Formelle und materielle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung

Formelle und materielle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung; Vorwegabzug

Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht.

Die Kl. macht gegen die Bekl. aus abgetretenem Recht einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 736,59 € nebst Zinsen aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 geltend.

2 Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung in Berlin, die die Kl. im Jahre 2007 von der Voreigentümerin kaufte. Die Kl. wurde im Jahr 2008 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Mit Abtretungsvereinbarung vom 4. Dezember 2009 trat die Voreigentümerin der Kl. sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab.

3 Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 wurde von der Hausverwaltung erstellt und mit Schreiben vom 15. Dezember 2008 im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin unter namentlicher Bezeichnung der Kl. gegenüber der Bekl. geltend gemacht. Die Bekl. widersprach der Abrechnung.

4 Das Amtsgericht hat die Klage auf Zahlung von 736,59 € nebst Zinsen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihren Klageanspruch weiter.

5 Die Revision hat Erfolg.

6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7 Die Kl. habe keinen Anspruch auf Zahlung der für das Jahr 2007 verlangten Betriebskostennachforderung. Zwar sei die Abtretung der Ansprüche der früheren Vermieterin an die Kl. wirksam vereinbart worden. Sie gehe aber ins Leere, weil der Zedentin mangels einer formell wirksamen Abrechnung kein Anspruch gegenüber der Bekl. auf Zahlung des Nachforderungsbetrags zugestanden habe.

8 Die Abrechnung sei in den Positionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser formell nicht ordnungsgemäß, weil sie die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht ausweise. Bei den genannten Kostenarten seien in der Abrechnung vorweg Abzüge vorgenommen worden, die sich aus der Abrechnung nicht ergäben. So habe die Vermieterseite für den Hauswart eine größere Wirtschaftseinheit gebildet und für diese auch höhere Kosten gehabt. In der Abrechnung seien jedoch nur diejenigen Kostenanteile eingestellt worden, die sich rechnerisch nach dem Flächenanteil des Grundstücks an der Gesamtfläche ergäben, ohne dass sich dies der Abrechnung entnehmen lasse. Gleiches gelte für die Schornsteinfegerkosten. Hier habe die Bekl. erwidert, dass sich für sie (nur) Gesamtkosten von 7.900,24 € anhand von Belegen ergeben würden. In der Abrechnung fänden sich Gesamtkosten aber nur in Höhe von 995,45 €. Auch bei den Wasser- und Entwässerungskosten habe die Kl. 5 % vorweg abgezogen, ohne dass dies der Abrechnung zu entnehmen sei, und damit die Gesamtkosten nicht mitgeteilt. Dass mit dem Abzug der Gartenwasserverbrauch habe berücksichtigt werden sollen, ändere daran nichts.

9 Ob der früheren Vermieterin auch deshalb kein Anspruch auf die Betriebskostennachforderung zustehe, weil die Abrechnung für das Jahr 2007 nicht für sie, sondern für die Erwerberin, die jedoch zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümerin gewesen sei, erteilt worden sei, oder ob sich aus den Umständen ergebe, dass die Abrechnung in jedem Falle die Abrechnungspflicht des Vermieters habe erfüllen sollen, könne dahinstehen.

II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kl. gegen die Bekl. gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2007 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung für die Kostenpositionen Hauswart, Schornsteinfeger sowie Wasser und Abwasser nicht wegen formeller Mängel unwirksam.

11 1. Die Kl. ist entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung aktivlegitimiert, auch wenn nach einem Eigentumswechsel nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter hinsichtlich der zu dem Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zu der Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zu der Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt ist (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, GE 2004, 292 = NZM 2004, 188 unter II 2 und Leitsatz). Das Berufungsgericht hat diese Frage dahinstehen lassen. Wie jedoch auch schon in seinen Ausführungen anklingt, ergab sich hier bereits aus dem Anschreiben vom 15. Dezember 2008 zu der Betriebskostenabrechnung und den Begleitumständen, dass die von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung in jedem Fall die Abrechnungspflicht des Vermieters erfüllen sollte. Aus der Formulierung „Wir haben Ihnen im Namen und in Vollmacht der Eigentümerin des o. g. Objekts, ... die Kosten für den Abrechnungszeitpunkt vom ... bis ... zusammengestellt" war für die Bekl. als Adressatin des Schreibens klar erkennbar, dass die Abrechnung für die Vermieterin des in der Abrechnung bezeichneten Objekts erteilt werden sollte. Die genaue Kenntnis der Person der Vermieterin (Kl. oder Voreigentümerin) war für die Bekl. hingegen nicht von entscheidendem Interesse, zumal hier eine Hausverwaltung mit der Nebenkostenabrechnung beauftragt war. Die dem Schreiben vom 15. Dezember 2008 beizulegende Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind.

12 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen unwirksam.

13 Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr., z. B. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, GE 2010, 1191 = WuM 2010, 493 Rn. 11 m.w.N.). Hiernach sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Abrechnung der Kl. bezüglich der Positionen Wasser, Schornsteinfeger und Hauswart nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Gesamtkosten nicht hinreichend ausgewiesen wären.

14 a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition - aus formellen Gründen - auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Danach genügt es nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile - schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, GE 2012, 123, aaO. Rn. 22 f.; vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, GE 2008, 855 = NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 = NJW 2007, 1059 Rn. 10).

15 b) Allerdings führt die vorgenannte Rechtsprechung des Senats dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit, dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. In der Literatur wird zudem kritisiert, dass ein Vermieter, der eine erforderliche Bereinigung um nicht umlagefähige Kosten vornimmt, mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist, wenn der Vorwegabzug aus der Abrechnung selbst nicht ersichtlich und deshalb aus formellen Gründen unwirksam ist, während dem Vermieter, der einen gebotenen Vorwegabzug unterlässt, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung nicht verwehrt ist (vgl. insoweit Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 6. Auflage, H Rn. 140).

16 Ob dieser Kritik Rechnung zu tragen ist, bedarf hier indes keiner Entscheidung. Denn die hier streitigen Abrechnungspositionen genügen - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - den Anforderungen der Senatsrechtsprechung.

17 aa) Hinsichtlich der Hauswartkosten weist die Revision zutreffend darauf hin, dass vermieterseits zwar dasselbe Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt worden ist, dieses jedoch für jeden Block gesondert abgerechnet hat. So ergibt sich bereits aus der von der Kl. vorgelegten Rechnung der H. AG vom 8. Januar 2007 betreffend die Hauswartkosten für das Jahr 2007, dass für die von der Bekl. bewohnte Wohneinheit ein eigenständiger Rechnungsbetrag von 5.835,28 € erhoben wird. Wenn bereits das Hauswartunternehmen - wie hier - eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstellt, braucht der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfallen. Es liegt dann schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zugrunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergibt. In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird der vorgenannte Rechnungsbetrag daher ordnungsgemäß für die von der Bekl. bewohnte Einheit eingestellt.

18 bb) Ähnlich verhält es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Auch insoweit trägt die Begründung des Berufungsgerichts nicht. Die Bekl. hat in diesem Zusammenhang schon nicht geltend gemacht - worauf die Revision zutreffend hinweist -, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die Wohneinheit der Bekl. beziehen, von der Vermieterin in einem internen Rechenschritt auf die von der Bekl. bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden seien. Gerügt wird insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit. Dies wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen hätte.

19 cc) Bezüglich der Position Wasser ist in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag in Höhe von 3.322,88 € und als zu verteilende Kosten ein Betrag in Höhe von 3.156,74 € ausgewiesen. Entsprechendes gilt für die Entwässerungskosten, wo als Gesamtkosten 3.608,74 € angegeben werden und die zu verteilenden Kosten 3.428,30 € betragen. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht wird und die zu verteilenden Kosten geringer als die Gesamtkosten sind, geht somit aus der Abrechnung selbst hervor. Also steht auch hier kein interner Rechenschritt, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führen könnte, in Rede. Im Gegenteil: Der Mieter wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern lediglich ein geringerer Betrag verteilt wird.

III. 20 Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, weil der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Höhe des geltend gemachten Anspruchs der Kl. getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Ergeben sich aus der Betriebskostenabrechnung selbst anhand der mitgeteilten (Gesamt-) Zahlen Anhaltspunkte dafür, dass ein (nicht erläuterter) Vorwegabzug vorgenommen worden ist, ist die Betriebskostenabrechnung (noch) formell wirksam. Gleiches gilt, wenn eine Wirtschaftseinheit aus mehreren Wohnblocks gebildet wird, ein Dienstleister (hier: Hauswartunternehmen) seine Rechnung für die Wirtschaftseinheit splittet und nur ein Rechnungsbetrag aufgeführt wird, der auf den der Abrechnung zu Grunde liegenden Wohnblock entfällt. Ergibt sich aus den bei einer Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedriger Betrag als für die entsprechende Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit, liegt ein materieller Mangel der Abrechnung vor.

Der Vermieter verlangt Ausgleich eines Nachzahlungsbetrages aus einer Betriebskostenabrechnung. Nach Klageabweisung durch das AG wies das LG die Berufung des Vermieters mit der Begründung zurück, die Betriebskostenabrechnung sei formell unwirksam, weil sie die für die jeweiligen Wirtschaftseinheiten angefallenen Gesamtkosten nicht ausweise und somit nicht zu ersehen sei, welche Vorwegabzüge der Vermieter vorgenommen habe. Der VIII. Senat des BGH hob das Urteil in der Revision auf und verwies die Sache zurück.

Zunächst listet der Senat seine bisherige Rechtsprechung zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung im Einzelnen auf und betont, dem Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden seien (grundlegende Entscheidung in GE 2007, 438). Allerdings führe diese Rechtsprechung dazu, dass im Nachhinein eine Betriebskostenabrechnung als aus formellen Gründen unwirksam behandelt werde, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar werde, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen habe, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind. Dazu werde in der Literatur zudem kritisiert, dass ein Vermieter, der eine erforderliche Bereinigung um nicht umlagefähige Kosten vornehme, mit einer Nachforderung ausgeschlossen sei, wenn der Vorwegabzug aus der Abrechnung selbst nicht ersichtlich und dieses deshalb aus formellen Gründen unwirksam (und dann nicht mehr korrigierbar) sei, während dem Vermieter, der einen gebotenen Vorwegabzug unterlasse, eine spätere Korrektur seiner Abrechnung noch möglich sei. Ob dieser Kritik Rechnung zu tragen sei, bedürfe vorliegend aber keiner Entscheidung, weil die hier streitigen Abrechnungspositionen den formellen Anforderungen der Senatsrechtsprechung genügten.

Hinsichtlich der Hauswartkosten sei zwar dasselbe Hauswartunternehmen für mehrere Wohnblocks beschäftigt, jedoch werde jeder Block gesondert abgerechnet. Wenn bereits das Hauswartunternehmen eine gesonderte Rechnung für jede Wohneinheit erstelle, brauche der Vermieter selbstverständlich nur den sich daraus ergebenden Betrag anzugeben und nicht, welche Gesamtkosten auf die gesamte Wirtschaftseinheit entfielen. Es liege dann schon keine Umrechnung durch den Vermieter vor, wenn er den seitens des jeweiligen Leistungserbringers für die der Abrechnung zu Grunde liegende Wohneinheit ermittelten Rechnungsbetrag lediglich weitergebe.

Ähnlich verhalte es sich bei der Position der Schornsteinfegerkosten. Der Mieter habe in diesem Zusammenhang schon nicht geltend gemacht, dass Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die Wohneinheit des Mieters beziehen, vom Vermieter in einem internen Rechenschritt auf die von dem Mieter bewohnte Wirtschaftseinheit umgerechnet worden seien. Gerügt werde insoweit nur, dass sich aus den bei der Belegeinsicht vorgelegten Rechnungen lediglich ein niedrigerer Betrag ergeben habe als für diese Position bezogen auf sämtliche Gebäude der Wirtschaftseinheit. Das wäre jedoch ein materieller Mangel der Abrechnung, dem das Berufungsgericht gegebenenfalls nachzugehen habe.

Bezüglich der Position Wasser sei in der Abrechnung ein Gesamtkostenbetrag und ferner als zu verteilende Kosten ein (geringerer) Betrag ausgewiesen. Entsprechendes gelte für die Entwässerungskosten. Dass von den Gesamtkosten ein Abzug von jeweils 5 % gemacht werde, gehe somit aus der Abrechnung selbst hervor. Also liege auch hier kein interner Rechenschritt vor, der zur (formellen) Unwirksamkeit der Abrechnung führe. Im Gegenteil: Der Mieter werde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nicht die Gesamtkosten, sondern nur ein geringerer Betrag verteilt werde.

Die grundlegende Entscheidung des BGH vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, GE 2007, 438, wonach eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind, ist die „letzte Bastion" zu formalen Anforderungen an Abrechnungen (zu den anderen Grundsätzen [Essentialia] vgl. grundlegend BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, GE 1982, 135; zuletzt BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, GE 2010, 1191). In einem gewissen Gegensatz dazu steht die Entscheidung des BGH mit Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, GE 2007, 438, wonach eine Betriebskostenabrechnung nicht formell unwirksam, sondern (nur) materiell unrichtig ist, wenn der Vermieter in der Abrechnung einen gebotenen Vorwegabzug unterlassen hat. Dann ist eine spätere Korrektur der Abrechnung nicht verwehrt. Diesen „Widerspruch" spricht der BGH in der vorliegenden Entscheidung an, lässt diesen jedoch dahinstehen, weil es darauf nicht ankomme. Die genannten Gründe überzeugen nicht, vielmehr drängt sich der Eindruck auf, dass für den BGH die Zeit noch nicht reif war, an der Entscheidung zu VIII ZR 1/06 nicht mehr festzuhalten. Die Entscheidung zu „kippen", wäre konsequent und sinnreich und würde auf der Linie des BGH liegen, nicht gesetzlich vorgeschriebene Formalien mit dem Ziel einer materiellen Gerechtigkeit nicht überzubetonen. Auch ein vorgenommener Vorwegabzug in einem internen Rechenschritt ist anhand einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung ersichtlich, weil die Gesamtkosten zusammengestellt und genannt werden müssen, der Verteilerschlüssel angegeben und erläutert wird und der Mieteranteil zu berechnen ist. Daraus kann der Mieter – zumal nach Belegeinsicht – klar den Vorwegabzug ersehen.

Es wäre besser gewesen, diesen Schritt jetzt schon zu tun, weil die vorliegende Entscheidung für die Praxis nur Unsicherheit bringt: In welchem Fall ist der interne Rechenschritt noch anhand der Betriebskostenabrechnung ausreichend ersichtlich, wann nicht mehr? Welche Rügen muss der Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung vorbringen (vorliegend zu den Schornsteinfegerkosten)? Hat der Mieter die Pflicht zur Nachfrage beim Vermieter (vor oder erst nach Belegeinsicht)?

Unabhängig von diesen Fragen ist allerdings ein Vermieter gut beraten, schon in der Betriebskostenabrechnung Hinweise und Erläuterungen für einen getätigten Vorwegabzug zu geben.