Formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung

Formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung; Abrechnung von Warm- und Kaltwasserkosten nach Abrechnungskreisen; Erläuterung von Einzelkosten

1. Zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung im Wohnraummietverhältnis.

2. Die Frage, ob die - einzeln ausgewiesenen - Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, läuft auf ein „Nullsummenspiel" hinaus, weil sich die Summe der zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändert. Die Beanstandung, dass die Kaltwasserkosten im „falschen Abrechnungskreis" aufgeführt seien, ist eine leere und deshalb unbeachtliche Förmelei. Den Vermieter trifft keine Pflicht, im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung die Vorschriften der Heizkostenverordnung mitzuteilen oder zu erläutern.

(Zu 2. Leitsatz der Redaktion)

1 Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung der Kl. in P. Die Kl. macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003/2004 bis 2006/2007 geltend.

2 Die Bekl. hält die Abrechnungen der Kl. aus formellen Gründen für unwirksam. Sie beanstandet zum einen, dass die Kl. die (gesondert ausgewiesenen) Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet hat und nicht mit den übrigen (kalten) Betriebskosten. Ferner seien die Verteilerschlüssel bei der Ermittlung des Energieanteils für die Warmwasserkosten nicht ausreichend erläutert und die Berechnung der Warmwasserkosten deshalb nicht nachvollziehbar und unwirksam.

3 Die Kl. hat Zahlung von 1.008,79 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 140,14 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht jeweils zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die vollständige Verurteilung der Bekl., die Bekl. die vollständige Abweisung der Klage.

4 Die Revision der Kl. hat Erfolg; die Revision der Bekl. ist hingegen unbegründet.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6 Der Kl. stehe die geltend gemachte Nachforderung aus den Abrechnungen für 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 nicht zu, weil diese Abrechnungen hinsichtlich der Ermittlung der Warmwasserkosten aus formellen Gründen unwirksam seien.

7 Die Kl. habe zwar den Anteil der Warmwasserkosten an den gesamten Energiekosten zunächst entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung zutreffend mit 17,57 % ermittelt; dies sei auch aus formellen Gründen nicht zu beanstanden. Die weiteren Berechnungsschritte zur Ermittlung des konkreten Betrags für Warmwasser seien jedoch nicht ausreichend erläutert und die Warmwasserabrechnung deshalb wegen fehlender Nachvollziehbarkeit unwirksam. Die Kl. habe nämlich nicht erläutert, dass sie bei der Ermittlung des auf den Warmwasserkostenanteil von 17,57 % entfallenden Betrages nur die einheitlich entstandenen Kosten (d. h. ohne die für die Warmwasserzähler angefallenen Kosten) angesetzt und zu dem so ermittelten Betrag anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler addiert habe. Zwar entspreche das der Regelung des § 9 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV, wonach Kosten, die nicht einheitlich entstanden seien, dem Anteil an den einheitlich entstandenen Kosten hinzuzurechnen seien. Die insoweit erforderlichen Rechenschritte seien aber nicht im Einzelnen dargelegt. So seien zwar die Gesamtkosten mit 211.263,40 € und die Kosten der Warmwasserzählermiete mit 10.426,03 € angegeben. Dass sich die Summe der einheitlich entstandenen Warmwasserkosten auf die Differenz dieser Beträge, nämlich auf 200.837,37 € belaufe, sei aber nicht erläutert. Auch die Abrechnungen für die Jahre 2004/2005 und 2005/2006 wiesen entsprechende Fehler auf.

8 Die Abrechnung für den Zeitraum 2006/2007 sei hingegen wirksam, weil der Verteilerschlüssel hier ausreichend erläutert sei. Die fehlerhafte Einstellung der Kosten für Kaltwasser und Entwässerung in die Heizkostenabrechnung unter Missachtung der vertraglich vereinbarten Abrechnungskreise berühre deren formelle Ordnungsmäßigkeit nicht. Zwar sei im Mietvertrag vorgesehen, dass die Bekl. auf diese Kosten gemeinsam mit den anderen kalten Betriebskosten monatliche Beiträge zu leisten habe. Die Kl. sei aber entsprechend § 556 a Abs. 2 BGB berechtigt gewesen, durch einseitige Erklärung diese Kosten in den vertraglich vereinbarten Abrechnungskreis der Wärmekosten einzugliedern. Denn dadurch sei die Zahl der Ablesetermine reduziert und der Kostenanteil entsprechend gering gehalten worden. Im Übrigen liefe die Änderung des Abrechnungskreises ohnehin auf ein „Nullsummenspiel" hinaus, denn bei einer Abrechnung der Kaltwasser- und Entwässerungskosten bei den übrigen kalten Betriebskosten hätten sich die von der Bekl. zu tragenden kalten Betriebskosten um den auf diese Kosten entfallenden Betrag erhöht und die im Abrechnungskreis Heizkosten angesetzten Kosten entsprechend gesenkt.

II. [...] 10 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Bekl. der Kl. den aus der Abrechnung 2006/2007 ersichtlichen Nachzahlungsbetrag schuldet. Die angesetzten Kostenpositionen stehen zwischen den Parteien nicht im Streit. Entgegen der Auffassung der Revision der Bekl. ist die Abrechnung auch nicht aus formellen Gründen - etwa wegen einer unzulässigen „einseitigen Abänderung einer vertraglich vereinbarten Abrechnungsstruktur" - unwirksam.

11 Wie das Berufungsgericht in seiner Hilfsbegründung zutreffend ausgeführt hat, läuft die Frage, ob die - einzeln ausgewiesenen - Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, auf ein „Nullsummenspiel" hinaus, weil sich die Summe der von der Bekl. zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändert. Auch auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dieser Kosten hat es keinen Einfluss, ob sie in dem einen oder anderen „Abrechnungskreis" eingestellt sind. Schon deshalb wäre die Beanstandung, dass die Kaltwasserkosten im „falschen Abrechnungskreis" aufgeführt sind, eine leere und deshalb unbeachtliche Förmelei (vgl. auch Senatsurteil vom 16. April 2008 - VIII ZR 75/07, GE 2008, 442 = NJW 2008, 2105 Rn. 20). Ob mit der im Mietvertrag vorgenommenen Ausweisung gesonderter Vorauszahlungen für Heizkosten einerseits und sonstige Betriebskosten andererseits überhaupt eine verbindliche Festlegung auf „Abrechnungskreise" erfolgt ist, bedarf deshalb keiner näheren Erörterung.

12 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2003/2004 bis 2005/2006 als unwirksam angesehen. Das Berufungsgericht überspannt die Anforderungen, die an die Darstellung der Ermittlung der Warmwasserkosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu stellen sind.

13 Die Abrechnungen der Kl. enthalten sämtliche Einzeldaten, die erforderlich sind, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum verständlich ist und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, kann nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht. Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann (Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135 unter II 2 c; vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/08, GE 2010, 477 = NJW 2010, 2053 Rn. 13 bis 15). Dies gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht nur für den unmittelbaren Anwendungsbereich des § 9 Abs. 2 HeizkostenV, sondern generell für die Heizkostenverordnung. Deshalb ist es unschädlich, dass die Kl. in ihrer Abrechnung nicht erläutert hat, dass sie die nur auf die Warmwasserkosten entfallenden Kosten der Warmwasserzähler zunächst von den Gesamtkosten abgesetzt, den verbleibenden Gesamtbetrag nach dem ermittelten Prozentsatz auf Kosten für Heizung und für Warmwasser aufgeteilt und anschließend die Kosten für die Warmwasserzähler den so ermittelten Kosten für Warmwasser wieder hinzugesetzt hat. [...]

Anmerkung: Ebenso BGH vom 26. Oktober 2011 - VIII ZR 269/10 und VIII ZR 270/10 -.

Der BGH setzt seine für die Verwaltungspraxis hilfreiche Rechtsprechung bei der Betriebskostenabrechnung fort. Jetzt entschied er: Es ist egal, ob der Vermieter die Kosten für Kaltwasser und Entwässerung im Rahmen der Abrechnung von warmen und kalten Betriebskosten zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abrechnet (Nullsummenspiel).

Der Vermieter machte Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen geltend; der Mieter hielt diese aus formellen Gründen für unwirksam. Er beanstandete zum einen, dass der Vermieter die (gesondert ausgewiesenen) Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Kosten für Heizung und Warmwasser abgerechnet habe und nicht mit den übrigen (kalten) Betriebskosten.

Ferner seien die Verteilerschlüssel bei der Ermittlung des Energieanteils für die Warmwasserkosten nicht ausreichend erläutert und die Berechnung der Warmwasserkosten deshalb nicht nachvollziehbar. Damit hatte er in den Instanzen im Wesentlichen Erfolg, aber nicht beim BGH.

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH verurteilte den Mieter im beantragten Umfang. Die Frage, ob die – einzeln ausgewiesenen – Kosten für Kaltwasser und Entwässerung zusammen mit den Heizkosten oder zusammen mit den übrigen Betriebskosten abgerechnet werden, laufe auf ein „Nullsummenspiel" hinaus, weil sich die Summe der von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten dadurch nicht ändere. Auch auf die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung dieser Kosten habe es keinen Einfluss, ob sie in dem einen oder anderen „Abrechnungskreis" eingestellt seien. Die Beanstandung sei daher eine leere und unbeachtliche Förmelei.

Die Heizkostenabrechnungen enthielten vorliegend sämtliche Einzeldaten, die erforderlich seien, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufzuteilen. Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis dieser Vorschriften kaum verständlich sei und die Vorschriften der Heizkostenverordnung dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt seien, könne nicht dem Vermieter angelastet werden. Der Vermieter habe eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspräche. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, treffe ihn hingegen nicht. Für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung genüge es, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen könne.

Der BGH äußert sich recht eindeutig in Richtung Gesetzgeber. In der Tat ist die Heizkostenverordnung auch für den Mietrechtler teilweise ein „Buch mit sieben Siegeln". Die Ausführungen im Urteil hinsichtlich der Verständnisanforderungen für einen Mieter sind erst nach Studium des zitierten Urteils VIII ZR 371/04 (GE 2005, 1118) richtig nachvollziehbar. Danach muss die Heizkostenabrechnung (nur) dem mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen vertrauten Mieter verständlich sein. Mit anderen Worten: Wenn schon für diesen Mieter die Abrechnung nicht nachvollziehbar ist, ist sie unwirksam. Darüber hinaus ist der Vermieter nicht gehalten, im Rahmen der Abrechnung den durchschnittlichen Mieter, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, auf gesetzliche Vorschriften hinzuweisen und ihm die darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen. Ein solcher Mieter – und das ist die überwiegende Zahl der Mieter – muss bei Verständnisproblemen Rechtsrat einholen, der Vermieter ist nicht gehalten, derartige Verständnisprobleme auszuräumen.