung ergeben, sind das Ergebnis einer mathematischen Operation, nämlich der Division der in den einzelnen Betriebskostenarten geltend gemachten Beträge durch die gesamte Fläche aller beteiligten Wohnungen und der anschließenden Multiplikation des sich so ergebenden Betrags mit der Fläche der Wohnung der Bekl. Hier hat die Kl. eine auf den 5. November 2007 datierende Betriebskostenabrechnung vorgelegt, die eine Wohnung betraf, bei der eine Nettokaltmiete geschuldet war. Dieser Abrechnung ist zu entnehmen, dass sich das Haus W.straße in einer aus mehreren Häusern gebildeten Wirtschaftseinheit befindet, deren Gesamtwohnfläche bezüglich der Grundsteuer 14.900,08 m2 und bei allen anderen Betriebskostenarten 15.339,16 m2 beträgt. Aus dieser Aufstellung sind die in der Wirtschaftseinheit in den einzelnen Betriebskostenarten angefallenen Beträge ersichtlich. Werden die einzelnen Betriebskosten durch die jeweils maßgebliche Gesamtwohnfläche geteilt und mit der Fläche der Wohnung der Bekl. multipliziert, ergibt sich der jeweils auf die Bekl. entfallenden Kostenanteil, so beispielsweise bei den Kosten der Grundsteuer: 38.968,84 € : 14.900,08 m2 x 68,83 m2 = 180,01 € und auch bei der Straßenreinigung: 5.476,48 € : 15.339,16 m2 x 68,83 m2 = 24,57 €. Diese Beträge stimmen mit der dem Mieterhöhungsverlangen beigefügten Aufstellung überein.

c) Entgegen der Auffassung der Bekl. genügt die Kl. ihrer Darlegungslast in Bezug auf den konkreten Betriebskostenanteil, wenn sie - wie hier - im Rahmen des Rechtsstreits eine Aufstellung der Gesamtkosten vorlegt und gleichzeitig die Einsichtnahme in die dieser Aufstellung zugrunde liegenden Belege anbietet. Es trifft zwar grundsätzlich zu, dass es bei der Darstellung dieser Kosten nicht um die Erfüllung einer Abrechnungspflicht im Sinne des § 259 BGB geht, bei der gegebenenfalls Belege vorzulegen sind. Andererseits ist die wirtschaftliche Zielrichtung identisch. Der Vermieter muss dem Mieter die Höhe seiner Betriebskosten plausibel darlegen und notfalls beweisen. Beweisen kann er dies nur anhand der Rechnungen für die von dritter Seite erbrachten Leistungen. Diese muss er dem Mieter auf Wunsch vorlegen. Dies kann er nur dort, wo er seine Unterlagen aufbewahrt. Der Bundesgerichtshof hat eine grundsätzliche Verpflichtung zur Erteilung von Ablichtungen der Rechnungen in dem Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 (GE 2006, 502-505) verneint. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung praktische Überlegungen angestellt, die sich auch für den vorliegenden Fall anwenden lassen. Es heißt hier insbesondere:

"Dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann. Zwar ermöglicht es die Überlassung von Fotokopien dem Mieter darüber hinausgehend, die Abrechnung in seiner Wohnung zu überprüfen und die Kopien gegebenenfalls einem fachkundigen Berater zu überlassen. Die Überlassung von Fotokopien mag im Einzelfall auch dem Vermieter entgegenkommen. Jedoch kann der Vermieter, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern. Hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen - wie es auch der Bekl. nach Erhalt von rund 300 Fotokopien gestellt hat - vorgebeugt werden. Dieses Interesse des Vermieters würde nicht hinreichend berücksichtigt, wenn er dem Mieter stets - auch gegen Kostenerstattung - auf dessen Anforderung hin Belegkopien zu überlassen hätte."

Diese Überlegungen gelten auch hier. Es wäre im höchsten Maße unpraktikabel, wenn die Kl. aufgrund eines bloßen Bestreitens mit Nichtwissen gehalten wäre, den gesamten Bestand an Rechnungen zu kopieren und in den Rechtsstreit einzuführen, ohne dass die Bekl. konkrete Anhaltspunkte dafür hätte, dass die Angaben über die Kosten nicht zutreffend wären.

d) Soweit die Bekl. geltend macht, dass in irgendwelchen Vorgärten mindestens drei große Swimmingpools stehen sollen, ohne dass Wasser- und Stromverbrauch herausgerechnet würden, ist dies unerheblich. Die Kosten für den Wasserverbrauch werden nach dem Verhältnis der Fläche der konkreten Wohnung zur Gesamtwohnfläche umgelegt. Der konkrete Verbrauch ist also nicht maßgeblich. Dabei kommt es nicht darauf an, welcher Mieter wie viel Wasser in seiner Wohnung zu welchem Zweck verbraucht. Solange die Wohnungen in der Wirtschaftseinheit nicht mit wohnungsbezogenen KaltwasserzähIern ausgestattet sind, ist die Umlage nach der Fläche der einzig maßgebende Verteilerschlüssel. Für die Bekl. wirkt sich angesichts einer Gesamtwohnfläche von 15.339,16 m2 ein erhöhter Wasserverbrauch in drei Wohnungen nicht messbar aus. Der Stromverbrauch für eine Umwälzpumpe fällt ohnehin bei den Mietern an. Es ist nicht ersichtlich, dass hierfür Hausstrom verwendet wird.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung mit Bruttomiete, das auf den Mietspiegel Bezug nimmt, ist eine Umrechnung auf eine fiktive Nettomiete nötig. Das Kammergericht hatte (GE 2005, 180) gemeint, es müssten die zum Zeitpunkt der Abgabe der Erhöhungserklärung aktuellen Betriebskostenanteile herausgerechnet werden. Der Bundesgerichtshof (GE 2006, 46) hat das Ergebnis abgeschwächt, indem er verlangt hat, es müssten die zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten herausgerechnet werden. In den Entscheidungsgründen heißt es dann, damit sei der "zuletzt feststellbare" Betriebskostenanteil gemeint. Das Landgericht Berlin meint, damit könne nur eine schon vorliegende Betriebskostenabrechnung gemeint sein.

Im Mieterhöhungsverlangen aus dem Jahr 2008 waren zur Umrechnung Betriebskosten des Jahres 2006 angegeben. Der Mieter hielt das Erhöhungsverlangen für formal unwirksam. Im Laufe des Rechtsstreits ergänzte die Vermieterin ihren Vortrag über den Umfang der Betriebskosten. Das Amtsgericht verurteilte die Mieter antragsgemäß auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Mit Beschluss vom 24. April 2009 kündigte das Landgericht an, die Berufung zurückzuweisen. Das Mieterhöhungsverlangen sei formal wirksam, denn der zuletzt feststellbare Betriebskostenanteil seien hier die Betriebskosten aus dem Jahr 2006 gewesen, da offenbar für das Jahr 2007 noch keine Betriebskostenabrechnung vorlag. Zum Zeitpunkt der Abgabe des Erhöhungsverlangens sei die Abrechnungsfrist für Betriebskosten des Vorjahres noch nicht abgelaufen gewesen. Es sei daher eine Substantiierung über den Umfang der Betriebskosten erst im Rechtsstreit möglich gewesen. Dabei sei es unerheblich, dass der Mieter erhöhte Kosten für Wasserverbrauch wegen Swimmingpools in Vorgärten von Mietern geltend gemacht habe. Die Umlage nach der Fläche sei der einzig maßgebende Verteilerschlüssel; ein erhöhter Wasserverbrauch wirke sich für den Mieter nicht messbar aus.

Hinzuweisen ist auf den Beschluss des BGH (GE 2008, 1488). Dort heißt es wörtlich: "Danach ergibt sich der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil, den der Vermieter zur schlüssigen Darlegung seines Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete im Mieterhöhungsverlangen anzugeben hat, aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum, soweit diese bereits vorliegt." (Hervorhebung durch die Redaktion)