Formelle Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung bei fehlender Erläuterung der Schätzungsgrundlage

Die Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn in ihr die Grundlagen für die zugrunde gelegten Schätzwerte nicht erläutert werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Mieter zog im Laufe eines Abrechnungszeitraums (Kalenderjahr 2004) ein und wurde bei den angekündigten Ablesungen zum Ende des Abrechnungszeitraums nicht angetroffen. Das Abrechnungsunternehmen schätzte daraufhin den Verbrauch des Mieters für Heizung und Warmwasser. In der Abrechnung wurden die Verbrauchseinheiten wie folgt dargestellt:

Kostenart Gesamteinheiten

Verbrauchskosten Heizung

Verbrauchskosten Warmwasser

Grundkosten Heizung 53,87 qm

Grundkosten Warmwasser 53,87 qm

Ermittlung Ihrer Einheiten Ihre Einheiten wurden geschätzt 914,75 Einh.

Ihre Einheiten wurden geschätzt 1,21 cbm

397 v. 1000 DIN Gradtageanteilen 21,38 qm

138 v. 366 Kalendertagen 20,31 qm

Die Gradtagestabelle war abgedruckt, der Nutzungszeitraum angegeben.

Eine nähere Erläuterung, wie und auf welcher Grundlage der in Rechnung gestellte Verbrauch (Ihre Einheiten) geschätzt wurde, war der Abrechnung nicht zu entnehmen. Auf der Rückseite der Abrechnung fand sich lediglich der Hinweis, daß bei notwendiger Schätzung der Wert unter Berücksichtigung der Bestimmung des § 9 a HeizkostVO ermittelt wird. Nachdem der Mieter die fehlende Nachvollziehbarkeit der geschätzten Werte erstmalig im Prozeß (und nach Ablauf der Abrechnungsfrist) rügte, wurden Grundlage und Rechenschritte zur Ermittlung des Schätzwertes ausführlich dargelegt.

[...] Es kann hier zugunsten der Kl. davon ausgegangen werden, daß ihre Behauptung zutreffe, sie habe die Termine für die Ablesung des Wärme- und Wasserverbrauchs den Mietern allgemein durch einen Aushang und dem Bekl. gesondert noch durch Einwurf einer Mitteilung in den Briefkasten bekanntgegeben. Der Anwendungsbereich des § 9 a HeizkostenVO ist auf dieser Grundlage eröffnet.

Die Kl. hat jedoch auf der Basis des § 9 a HeizkostenVO keine formell wirksame Betriebskostenabrechnung erstellt. Die Kl. hat die Verbräuche des Bekl. für die Abrechnung 2004 geschätzt und dies in der Abrechnung auch angegeben. Zusätzlich war es indes für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung erforderlich, auch die Grundlagen dieser Schätzung anzugeben. Dies ist nicht erfolgt. Die Kl. konnte selbst hierzu zunächst keinerlei Angaben machen. Erst durch die die im Laufe des Rechtsstreits nachgereichte Mitteilung [...] vom 20. November 2006 war die Schätzungsgrundlage verständlich.

Neben der Aufstellung der Gesamtkosten, der Darstellung des Verteilerschlüssels und der Einzelkosten sowie dem Abzug der gezahlten Vorschüsse sind in der Regel keine weiteren Erläuterungen des Vermieters notwendig, um die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung anzunehmen (KG GE 1998, 796). Jedoch kann auch eine Erläuterung des Verteilerschlüssels notwendig sein. Dies ist hier der Fall, da zur Schätzung des Verbrauchs des Bekl. nicht auf Abrechnungen aus Vorjahren zurückgegriffen werden konnte. Es handelte sich um die erste Abrechnungsperiode des Mietverhältnisses. Hier mußten Schätzgrundlagen zugezogen werden, die der Bekl. nicht kennen konnte. Dabei ist hier ohne weiteres davon auszugehen, daß die letztlich von der I. GmbH mitgeteilte Methode der Schätzung sachgerecht ist. Indes hatte der Bekl. ohne die Mitteilung der Methode - auch unter Hinzuziehung der Belege der Kl. - keine Möglichkeit, die Angemessenheit der Schätzung zu überprüfen. Die Schätzgrundlagen waren selbst aus den Abrechnungsunterlagen bis zur Mitteilung vom November 2006 nicht zu ersehen.

Die Kammer folgt insoweit - wie das Amtsgericht - der Auffassung des Amtsgerichts Neuruppin (aus dem am 23. Juni 2004 verkündeten Urteil, 42 C 64/04; WuM 2004, 538), daß ohne Mitteilung der Schätzgrundlagen aus der Abrechnung selbst heraus die Plausibilität nicht überprüft werden kann.

Wird der Mieter trotz ordnungsmäßiger Ankündung des Ablesetermins nicht angetroffen, darf der Wärmeverbrauch geschätzt werden. Ohne Erläuterung der Grundlage der erfolgten Schätzung in der Heizkostenabrechnung ist diese jedoch formell unwirksam.

Der Mieter zog im Laufe des Abrechnungszeitraums ein und wurde bei den angekündigten Ableseterminen zum Ende des Abrechnungszeitraums nicht angetroffen. Daraufhin schätzte das Abrechnungsunternehmen den Verbrauch des Mieters für Heizung und Warmwasser. In der Abrechnung waren die geschätzten Einheiten als solche angegeben, die sog. Gradtagszahlentabelle abgedruckt und der Nutzungszeitraum angegeben. Auf der Rückseite fand sich lediglich der Hinweis, daß bei notwendiger Schätzung der Wert unter Berücksichtigung der Bestimmung des § 9 a HeizkostVO ermittelt wird. Nachdem der Mieter erstmals im Prozeß um die Nachforderung aus der Abrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist die fehlende Nachvollziehbarkeit der geschätzten Werte gerügt hatte, erläuterte der Vermieter Grundlage und Rechenschritte zur Ermittlung der Schätzwerte.

Die ZK 67 des Landgerichts Berlin bestätigte dennoch die klagabweisende Entscheidung des Amtsgerichts, denn der Vermieter habe keine formell wirksame Betriebskostenabrechnung erstellt. Für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung seien neben der Aufstellung der Gesamtkosten, der Darstellung des Verteilerschlüssels und der Einzelkosten sowie dem Abzug der gezahlten Vorschüsse in der Regel keine weiteren Erläuterungen des Vermieters erforderlich. Im vorliegenden Fall habe jedoch bei der ersten Abrechnung während des Mietverhältnisses der Verteilerschlüssel erläutert werden müssen, weil Schätzungsgrundlagen hätten herangezogen werden müssen, die der Mieter nicht habe kennen können. Diese Erläuterung habe in der Heizkostenabrechnung selbst erfolgen müssen, weil ohne Mitteilung der Schätzungsgrundlage aus der Abrechnung selbst deren Plausibilität nicht habe überprüft werden können. Daher habe die Erläuterung im Prozeß nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht ausgereicht.

Zu unterscheiden ist zwischen formeller und materieller Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Eine formell unwirksame Abrechnung kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht mehr berichtigt werden. Nach Ablauf dieser Frist ist vielmehr der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen (LG Bonn, Urteil vom 13. November 2006, 6 S 157/06, WuM 2007, 266), es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (vgl. dazu u. a. BGH, Urteil vom 5. Juli 2006, VIII ZR 220/05 - GE 2006, 1160 = NZM 2006, 740 = MM 2007, 37). Da im vorliegenden Fall die Erläuterung des Umlageschlüssels erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgte, brauchte das Gericht diese nicht mehr zu berücksichtigen. Anders ist es bei materieller Unrichtigkeit, die grundsätzlich auch noch nach Ablauf der Ausschlußfrist geheilt werden kann. Ob zur formellen Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung immer eine Erläuterung der Grundlage der zu Recht geschätzten Verbrauchswerte erforderlich ist, ist fraglich. Die Besonderheit des vorliegenden Falles war, daß es sich um die erste Abrechnung nach Einzug der Mieter handelte, so daß letzten Endes nur die Schätzung des Verbrauchs nach Gradtagszahlen möglich (§ 9 b Abs. 2 HeizkostVO) und zulässig (BGH, Urteil vom 16. November 2005 - VIII ZR 373/04 - GE 2006, 48 = NZM 2006, 102) war.

Wenn aber nach Gradtagszahlen abgerechnet wird, muß das in der Heizkostenabrechnung vorgerechnet und erläutert werden (LG Magdeburg, Urteil vom 11. November 2005, 1 S 266/05 [079], ZMR 2006, 289).