Formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung

1. Ändert der Vermieter einseitig den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel, führt dies zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.

2. Ist vertraglich vereinbart, dass Betriebskosten nach der Fläche aller Wohnungen einschließlich der als Gewerberaum genutzten Kellerfläche umgelegt werden können, ist der Vermieter nicht berechtigt, einseitig die Kellerfläche aus der Berechnung herauszunehmen. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegenüber der Bekl. keinen Anspruch auf die Nachzahlung von 225,19 € aus der Abrechnung über Betriebs- und Heizkosten für 2006 vom 12.9.2007 gemäß § 535 BGB.

Die Abrechnung entspricht zwar den Anforderungen von § 556 Abs. 3 BGB. Sie ist aber wegen der Abweichung des Umlageschlüssels formell unwirksam (BGH NJW 2008, 351).

Der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel nach Fläche aller Wohnungen einschließlich der auch als Gewerberaum genutzten Kellerfläche kann nicht nach Vermietung dieser Kellerfläche einseitig geändert werden. Der Umlageschlüssel aus der streitigen Abrechnung ist demnach unschlüssig. Die auf die herausgenommene Fläche entfallenden Betriebs- und Heizkosten können auf diese Weise nicht wirksam auf die übrige Fläche umgelegt werden, damit die Nutzer der gewerblichen Kellerräume oder der Vermieter keine Kosten hat. Der Vermieter hat auch die auf leerstehende oder selbstgenutzte Räume entfallenden Heiz- und Betriebskosten zu tragen (BGH, WuM 2006, 440). Es kommt daher nicht darauf an, dass hier kein Vorwegabzug wegen einer gewerblichen Nutzung der Kellerfläche erforderlich ist.

Ferner sind für die Betriebskostenarten Schornstein/Lüftung und Hauswart/Fremdleistung die Forderungen aus der Abrechnung unbegründet. Die Summe dieser Kosten von 225,42 € übersteigt die Klageforderung.

Wegen der möglichen Umlage von Kosten für Schornstein/Lüftung in der Betriebskostenabrechnung hat die Kl. nach dem Bestreiten der Bekl. die dafür erforderliche Vereinbarung nicht vorgetragen und nachgewiesen. Die Abrechnung und Zahlung einzelner Betriebskosten über mehrere Jahre führen nicht zur mietvertraglichen Vereinbarung (BGH, WuM 2007, 694). Der Vermieter kann daraus keine Zustimmung zur vertraglichen Umlage der Kosten herleiten, sondern benötigt eine ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter (BGH, NJW-RR 2004, 877), die hier nicht ersichtlich ist.

Die Kl. hat die Hausmeisterkosten nicht nachvollziehbar aufgeschlüsselt. Nach dem Bestreiten durch die Bekl. kommt sie mit der Pauschale vom 10 % Abzug der Darlegungs- und Beweispflicht nicht nach, so dass die Bekl. nicht gehalten war, in Belege und Rechnungen Einsicht zu nehmen (BGH WuM 2008, 285).

Eine formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung schließt Nachforderungen des Vermieters aus; Korrekturen sind auch während des Rechtsstreits nicht möglich. Die Abgrenzung zwischen formeller und materieller Unrichtigkeit ist allerdings schwierig.

Der Vermieter hatte im Mietvertrag vereinbart, dass die Betriebskosten nach der Fläche der Wohnungen einschließlich der als Gewerberaum genutzten Kellerfläche umzulegen seien. In der Betriebskostenabrechnung war der Keller nicht enthalten.

Mit Urteil vom 28. Oktober 2008 wies das Amtsgericht Hohenschönhausen die Zahlungsklage des Vermieters ab und meinte, es liege eine Abweichung vom Umlageschlüssel vor, die zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung führe.

Das Urteil des BGH (auf das sich das Amtsgericht berufen hat) ist nach der Fundstelle falsch zitiert. Es ist veröffentlicht in GE 2008, 795, WuM 2008, 351 und NJW 2008, 2258. In diesem Urteil führt der BGH aus, dass eine Unverständlichkeit des Verteilerschlüssels zur formellen Unwirksamkeit führe. Eine Änderung wie im vom Amtsgericht entschiedenen Fall ist nicht Gegenstand des BGH-Urteils.