Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung trotz nicht nachvollziehbarem Verteilerschlüssel

Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung trotz nicht nachvollziehbarem Verteilerschlüssel; Bezugnahme auf Erläuterung des Verteilerschlüssels aus Vorjahresabrechnung

Eine Nebenkostenabrechnung mit aus sich heraus nicht selbsterklärenden Verteilerschüsseln (hier: Angabe von Zahlenkombinationen) ist schon dann formell wirksam, wenn der Vermieter diese Verteilerschlüssel bereits in der Vorjahresabrechnung nachvollziehbar erläutert hatte. Auf die streitige Frage, ob auch der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung ein Blatt mit den Erläuterungen der Bedeutung der als Verteilerschlüssel angegebenen Zahlenkombination beigefügt war, kommt es daher nicht an, denn der Mieter ist durch Rückgriff auf die Vorjahresabrechnung ohne Weiteres in der Lage, zu ermitteln, nach welchen Verteilerschlüsseln die jeweiligen Nebenkosten umgelegt wurden.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Parteien streiten um eine Betriebskostennachzahlung.

Die Kl. und die Bekl. sind über einen Wohnungsmietvertrag verbunden. Im Vertrag ist vereinbart, dass die Bekl. die Betriebskosten trägt. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2013, der Bekl. am 11. Dezember 2013 zugegangen, rechnete die Kl. über die Betriebskosten für das Jahr 2012 ab. Die Abrechnung endet mit einer Nachforderung von 829,64 €. Die Vorjahresabrechnungen enthielten eine Erläuterung der angewandten Verteilungsschlüssel, die in der Abrechnung 2012 unverändert übernommen worden sind. [...]

Die Bekl. meint, wegen der fehlenden Erläuterung des Verteilungsschlüssels in der Betriebskostenabrechnung 2012 sei die Abrechnung formell unwirksam. [...]

Die Klage ist begründet.

Die Kl. kann von der Bekl. eine Nachzahlung in Höhe von 829,64 € aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 556 BGB verlangen. Die Bekl. hat nach dem Mietvertrag die Betriebskosten zu tragen. Die Betriebskostenabrechnung vom 6. Dezember 2013 ist formell wirksam. Ihre Wirksamkeit setzt voraus, dass die Verteilerschlüssel für den Mieter nachvollziehbar sind. Die in der Betriebskostenübersicht aufgeführten Verteilerschlüssel erklären sich nicht von selbst, weil sie lediglich aus einer Zahlenkombination bestehen. Es kann dennoch offen bleiben, ob die Abrechnung vom 6. Dezember 2013 auch das Blatt mit den Erläuterungen der Verteilerschlüssel enthielt, weil die Verteilerschlüssel identisch waren mit den Verteilerschlüsseln der Vorjahresabrechnungen. Es ist unstreitig, dass die Bekl. in den Vorjahren die Erläuterungen der angewandten Verteilungsschlüssel erhalten hat. Damit war sie bei Zugang der Abrechnung 2012 auch ohne Weiteres in der Lage, durch Rückgriff auf die Abrechnung 2011 zu ermitteln, nach welchem Schlüssel die Betriebskosten verteilt werden. Dann liegt aber auch keine formelle Unwirksamkeit vor (BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 -, juris Rn. 18, GE 2010, 1261).

Eine Betriebskostenabrechnung mit aus sich heraus nicht selbsterklärenden Verteilerschlüsseln ist dennoch formell wirksam, wenn dem Mieter die Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung des Vorjahres nachvollziehbar erläutert worden sind. Der Mieter kann sich dann nicht auf einen nicht nachvollziehbaren Verteilerschlüssel in einer späteren Abrechnung berufen.

Die Parteien streiten um eine Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskostenabrechnung für 2012 ergab eine Nachforderung des Vermieters. Im Zahlungsrechtsstreit berief sich die Mieterin darauf, dass die Abrechnung formell unwirksam sei, weil es an einer Erläuterung des Verteilerschlüssels fehle. Die in der Betriebskostenübersicht aufgeführten Verteilerschlüssel erklärten sich nicht von selbst, weil sie lediglich aus einer Zahlenkombination bestünden.

Das AG Schöneberg verurteilte die Mieterin zur Zahlung der Betriebskostennachforderung.

Die Betriebskostenabrechnung sei formell wirksam. Zwar erklärten sich die Verteilerschlüssel nicht von selbst, weil sie in der Tat lediglich aus einer Zahlenkombination bestünden. Es sei jedoch unstreitig, dass die Mieterin in den Vorjahren die Erläuterungen der angewandten Verteilungsschlüssel erhalten habe. Damit sei sie bei Zugang der Abrechnung 2012 auch ohne Weiteres in der Lage gewesen, durch Rückgriff auf die Abrechnung 2011 zu ermitteln, nach welchem Schlüssel die Betriebskosten verteilt werden.

Zur Begründung beruft sich das Gericht auf die Entscheidung des BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261. In dieser Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof folgenden Leitsatz formuliert: „Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung – vor Ablauf der Abrechnungsfrist – erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters."