Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen

Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen; fehlende Angaben zu Drittmitteln

Ein Mieterhöhungsverlangen, in dem gewährte Drittmittel nicht angegeben sind, ist bereits formell unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Der Kl. steht der geltend gemachte Zustimmungsanspruch gegen die Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht zu.

1. Das Mieterhöhungsverlangen ist mangels nachvollziehbarer Erläuterung des Kürzungsbetrages für die in Anspruch genommenen Drittmittel gemäß den §§ 558 Abs. 3 Satz 1, 558 a Abs. 1 BGB bereits formell unwirksam und kann den Zustimmungsanspruch deshalb nicht begründen. Die in § 558 a Abs. 1 BGB bestimmte Begründungspflicht soll dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung an die Hand geben, damit er wisse, ob und ggf. in welchem Umfang er die begehrte Zustimmung zu erteilen habe (vgl. Palandt/Weidenkaff, 69. Auflage, § 558 a BGB Rdnr. 2 m. w. N.). Im Fall des Ansatzes von Kürzungsbeträgen gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB erfordert die Möglichkeit der Information und Nachprüfung, dass dem Mieter die für die Berechnung des Kürzungsbetrages zugrunde liegenden Fakten mitgeteilt werden (so noch zu § 2 Abs. 2 MHG, Urteil des BGH vom 12. Mai 2004, VIII ZR 235/03 = GE 2004, 1170). Die in § 558 a Abs. 2 BGB ersichtliche Aufzählung von Begründungsmitteln beinhaltet nach dem Zweck des Absatzes 1 und der sprachlichen Fassung (,,... kann insbesondere") nicht, dass andere Begründungsmittel nicht ggf. erforderlich sind. Die schlichte Angabe eines Kürzungsbetrages in dem Mieterhöhungsverlangen ist mithin zur Erläuterung unzureichend.

2. Es ist der Kl. zwar gestattet, eine unzureichende Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens im Prozess gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB nachzuholen (vgl. Urteil des BGH vom 1. April 2009, VIII ZR 179/08 = GE 2009, 645), die Kl. hat von dieser Möglichkeit indes keinen bzw. nur unzureichend Gebrauch gemacht. Die Mitteilung, dass sie für die Sanierung der Verwaltungseinheit, zu der die Wohnung der Bekl. gehört, Mittel nach der ModlnstRL 93 in Anspruch genommen habe, beinhaltet - selbst nach Studium der Richtlinie - keine Angaben, aus der sich der genaue Kürzungsbetrag für die Flächeneinheit und die Dauer der Berücksichtigungsfähigkeit ergeben.

Zur formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens gehört die Angabe von gewährten Drittmitteln einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen.

Der Vermieter hatte für die Sanierung des Gebäudes Mittel nach der ModInstRL 93 in Anspruch genommen. Er verlangte vom Mieter Zustimmung zur Mieterhöhung und berücksichtigte dabei einen Kürzungsbetrag in Höhe von 0,309 €/m2. Weitere Angaben fehlten. Der Mieter stimmte nicht zu. Im Prozess teilte der Vermieter mit, dass er für die Wohnung Mittel nach der ModInstRL 93 in Anspruch genommen habe.

Das AG wies die Klage ab. Das Mieterhöhungsverlangen sei mangels nachvollziehbarer Erläuterung des Kürzungsbetrages für die in Anspruch genommenen Drittmittel bereits formell unwirksam. Dazu bezieht sich das Gericht auf das Urteil des BGH vom 12. Mai 2004 (VIII ZR 235/03, GE 2004, 1170). Es sei dem Vermieter zwar gestattet, eine unzureichende Erläuterung des Mieterhöhungsverlangens im Prozess nachzuholen (BGH, Urteil vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08 -, GE 2009, 645). Davon habe der Vermieter indes keinen bzw. nur unzureichend Gebrauch gemacht. Die Mitteilung, dass er Mittel nach der ModInstRL 93 in Anspruch genommen habe, beinhalte keine Angaben, aus denen sich Kürzungsbetrag und Anrechnungsdauer ergäbe.

Der BGH hat in seinem Urteil VIII ZR 179/08 seine frühere Entscheidung aus 2004 bestätigt. Angesichts seiner recht „großherzigen" Entscheidungen zur formellen Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen verwundert das etwas, jedenfalls was die Aufnahme der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen betrifft. Überträgt man die Betriebskostenrechtsprechung auf die Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen, hätte man zur Ansicht gelangen können, es reiche die Angabe des Kürzungsbetrages, der dann im Rahmen der materiellen Begründetheit der Mieterhöhung gegebenenfalls erläutert werden muss. Die Abt. 3 des AG Köpenick hat in einem Parallelfall mit Urteil vom 11. November 2010 zu 3 C 194/10 wie die Abt. 7 entschieden.