Formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung

1. Sind Kosten für Be- und Entwässerung nur teilweise umgelegt worden, ist eine Betriebskostenabrechnung unwirksam mit der Folge, dass eine Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn die Gesamtkosten nicht angegeben sind.

2. Entsprechendes gilt für Stromkosten, die zum Teil über einen Zwischenzähler für die Beleuchtung der Tiefgarage ermittelt worden sind. Auch hier ist die Angabe der Gesamtkosten erforderlich.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Nebenkostenabrechnungen für 2001 bis 2004 sind formell unwirksam, weil die Kl. tatsächlich vorgenommene Abzüge von den Gesamtkosten nicht in der Abrechnung ausgewiesen hat. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438).

Unter diesem Gesichtspunkt sind die Abrechnungen zunächst in Bezug auf die Kosten für Be- und Entwässerung zu beanstanden. Es ist unstreitig, dass die Kosten für Be- und Entwässerung nur teilweise umgelegt worden sind. In den streitgegenständlichen Abrechnungen schlägt sich das nur insoweit nieder, als die danach bereinigten Kosten lediglich auf die (geringeren) Wohnflächen umgelegt werden. Es erfolgt weder eine Angabe der Gesamtkosten, noch sind die Abzüge nachvollziehbar. Das genügt nach der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht und führt zur formellen Wirksamkeit der Abrechnung jedenfalls in Bezug auf diese Kosten. Eine Nachbesserung ist für die Kl. nicht möglich, weil die Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen ist. Die Kosten für Be- und Entwässerung übersteigen die Nachforderungen in den Abrechnungsperioden 2001 und 2002, so dass die Kl. unabhängig von den weiteren Einwendungen schon aufgrund dieses Mangels keine Nachforderungen geltend machen kann.

Die ohne Berücksichtigung der Kosten für Be‑ und Entwässerung verbleibenden Nachforderungen für 2003 in Höhe von 16,76 € und für 2004 in Höhe von 12,18 € kann die Kl. gleichwohl nicht verlangen, weil die Abrechnungen auch wegen nicht dargelegter Abzüge von den Stromkosten formell nicht ordnungsgemäß sind. Die Kl. hat in dem Schriftsatz vom 18. Dezember 2006 ferner zugestanden, dass die für die Tiefgarage angefallenen Kosten bis 2004 nicht auf die Wohnungsmieter umgelegt worden seien. Ausweislich der von der Kl. vorgelegten Erläuterung ist Strom für die Tiefgaragen mittels eines Zwischenzählers erfasst worden. Entsprechende Abzüge lassen sich den Abrechnungen indes nicht entnehmen. Auch insoweit ist der Kl. nach Ablauf der Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB eine Nachbesserung der Abrechnungen nicht mehr möglich. Die auf die Bekl. entfallenden anteiligen Kosten für den Hausstrom übersteigen die eingangs genannten verbliebenen Nachforderungen. Dabei kann es dahinstehen, ob die Kl. die Kosten für die Tiefgarage selbst getragen oder auf die jeweiligen Tiefgaragenmieter umgelegt hat.

Es gibt zahlreiche Fälle, in denen nicht die gesamten Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Abzüge sind beispielsweise zu machen, wenn der Hauswart auch Verwaltungstätigkeit ausübt oder wegen eines Gewerbemieters ein Vorwegabzug erforderlich ist. Die Gesamtkosten muss der Vermieter aber immer mitteilen.

Der Vermieter hatte die Betriebskosten derart bereinigt, dass er Kosten für Be- und Entwässerung nur zu einem Teil auf die Mieter umgelegt hatte. Abgezogen hatte er auch die Stromkosten für die Beleuchtung der Tiefgarage. Die Angabe der Gesamtkosten unterblieb.

Mit Urteil vom 29. Juli 2008 hielt das Landgericht Berlin unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich dieser Positionen für formell unwirksam mit der Folge, dass eine Nachforderung nicht geltend gemacht werden könne. Auch könne nach Ablauf der Ausschlussfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB eine Nachbesserung der Abrechnungen nicht mehr erfolgen.