Formelle und materielle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung

Formelle und materielle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung; kalenderübergreifende Rechnungen des (Heizkosten-) Versorgers; unterbliebene Offenlegung der Zwischen-Rechenschritte; Vorwegabzug

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

1 Die durch ein Wohnraummietverhältnis verbundenen Parteien streiten über eine Nachforderung der Kl. aus der Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010. Die Abrechnung der Kl. weist für die Bekl. Betriebskosten in Höhe von insgesamt 2.785,51 € aus, wovon 1.041,91 € auf die Heizkosten entfallen. Nach Abzug der von den Bekl. geleisteten Vorauszahlungen ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachforderung der Kl. in Höhe von 1.382,51 €, die sie im vorliegenden Rechtsstreit nebst Zinsen geltend macht.

2 Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe eines Betrages von 978,71 € nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen und die Anschlussberufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. den geltend gemachten Anspruch in Höhe eines Betrages von 1.041,91 € weiter.

3 Die Revision hat überwiegend Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

5 Bei den Positionen Entwässerung/Schmutzwasser, Müllabfuhr und Wasser sei die Abrechnung der Kl. um insgesamt 403,74 € zu kürzen, weil die Kl. insoweit zu Unrecht nach Personenzahl abgerechnet habe und die gebotene Abrechnung nach Wohnfläche zu entsprechend geringeren Kosten zu Lasten der Bekl. führe.

6 Die Heizkosten mit dem von der Kl. errechneten Betrag von 1.041,91 € hätten für die Nachforderung ebenfalls außer Betracht zu bleiben, da die Abrechnung der Kl. bezüglich der Heizkosten aus formellen Gründen unwirksam sei. Denn die Kl. habe als Gesamtkosten einen bereits bereinigten Betrag angegeben, ohne dies in ihrer Abrechnung deutlich zu machen. Die Kl. erhalte von ihrem Energieversorger jahresübergreifende Abrechnungen. Aus diesen Abrechnungen werde in einer „Simulationsrechnung" des Energieversorgers, die auf den internen Zwischenabrechnungen des Hausmeisters zum Jahresende basiere, der auf das jeweilige Kalenderjahr entfallende Betrag der Abrechnung errechnet. Diese Vorgehensweise sei aus der den Bekl. erteilten Betriebskostenabrechnung aber nicht ersichtlich, weil dort lediglich der Gesamtbetrag der auf die beschriebene Weise ermittelten, auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Brennstoffkosten aufgeführt sei. Damit seien nicht umlagefähige Kosten vorab ausgeschieden worden, ohne dass dies dem Mieter mitgeteilt und dieser so in die Lage versetzt worden sei, den Vorwegabzug nachzuprüfen.

II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung der Kl. bezüglich der Heizkosten nicht aus formellen Gründen unwirksam.

8 Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraussetzt. Dies heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - der Vermieter aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschritte beeinträchtigt, denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.

9 Etwas anderes folgt auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenbestandteile, etwa bei den Hauswartkosten (vgl. Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, GE 2012, 123 = WuM 2012, 22 Rn. 22 f.; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855 = NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686 = NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 = NJW 2007, 1059 Rn. 10). Eine derartige Kostenbereinigung ist mit der hier vorliegenden Konstellation, dass der Vermieter aus jahresübergreifenden Abrechnungen die auf das Kalenderjahr entfallenden Kosten ermitteln muss, nicht vergleichbar. Im Übrigen hat der Senat bereits angedeutet, dass an der genannten Rechtsprechung zur Erforderlichkeit auch der Angabe nicht umlagefähiger Kosten möglicherweise nicht festzuhalten sein wird (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, GE 2013, 1651 = WuM 2013, 734 Rn. 15 f.).

III. 10 Das Urteil des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben, soweit es wegen der von ihm angenommenen Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung eine Betriebskostennachforderung der Kl. verneint hat. Da die Revision die von den Vorinstanzen vorgenommene Kürzung der von der Kl. begehrten Nachforderung (1.382,51 €) um 403,74 € (wegen des falschen Umlageschlüssels bei einigen weiteren Betriebskostenpositionen) nicht angegriffen hat, verbleibt von der Nachforderung rechnerisch ein Betrag von 978,77 €. Deshalb ist das Berufungsurteil (nur) insoweit aufzuheben, als es hiervon zum Nachteil der Kl. abweicht (§ 562 Abs. 1 ZPO); die weitergehende Revision ist zurückzuweisen.

11 Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit der Heizkostenabrechnung getroffen hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

Der Vermieter erhielt von seinem Energieversorger jahresübergreifende Abrechnungen. Aus diesen Abrechnungen errechnete der Vermieter in einer „Simulationsrechnung" des Energieversorgers, die auf den internen Zwischenabrechnungen des Hausmeisters zum Jahresende basiert, den auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Betrag der Abrechnung. Diese Vorgehensweise war aus der dem Mieter erteilten Betriebskostenabrechnung für 2010 aber nicht ersichtlich, weil dort lediglich der Gesamtbetrag der auf die beschriebene Weise ermittelten, auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Brennstoffkosten aufgeführt war. Damit wurden nicht umlagefähige Kosten vorab ausgeschieden, ohne dass dies dem Mieter mitgeteilt und dieser so in die Lage versetzt wurde, den Vorwegabzug nachzuprüfen. Der Mieter zahlte den vom Vermieter errechneten Nachforderungsbetrag nicht. Auf die Klage des Vermieters verurteilte das Amtsgericht den Mieter zur Zahlung, in der Berufung wies das Landgericht die Klage wegen formeller Unwirksamkeit der Abrechnung ab. Das führte zur vom Berufungsgericht zugelassenen Revision des Vermieters.

Der VIII. Senat des BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück. Die Abrechnung sei nicht aus formellen Gründen unwirksam. Zutreffend gehe das Landgericht allerdings davon aus, dass die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten voraussetze. Das heiße aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrages erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Das gelte insbesondere dann, wenn – wie hier – der Vermieter aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechne, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen habe. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung werde nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschritte beeinträchtigt, denn dem Mieter werde der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen sei. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag seien der materiellen Ebene zuzuordnen und berührten die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht. Etwas anderes folge auch nicht aus der Rechtsprechung des Senats zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenbestandteile (vornehmlich Urteil des BGH vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438). Eine derartige Kostenbereinigung sei mit der hier vorliegenden Konstellation, dass der Vermieter aus jahresübergreifenden Abrechnungen die auf das Kalenderjahr entfallenden Kosten ermitteln müsse, nicht vergleichbar. Im Übrigen habe der Senat bereits angedeutet, dass er an der Rechtsprechung zur Erforderlichkeit auch der Angabe nicht umlagefähiger Kosten möglicherweise nicht festhalte (BGH, Urteil vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 92/13, GE 2013, 1651).

Zunächst wird auf die Anmerkung von Schach zu dem Urteil in GE 2013, 1651 Bezug genommen. Der BGH konnte sich wieder nicht dazu entschließen, seine Rechtsprechung zur Angabe von nicht umlagefähigen und auch nicht umgelegten Kostenteilen aufzugeben. Warum das nicht geschehen ist, liegt vielleicht daran, dass die zukünftige Besetzung des Senats mit einer/einem neuen Vorsitzenden noch nicht feststeht.