Formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung bei evidenter Falschbezeichnung

Weist eine Nebenkostenabrechnung eine Position "Heizkosten" aus, obgleich der Vermieter gegen den Mieter unstreitig keinen Anspruch auf Zahlung von Heizkosten hat, liegt jedenfalls dann eine evidente Falschbezeichnung vor, die nicht die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung zur Folge hat, wenn sich aus der der Nebenkostenabrechnung beigefügten Einzelabrechnung ergibt, dass sich die Position "Heizkosten" aus den Einzelpositionen "Heizkosten", "Warmwasserkosten", "Kaltwasser" und "Abwasser" zusammensetzt und dass die Position "Heizkosten" mit einem Kostenanteil von "0" in Ansatz gebracht wird.

I. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. [...]

1. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Nebenkostenabrechnungen 2006 und 2007 nicht formell unwirksam sind.

Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie zum einen vier Mindestangaben aufweist:

- Zusammenstellung der Gesamtkosten,

- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,

- Berechnung des Anteils des Mieters,

- Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

(Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Auflage, VII., Rdnr. 127).

Diese vier Mindestangaben weisen die beiden Nebenkostenabrechnungen unstreitig auf.

Darüber hinaus ist weitere Voraussetzung, dass die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist (BGH GE 1982, 135 = NJW 1982, 573). Sie hat dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen (BGH GE 2009, 189 = NJW 2009, 283). Für die Prüfung der Nachvollziehbarkeit hat der BGH die Unterscheidung zwischen verdeckten und evidenten Fehlern entwickelt (Langenberg, a.a.O., VII., Rdnr. 129; BGH NZM 2005,13; BGH GE 2008, 795 = NZM 2008, 477). So hat er bei der Verwendung des nicht im Mietvertrag vereinbarten Umlageschlüssels herausgestellt, dass dies dem Mieter aufgefallen war, so dass er sich mit dem Hinweis, die Abrechnung sei hierzu falsch, an den Vermieter mit der Bitte um Aufklärung gewandt hatte; den Umstand, dass der Mieter ohne diese Erläuterung das zutreffende Abrechnungsergebnis nicht ermitteln konnte, ließ er demgegenüber zurücktreten. Auf dieser Grundlage sind zum einen Fehler, die bei einem Abgleich der Abrechnung mit den Vereinbarungen im Mietvertrag sogleich auffallen, zum Inhalt der Abrechnung zu zählen, zum anderen solche, die sich unschwer als Rechen- oder Schreibfehler ausmachen lassen. Anders verhält es sich bei verdeckten Fehlern, bei denen der Mieter, wenn er sie überhaupt bemerkt, den Vermieter nur darauf hinweisen kann, dass er etwas nicht versteht. Die Einführung der subjektiven Komponente hat zur Folge, dass es hinsichtlich verdeckter Mängel bei der formellen Unwirksamkeit bleibt, während sich evidente zu inhaltlichen wandeln. Zu den evidenten Fehlern zählt z. B. auch der Ansatz nicht als umlagefähig vereinbarter Kostenarten oder -teile (Langenberg, a.a.O., VII., Rdnr. 129).

Einen solchen evidenten Fehler, der nicht die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung zur Folge hat, weisen die Nebenkostenabrechnungen 2006 und 2007 auf. Sie enthalten nämlich jeweils bei der Gesamtzusammenstellung der Kosten auf Seite 1 der jeweiligen Abrechnungen eine Position Heizkosten, obgleich die Kl. gegen den Bekl. unstreitig keinen Anspruch auf Zahlung von Heizkosten hat.

Davon abgesehen ist den den Nebenkostenabrechnungen beigefügten Einzelabrechnungen ohne Weiteres zu entnehmen, dass sich die auf Seite 1 der Abrechnungen aufgeführte Position "Heizkosten" aus den Einzelpositionen "Heizkosten", "Warmwasserkosten", "Kaltwasser" und "Abwasser" zusammensetzt. Ebenso ist ohne Weiteres ersichtlich, dass die Kl. bezüglich der Teilposition "Heizkosten" jeweils einen Kostenanteil von "0" in Ansatz gebracht hat, so dass auch für den juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ohne Weiteres erkennbar ist, dass die auf Seite 1 der Abrechnungen aufgeführte Position ,,Heizkosten" sich im Jahr 2006 letztlich aus den Positionen "Warmwasser", "Kaltwasser" und "Abwasser" und im Jahr 2007 letztlich aus den Positionen "Kaltwasser" und "Abwasser" zusammensetzt.

Bei der in den Abrechnungen jeweils auf Seite 1 aufgeführten Position Heizkosten handelt es sich somit unzweifelhaft um eine evidente Falschbezeichnung, die nicht die formelle Unwirksamkeit der Abrechnungen zur Folge hat.

Eine Betriebskostenabrechnung unter der Hauptüberschrift "Heizkosten" ist selbst dann formell wirksam, wenn nach dem Vertrag Heizkosten gar nicht geschuldet sind, aber sich aus der der Abrechnung beigefügten Einzelabrechnung ergibt, dass sich diese Position aus den Einzelposten "Heizkosten", "Warmwasserkosten", "Kaltwasser" und "Abwasser" zusammensetzt und "Heizkosten" mit "0" in Ansatz gebracht worden sind.

Der Vermieter setzte in seiner Betriebskostenabrechnung die Position "Heizkosten" an, obwohl der Mieter keine Heizkosten schuldete. Aus den der Abrechnung beigefügten Einzelabrechnungen ergab sich jedoch, dass sich diese Position aus den Einzelposten "Heizkosten", "Warmwasserkosten", "Kaltwasser" und "Abwasser" zusammensetzte und "Heizkosten" mit "0" in Ansatz gebracht worden waren. Das Amtsgericht gab der Nachzahlungsklage des Vermieters statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Das Kammergericht als Berufungsgericht - offenbar Fall mit Auslandsberührung, so dass sich seine Zuständigkeit aus dem inzwischen aufgehobenen § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG ergab - wies den Mieter darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg haben dürfte. Zwar habe er keine Heizkosten geschuldet. Aber aus den der Abrechnung beigefügten Einzelabrechnungen habe sich ergeben, dass nur die geschuldeten Warmwasserkosten sowie Kosten für Kaltwasser und Abwasser umgelegt worden seien. Der somit für den Mieter offensichtliche Fehler hätte nur zur materiellen Unrichtigkeit der Abrechnung geführt, nicht schon zur formellen.

Der BGH hat in seinem Urteil v. 15. Juli 2009 (VIII ZR 340/08, GE 2009,1037) ausdrücklich offengelassen, wie weit in der Betriebskostenabrechnung die Betriebskosten nach den einzelnen Arten aufgeschlüsselt werden müssen; er hat lediglich entschieden, dass Wasserkosten nicht in Kosten der Be- und Entwässerung aufgeteilt zu werden brauchen, wenn über diese Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch von nur einem Unternehmen abgerechnet wird. An die Aufschlüsselung der Betriebskosten werden daher höchst unterschiedliche Anforderungen gestellt (vgl. u. a. OLG Düsseldorf, Urteil v. 21. April 2009 - I-24 U 163/08 - in diesem Heft Seite 1489 m. Anm. d. Verfassers). Der Vermieter ist jedenfalls bei Wohnraummietverhältnissen gut beraten, wenn er sich bei der Aufschlüsselung der Betriebskosten in der Abrechnung an den im Mietvertrag im Einzelnen aufgeführten Positionen orientiert.