Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung trotz unrichtiger Flächenangaben

Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung trotz unrichtiger Flächenangaben; Einwendungsfrist für Mieter; Minderung; individuelle Vereinbarung der Wohnfläche im Mietvertrag; öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen

1. Unrichtige Flächenangaben stehen der formellen Wirksamkeit der - im Übrigen die Mindestanforderungen erfüllenden - Betriebskostenabrechnung nicht entgegen.

2. Pauschale Einwendungen des Mieters innerhalb der Einwendungsfrist sind nicht zu berücksichtigen.

3. Sind nach dem Mietvertrag bestimmte Räume zu Wohnzwecken mit Angabe einer bestimmten Wohn-/Nutzfläche überlassen, handelt es sich um eine individuelle Beschaffenheitsvereinbarung, so dass die Lage einzelner mitvermieteter Räume (hier: u. a. tagesbelichteter Büroraum) im Souterrain nicht zur Minderung wegen Flächenabweichung berechtigt.

4. Die öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung von Räumen im Souterrain berechtigt so lange nicht zur Minderung, wie die zuständigen Behörden gegen die Nutzung nicht eingeschritten sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Zahlung von rückständigen Beträgen aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 verurteilt. Die Abrechnungen seien formell ordnungsgemäß erstellt und Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit nicht rechtzeitig geltend gemacht worden. Ferner hat das Amtsgericht zur Abweisung der Widerklage ausgeführt, dass die Bekl. gegen den Kl. keinen Anspruch auf Rückgewähr rechtsgrundlos gezahlten Mietzinses hätten, weil die von ihnen angemietete Wohnung keinen Mangel aufgewiesen habe; insbesondere sei ihnen keine Wohnung vermietet worden, deren tatsächliche Fläche um mehr als 10 % negativ von der vereinbarten Fläche abweiche.

Die Bekl. haben Berufung eingelegt und vorgetragen, dass sie über die tatsächliche Höhe der zu erwartenden Betriebskosten in betrügerischer Absicht vom Kl. bei Abschluss des Mietvertrages getäuscht worden seien. Außerdem sei ihnen der Raum im Souterrain als Wohnraum vermietet worden, obwohl eine entsprechende baubehördliche Erlaubnis zur Nutzung des Raumes als Wohnraum nicht vorgelegen habe. Außerdem sei der Raum 1 aufgrund der geringen Deckenhöhe und schlechten Belichtung mangelhaft.

[...] 2. Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

a) Der Kl. hat gegen die Bekl. als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Beträge aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 in Höhe von insgesamt 2.094,73 €. Der Anspruch ergibt sich aus den §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 und Abs. 3 BGB in Verbindung mit den Abrechnungen der Hausverwaltung des Kl. vom 25. November 2009 und 4. Juni 2010, die einen Saldo zu Lasten der Bekl. in Höhe von 1.124,82 € und 969,91 € aufweisen.

(1) Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 sind formell wirksam. Die einzelnen Abrechnungen entsprechen den Anforderungen des § 259 BGB und sind daher geeignet, fällige Forderungen zu begründen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194; Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 - GE 2008, 855; Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, unter II I a, GE 2008, 795-796; Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 - GE 2007, 438).

Der formellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen steht auch nicht entgegen, dass die Bekl. die Ansicht vertreten, es sei bei ihrer Erstellung eine unzutreffende Fläche ihrer Wohneinheit angegeben worden, da diese unzutreffend berechnet worden sei. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 (GE 2008, 855) ausdrücklich klargestellt, dass die Frage, ob die in einer Betriebskostenabrechnung angesetzten Flächenangaben zutreffen, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung berührt, nicht aber die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung.

(2) Inhaltliche Einwendungen, die die Bekl. nunmehr im Verlauf des Rechtsstreits gegen die Abrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 erheben, haben die Bekl. aber nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend gemacht, so dass sie mit diesen Einwendungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen sind. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 ist den Bekl. unstreitig am 25. November 2009 zugegangen. In ihrem Schreiben vom 17. Dezember 2009 bringen die Bekl. zwar zum Ausdruck, dass sie die Betriebskosten in dieser Höhe nicht erwartet hatten und die Ablesung der Verbrauchswerte der Heizung in Frage stellen. Konkrete Einwendungen wurden von ihnen aber nicht erhoben, sondern lediglich vage in Aussicht gestellt. Um ihre Einwendungen rechtzeitig vorzubringen, hätten die Bekl. Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege nehmen und ihre Einwendungen anhand der gewonnenen Einsichten konkretisieren können. Dies haben die Bekl. nicht getan.

Gleiches gilt hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009, die den Bekl. am 4. Juni 2010 zuging. Hiergegen haben die Bekl. innerhalb der Jahresfrist lediglich mit Schreiben vom 14. Dezember 2010 (irrtümlich als 2009 bezeichnet) pauschal deren Richtigkeit gerügt und angekündigt, hierzu später detailliert Stellung zu nehmen. Eine solche Stellungnahme ist dann jedoch innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht erfolgt, so dass auch die im Verlauf des Rechtsstreits erfolgten inhaltlichen Einwendungen nicht berücksichtigt werden können.

(3) Sofern die Bekl. vortragen, sie seien wegen einer Täuschung über die Auskömmlichkeit der bei Mietvertragsschluss vereinbarten Vorschüsse auf die Betriebs- und Heizkosten von etwaigen Nachforderungen freizustellen, vermag dies nicht zu überzeugen. Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, auskömmliche Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen vom Mieter zu fordern. Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss ist nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind. Dies könnte der Fall sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung des Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH, Urteil vom 11.2.2004 - VIII ZR 195/03, GE 2004, 416).

Konkrete Anhaltspunkte für eine derartige Zusicherung oder Täuschungsabsicht des Kl. sind im gegenständlichen Verfahren aber nicht ersichtlich. (wird ausgeführt)

b) Die Bekl. haben gegen den Kl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlten Mietzinses. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Der Kl. hat durch eine Leistung der Bekl. keinen Mietzins ohne Rechtsgrund erlangt. Die streitgegenständliche Wohnung hatte keinen Mangel, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB die Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch gemindert hätte.

Grundsätzlich stellt eine wesentliche Divergenz zwischen der vertraglich vorgesehenen und der tatsächlich vorhandenen Fläche einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - GE 2009, 145 - dazu unter anderem aus:

„Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters zu einem Mangel der Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 = GE 2004, 682 unter 112 a, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 = GE 2007, Tz. 13 f., 17)".

Die vertraglich vorgesehene Fläche wich im gegenständlichen Verfahren aber nicht von der tatsächlichen Fläche ab. Entgegen der von den Bekl. vertretenen Ansicht vereinbarten die Parteien in § 1 Nr. 1 des Mietvertrages unter anderem, dass ihnen zu Wohnzwecken eine Wohnung vermietet werde, die aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad, Gäste-WC und Hobbyraum und einem tagesbelichteten Büroraum im Souterrain bestehe. § 1 Nr. 2 enthält die Vereinbarung, dass die Wohn-/Nutzfläche - gemäß der Teilungserklärung - 141,66 m2 betrage. Damit haben die Parteien individuell eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohn- und Nutzfläche getroffen.

In der zitierten Entscheidung führt der Bundesgerichtshof weiter aus:

„Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, denn er hat keinen feststehenden Inhalt, und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei preisfreiem Wohnraum fehlt. Nach der Rechtsprechung des Senats können für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 = GE 2004, 682 unter II I b aa, cc, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 = GE 2007, 1046 Tz. 13). Nach der Rechtsprechung des Senats kommt somit einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu."

Entgegen der Ansicht der Bekl. liegt im gegenständlichen Verfahren eine solche individuelle Vereinbarung vor. Zunächst spricht für die Annahme einer Individualvereinbarung, dass die Parteien im Mietvertrag die angegebene Größe von 141,66 m2 durch den Zusatz „Wohn-/Nutzfläche" ergänzt haben. Hieraus ist ersichtlich, dass sie sich bei Vertragsschluss sehr wohl Gedanken über die Bezeichnung der Räumlichkeiten gemacht haben, da es andererseits in der Vereinbarung lautet, die Räumlichkeiten würden zur „Benutzung als Wohnraum" vermietet. Mit der Aufnahme einer „Nutzfläche" sollten im gegenständlichen Verfahren erkennbar diejenigen Flächen als vertragsgemäß vereinbart gelten, die nicht völlig offensichtlich Wohnflächen waren, also auch im Souterrain gelegene Räume, die nicht ausreichend mit Tageslicht beleuchtet werden. Des Weiteren haben die Parteien sowohl in § 1 Nr. 1 als auch Nr. 2 des Mietvertrages die vermieteten Räume nochmals beschrieben. Dies gilt sowohl für die Räume im Erd- und Obergeschoss als auch für die Räume im Souterrain. Im Übrigen ergibt sich aus den tatsächlichen Gegebenheiten der Wohnung, dass die Räume im Souterrain über eine offene Treppe zu erreichen waren und aufgrund ihrer Gestaltung und Ausstattung mit Teppichboden und Heizkörpern als „Wohn-/Nutzflächen" im Sinne der Vereinbarung im Mietvertrag anzusehen sind. All die Räume, die in § 1 Nr. 1 näher beschrieben sind, sollen „zur Benutzung als Wohnraum" vermietet werden.

Sofern die Bekl. der Ansicht sind, dass die Nutzung der im Souterrain gelegenen Räume als Wohnraum aufgrund baurechtlicher Vorschriften ausgeschlossen war und sie deshalb nicht der Wohn- und Nutzfläche zuzurechnen wären, geht diese Ansicht ebenfalls fehl. Hierzu hat der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung ausgeführt,

„dass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume ... die Kl. nicht zur Minderung der Miete berechtigen, weil die Nutzbarkeit dieser Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt war (vgl. OLG Köln, WuM 1998, 152, 153; OLG Düsseldorf, DWW 2005, 20 und 2006, 286; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rdnr. 76)."

Eine behördliche Untersagung der Nutzung der Räume im Souterrain lag im streitgegenständlichen Zeitraum von Dezember 2007 bis Juni 2011 unstreitig nicht vor.

c) Die Bekl. waren auch nicht berechtigt, den monatlichen Mietzins wegen der verminderten Wohnqualität im Souterrain (geringere Deckenhöhe, nur eingeschränkte Belichtung) zu mindern, denn diese offensichtlichen Mängel waren ihnen bei der Anmietung bekannt, so dass ihnen die Rechte aus § 536 BGB gemäß § 536 b BGB nicht zustehen. Die Bekl. tragen auch nicht vor, inwiefern sie vom Kl. bei Abschluss des Mietvertrages über die Beschaffenheit der Räumlichkeiten im Keller getäuscht worden wären. Sie haben die Räumlichkeiten vor Anmietung in Augenschein genommen und konnten sich so selbst ein umfassendes Bild von der Höhe der Räume, dem Vorhandensein der an der Decke verlaufenden Versorgungsleitungen und der mangelhaften Belichtung der Räume machen. Dass ihnen diese Räume nicht ausdrücklich als gleichwertig zu den im Erdgeschoss und Obergeschoss gelegenen Räumen vermietet wurden, ergibt sich schon aus der Formulierung von § 1 Nr. 1 des Mietvertrages und konnte somit nicht Gegenstand einer Täuschung durch den Kl. sein.

Eine – im Übrigen formell ordnungsgemäße – Betriebskostenabrechnung wird durch falsche Flächenangaben nicht unwirksam. Sind nach dem Mietvertrag bestimmte Räume zu Wohnzwecken mit Angabe einer bestimmten Wohn-/Nutzfläche überlassen, handelt es sich um eine individuelle Beschaffenheitsvereinbarung, so dass die Lage einzelner mitvermieteter Räume (hier: u. a. tagesbelichteter Büroraum) im Souterrain nicht zur Minderung wegen Flächenabweichung berechtigt.

Der Vermieter verklagte die Mieter auf Zahlung rückständiger Beträge aus Betriebskostenabrechnungen, die die Mieter für unwirksam hielten, weil die darin aufgeführten Flächenangaben nicht korrekt seien; ferner hielten sie die Nachforderung deswegen für unbegründet, weil sie davon ausgegangen seien, dass die vereinbarten Vorschüsse ausreichen würden. Ferner erhoben die Mieter Widerklage auf Rückzahlung überzahlter Mieten mit der Begründung, die ihnen mitvermieteten Räume im Souterrain könnten nicht als Wohnfläche angesetzt werden, so dass die im Mietvertrag angesetzte Fläche mehr als 10 % von der zulässigen Mietfläche abweiche. Ferner sei die Miete wegen der öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung der Räume im Souterrain gemindert gewesen. Gegen das Urteil des AG, das dieser Auffassung nicht folgte, legten sie Berufung ein.

Die Berufung hatte bei der ZK 67 keinen Erfolg. Die – im Übrigen formell ordnungsgemäße – Betriebskostenabrechnung sei durch falsche Flächenangaben nicht unwirksam geworden. Den Mietern stünde auch kein Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Mieten zu. Die nach dem Mietvertrag erfolgte Überlassung bestimmter Räume zu Wohnzwecken mit Angabe einer bestimmten Wohn-/Nutzfläche sei als individuelle Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, so dass die Lage einzelner mitvermieteter Räume im Souterrain nicht zur Minderung wegen Flächenabweichung berechtige. Ferner sei die Miete nicht wegen der öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung der Räume im Souterrain gemindert gewesen, da die Behörden gegen ihre Nutzung nicht eingeschritten seien.

Die Entscheidung entspricht der – auch zitierten – Rechtsprechung des BGH. Zwar stellt nach der ständigen Rechtsprechung des BGH bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche um mehr als 10 % einen Mangel der Mietsache dar (zuletzt BGH, Urteile vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - GE 2010, 613 und vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09 - GE 2011, 49). Der XII. Senat hat sich dieser Rechtsprechung für die Miete von Geschäftsräumen angeschlossen (Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - XII ZR 254/01 - NJW 2005, 2152 und Urteil vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09 - GE 2012, 1310). Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, sind aber bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind (BGH, Urteil vom 23. Juni 2010, VIII ZR 256/09, GE 2012, 1047). Das gilt auch insoweit, als die mitvermieteten Räume nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, GE 2010, 150) nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind. Eine Minderung kommt auch nicht wegen der öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung in Betracht. Diese rechtfertigt erst dann eine Minderung, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20. September 2010, I-24 U 202/09, ZMR 2011, 865).