Formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung

Formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung; Anforderungen an Schätzungsgrundlage für Endbestand des Heizöls in Heizkostenabrechnung; Vorwegabzug für Be- und Entwässerungskosten für Gewerbe; vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten für Teilnahme des Prozessbevollmächtigten an Rückgabetermin; Schätzung; Heizöl; Endbestand; Anfangsbestand; Unwirksame Betriebskostenabrechnung bei Mischgebäuden

1. Werden die Grundlagen für die Schätzung des Endbestandes bzw. Anfangsbestandes des Heizöls nicht erläutert, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam. Dasselbe gilt für eine Betriebskostenabrechnung, die nicht alle Kosten, die vorab abgezogen wurden (hier: Wasserkosten für Bordell), aufführt.

2. Die Kosten für die Teilnahme des Rechtsanwalts des Mieters an dem Termin zur Rückgabe der Wohnung sind jedenfalls dann nicht ersatzfähig, wenn der Mieter Mitglied eines seine Interessen wahrnehmenden Vereins ist und der Rechtsanwalt keine konkrete Tätigkeit entfaltet.

(Leitsätze der Redaktion)

II. [...] Weitere Aufrechnungen gegenüber der unstreitigen Kautionsrückforderung greifen nicht durch.

Die Abrechnungen der Heizkosten für 2004 und 2005 sind formell unwirksam. Sie enthalten keine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, §§ 259 ff. BGB. Bei Abrechnungen nach dem Verbrauchsprinzip hängt die in Rechnung gestellte Höhe des Verbrauchs nicht nur von den eingestellten Lieferungen ab, sondern auch von der Höhe des Umfangs und Endbestandes, der grundsätzlich anzugeben ist. Dies ist vorliegend unstreitig nicht geschehen. Stattdessen sind Schätzbeträge aufgeführt, die im Nachhinein auch nicht plausibel erläutert worden sind. Nach dem handschriftlichen Vermerk auf der von der Bekl. selbst eingereichten Anlage B ist die in die Abrechnung eingestellte Schätzung eines Endbestandes von 8.100 Litern unzutreffend, denn noch am 16. Dezember 2004 sind 10.009 Liter geliefert worden, und bei Abzug von durchschnittlich verbrauchten 125,05 Litern/Tag für die letzten 15 Tage wären es noch 8.126,50 Liter gewesen, aber nur bei völlig leerem Tank, was ausweislich des Vermerkes eher unwahrscheinlich sei, so dass eine Schätzung auf 12.000 Liter lauten müsse. Dies ist eine erhebliche Abweichung vom in die Abrechnung eingestellten Betrag. Mangels Angabe der Größe des Tankes und der Schätzungsmöglichkeiten, wie viel im Tank gewesen sein könnte, ist ein Abzug von nur 8.100 Litern schon nach dem eigenen Vorbringen der Bekl. völlig unzureichend. Auch hinsichtlich der Abrechnung für das Folgejahr ist ein Verbrauch nicht plausibel dargestellt. Neben dem wiederum geschätzten Anfangsbestand (wobei die zu geringe Schätzung eher der Mieterseite zugutekommt) ist erneut ein niedriger Endbestand geschätzt worden. Es ist nicht klar, ob der Endbestand von 2.000 Litern nicht höher war, so dass ein wesentlich höherer Abzug hätte erfolgen müssen, zumal noch im Monat Dezember eine nicht unerhebliche Heizöllieferung erfolgt ist. Auch dieser Endbestand ist als geschätzt zurückgewiesen worden, und weder eine Ablesung noch eine ordnungsgemäße Schätzung sind dargetan.

Ferner geht die Aufrechnung mit einer Nachforderung aus der Abrechnung über kalte Nebenkosten für das Jahr 2005 in Höhe von 116,37 € fehl. Diese Abrechnung ist hinsichtlich der Kosten für Be- und Entwässerung, die wesentlich höher sind, nicht wirksam erteilt. Formell unwirksam ist insbesondere eine Abrechnung, die nicht alle Gesamtkosten nennt, weil nicht umlagefähige Kostenteile, die vorab abgezogen wurden, nicht aufgeführt werden und somit der Abzug auch nicht überprüft werden kann (BGH, Urteil vom 9.4.2008 - VIII ZR 84/07 -, GE 2008, 795; Weidenkaff in Palandt, BGB, 67 Aufl., § 535, Rz. 93 m.w.N.). So liegt der Fall hier, weil die Wasserkosten nur nach einem kleineren Flächenschlüssel angegeben sind und die Gesamtkosten nicht ersichtlich sind, so dass nicht überprüft werden kann, ob im Jahr 2005 ein ausreichender Abzug für das Gewerbe (Bordell) gemacht worden ist.

Zurückzuweisen war die Berufung im Hinblick auf die Geltendmachung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 322,77 €. Die Klage ist unbegründet. Ein Schadensersatzanspruch, § 280 BGB, steht dem Kl. gegenüber der Bekl. nicht zu. Bei Rückgabe der Wohnung war der Kl.

vertreter zwar anwesend, aber dies ist aus den zutreffenden Gründen der erstinstanzlichen Entscheidung nicht durch die Bekl. veranlasst gewesen. Hinsichtlich der Schönheitsreparaturenklausel, die wegen der Auferlegung einer Endrenovierung unwirksam ist, hat der Kl.

vertreter keine konkrete vorprozessuale Tätigkeit entfaltet. Im Übrigen ist es dem Kl. als Mitglied des Mietervereins zumutbar, allein zu einem Abnahmetermin zu erscheinen und nach vorheriger Beratung keine Anerkenntnisse abzugeben. Zumindest die Schadensminderungspflicht, § 254 BGB, würde dies gebieten, auch wenn man das Erscheinen des Kl.

vertreters im Abnahmetermin mit der Schönheitsreparaturenklausel in Verbindung bringen würde.

[...]

Werden die Grundlagen für die Schätzung des Endbestandes bzw. Anfangsbestandes des Heizöls nicht erläutert, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam. Dasselbe gilt für eine Betriebskostenabrechnung, die nicht alle Kosten, die vorab abgezogen wurden (hier: Wasserkosten für Bordell), aufführt.

Der Vermieter rechnete dagegen u. a. mit Nachforderungen aus Abrechnungen über Heizkosten für 2004 und 2005 und über kalte Betriebskosten für 2005 gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution auf. In der Heizkostenabrechnung für 2004 war ein geschätzter Endbestand per 31. Dezember 2004 von 8.100 Litern angegeben, nachdem am 16. Dezember 2004 noch rd. 10.000 Liter geliefert worden waren. In der Heizkostenabrechnung für 2005 war neben dem wiederum geschätzten Anfangsbestand erneut ein wiederum geschätzter niedriger Endbestand angegeben worden. In der Abrechnung für kalte Betriebskosten für 2005 waren die Wasserkosten für das Gewerbe vorweg abgezogen worden, ohne die Gesamtkosten der Abrechnungseinheit anzugeben. Der Mieter hielt diese Aufrechnungen für unbegründet und klagte auf Rückzahlung der Kaution sowie auf Ersatz der vorgerichtlichen Kosten für die Teilnahme seines Prozessbevollmächtigten an dem Abnahmetermin für die Wohnung. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Das LG Berlin gab der Berufung hinsichtlich der Kaution statt und wies sie im Übrigen zurück. Die Aufrechnungen des Vermieters gegen die Kautionsrückforderung würden nicht durchgreifen, weil die zugrunde liegenden Nachforderungen infolge formeller Unwirksamkeit der Abrechnungen unbegründet seien. Die Schätzung des Endbestandes an Heizöl für 2004 sei nicht plausibel und mangels Angabe der Größe des Tanks und der Schätzungsmöglichkeiten, wie viel im Tank gewesen sei, durch Schätzungsgrundlagen nicht unterlegt. Dasselbe gelte für die Schätzungen des Anfangs- und des Endbestandes des Heizöls für 2005. Daher enthielten die Abrechnungen für Heizkosten keine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, was zu ihrer formellen Unwirksamkeit führe. Dasselbe gelte für die Position Be- und Entwässerung der Abrechnung über die kalten Betriebskosten für 2005, weil die Wasserkosten nur nach einem kleineren Flächenschlüssel angegeben worden seien und die Gesamtkosten nicht ersichtlich seien, so dass nicht überprüft werden könne, ob im Jahr 2005 ein ausreichender Abzug für das Gewerbe (Bordell) gemacht worden sei.

Die Klage auf Ersatz der vorgerichtlichen Kosten für die Teilnahme des Prozessbevollmächtigten des Mieters an dem Abnahmetermin für die Wohnung sei jedoch unbegründet, weil dieser keine konkrete vorprozessuale Tätigkeit entfaltet habe und dem Mieter als Mitglied eines Mietervereins zuzumuten gewesen sei, allein zu dem Abnahmetermin zu erscheinen und keine Anerkenntnisse abzugeben.

Die Auffassung des Landgerichts, mangels Nachvollziehbarkeit der Schätzungsgrundlagen für die angegebenen Heizölbestände seien die Heizkostenabrechnungen formell unwirksam, ist nach dem Urteil des BGH vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 - (GE 2008, 855) angreifbar, wonach zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich sei, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne weiteres erkennbar ist, und die Frage, ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung betrifft. Dasselbe dürfte für geschätzte Heizölbestände gelten. Anders als in dem dem Urteil des BGH vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 - (GE 2008, 795) zugrunde liegenden Fall ist die Angabe eines geschätzten Bestandes auch nicht unverständlich, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt kein formeller Mangel vorliegen dürfte, der zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung geführt hätte.

Hinsichtlich der Position Be- und Entwässerung der Betriebskostenabrechnung für 2005 stimmt die Entscheidung mit der Rechtsprechung des BGH (u. a. Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 - GE 2007, 438) überein, wonach eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind.