Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung über eine vermietete Doppelhaushälfte

Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung über eine vermietete Doppelhaushälfte; Einwendungsausschluss für den Mieter

1. Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang.

2. Die Betriebskostenabrechnung über eine vermietete Doppelhaushälfte ist formell wirksam, wenn die auf die jeweilige Hälfte entfallenden Kosten angegeben werden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, zunächst die Kosten der beiden Doppelhaushälften zu addieren, um die so ermittelten „Gesamtkosten" dann wiederum auf die beiden Doppelhaushälften „umzulegen".

(Leitsätze der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor. Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage zugelassen, ob der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB auch gegenüber einer formell unwirksamen, aber materiell richtigen Abrechnung greift. Diese Frage hat der Senat mit Urteil vom 8. Dezember 2010 (VIII ZR 27/10, GE 2011, 404 = WuM 2011, 101 Rn. 14 ff.) dahin entschieden, dass der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang setzt.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Dem Kl. steht ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückerstattung der auf die Nebenkostenabrechnungen der Bekl. für die Jahre 2005 und 2006 geleisteten Beträge nicht zu. Anders als das Berufungsgericht meint, weisen die Abrechnungen der Bekl. keine formellen Mängel auf. Da die materielle Richtigkeit der Abrechnung zwischen den Parteien nicht in Streit steht, sind die vom Kl. erbrachten Zahlungen nicht ohne Rechtsgrund erfolgt und erweist sich das Berufungsurteil deshalb im Ergebnis als richtig.

3 a) Der Kl. hatte von den Bekl. eine Doppelhaushälfte gemietet. Auf die Abrechnung der von den Bekl. verauslagten Nebenkosten können die vom Senat für die Abrechnung einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung entwickelten Grundsätze nicht ohne Weiteres übertragen werden. Denn für eine Doppelhaushälfte werden Kosten wie beispielsweise die Grundsteuer in der Regel - so auch hier - bereits von der Gemeinde gesondert ausgewiesen, so dass es eine leere Förmelei wäre, vom Vermieter zu verlangen, zunächst die Kosten der beiden Doppelhaushälften zu addieren, um die so ermittelten „Gesamtkosten" dann wiederum auf die beiden Doppelhaushälften „umzulegen". Vielmehr genügt der Vermieter in einem derartigen Fall seiner Abrechnungspflicht, wenn er die ihm für die Doppelhaushälfte gesondert in Rechnung gestellte Grundsteuer an den Mieter „weiterleitet", denn in einem solchen Fall ist eine Abrechnung - im üblichen Sinne der Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter nach einem bestimmten Umlageschlüssel - nicht vorzunehmen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. April 2008 - VIII ZR 75/07, GE 2008, 730 = NJW 2008, 2105 Rn. 20). Das Gleiche gilt für die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung, die vom städtischen Versorger anhand des in der gemieteten Doppelhaushälfte abgelesenen Verbrauchs ermittelt worden sind, sowie hinsichtlich der separat für die Doppelhaushälften angefallenen Kosten der Schornsteinreinigung. Allein die Kosten der Sachversicherung sind den Bekl. vom Versicherungsunternehmen für das „Zweifamilienhaus" in Rechnung gestellt worden. Insoweit haben die Bekl. die Kosten gleichmäßig auf beide Doppelhaushälften verteilt, wie sich aus der Angabe „0,5 Haus" in den Abrechnungen ergibt. Dass die Bekl. in der hier vorliegenden „Doppelhaussituation" nur den auf die Doppelhaushälfte des Kl. entfallenden Versicherungsbetrag beziffert angegeben haben, nicht aber zusätzlich den Gesamtbetrag, der sich offensichtlich auf das Doppelte dieses Betrages beläuft, führt nicht dazu, dass die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam wäre.

4 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

Für die formelle Wirksamkeit brauchen nicht die Kosten der beiden Doppelhaushälften zunächst addiert zu werden, um die so ermittelten „Gesamtkosten" dann wiederum auf die beiden Doppelhaushälften „umzulegen".

Der Vermieter rechnete über die auf eine vermietete Doppelhaushälfte entfallenden Betriebskosten derart ab, dass er die ihm dafür gesondert in Rechnung gestellte Grundsteuer an den Mieter „weiterleitete", die vom städtischen Versorger anhand des in der gemieteten Doppelhaushälfte abgelesenen Verbrauchs ermittelten Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung sowie die separat für die Doppelhaushälften angefallenen Kosten der Schornsteinreinigung auf den Mieter umlegte und die ihm vom Versicherungsunternehmen für das „Zweifamilienhaus" in Rechnung gestellten Kosten der Sachversicherung gleichmäßig auf beide Doppelhaushälften verteilte. Der Mieter hielt diese Abrechnung für formell unwirksam und klagte auf Rückzahlung der auf die Betriebskostenabrechnungen geleisteten Beträge.

Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Dagegen richtete sich die Revision des Mieters.

Nach Auffassung des BGH hatte die Revision keine Aussicht auf Erfolg. Zunächst weist der BGH auf sein Urteil vom 8. Dezember 2010 (VIII ZR 27/10, GE 2011, 404 = WuM 2011, 101 Rn. 14 ff.) hin, wonach der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang setzt. Im Übrigen hielt er die Betriebskostenabrechnung für formell wirksam, weil die Kosten der beiden Doppelhaushälften nicht zunächst zu addieren waren, um die so ermittelten „Gesamtkosten" dann wiederum auf die beiden Doppelhaushälften „umzulegen". Vielmehr genüge der Vermieter bei separat für die jeweilige Doppelhaushälfte ermittelten Kosten seiner Abrechnungspflicht, wenn er die separaten Kosten auf die jeweilige Doppelhaushälfte umlege. Denn in einem solchen Fall sei eine Abrechnung – im üblichen Sinne der Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter nach einem bestimmten Umlageschlüssel – nicht vorzunehmen.

Auch dass der Vermieter in der hier vorliegenden „Doppelhaussituation" nur den auf die Doppelhaushälfte des Mieters entfallenden Versicherungsbetrag beziffert angegeben habe, nicht aber zusätzlich den Gesamtbetrag, der sich offensichtlich auf das Doppelte dieses Betrages belaufe, führe nicht dazu, dass die Abrechnung aus formellen Gründen unwirksam wäre.

Der BGH setzt seine „Auflockerungsrechtsprechung" zur formellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung fort. Bereits mit Urteil vom 19. November 2008 (VIII ZR 295/07, GE 2009, 189) hatte er entschieden, dass zwischen formeller Wirksamkeit einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits danach abzugrenzen ist, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist , die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Daher hält der BGH im vorliegenden Fall auch die Abrechnung der Versicherungskosten für formell wirksam, obwohl der Gesamtbetrag der auf das „Zweifamilienhaus" entfallenden Versicherungsprämie in der Abrechnung für die Doppelhaushälfte nicht angegeben war. Zur Umlage der Grundsteuer einer vermieteten Eigentumswohnung ist bereits mehrfach (LG Hamburg, Urteil vom 7. September 2010, 333 S 35/10, WuM 2011, 23; LG Berlin, Urteil vom 13. März 2007, 65 S 272/05, GE 2007, 1257; LG Berlin, Urteil vom 1. November 2005, 65 S 195/05, WuM 2006, 34) entschieden worden, dass der Wohnungseigentümer als Vermieter die für die vermietete Eigentumswohnung erhobene Grundsteuer grundsätzlich zur Gänze als Betriebskosten auf den Mieter umlegen kann, ohne dass es der Quadratmeter-Anteilsberechnung aus der Menge aller Grundsteuerbescheide der Wohnanlage anstelle der Umlage des Betrags aus dem Grundsteuerbescheid allein der vermieteten Eigentumswohnung bedarf.