Formelle Anforderungen an Eigenbedarfskündigung

Formelle Anforderungen an Eigenbedarfskündigung; dramatisierter Erlangungswunsch

Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen.

1 Die Bekl. mietete mit Vertrag vom 2. September 1978 von einem der Rechtsvorgänger der Kl. ein Wohnhaus in M. Nach dem Erwerb des von der Bekl. und deren Mutter bewohnten Anwesens kündigte die Kl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 31. Juli 2006 unter Berufung auf Eigenbedarf für sich und ihre beiden Kinder zum 30. April 2007. Zur näheren Begründung ist im Kündigungsschreiben ausgeführt, dass die Kl. derzeit zur Miete wohne und darüber hinaus für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet habe. Das von der Bekl. gemietete Wohnhaus eigne sich sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen. Durch den Umzug könne die Kl. die Miete für ihre derzeitige Mietwohnung (1.740 €) und für ihr jetziges Büro (858,40 €) einsparen und sich persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern.

2 Die Kl. hat Räumung und Herausgabe des von der Bekl. gemieteten Anwesens begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

3 Die Revision hat Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Die Räumungsklage sei abzuweisen, weil die von der Kl. erklärte Kündigung nicht die Anforderungen des § 573 Absatz 3 BGB erfülle und deshalb unwirksam sei.

5 Die Begründungspflicht in § 573 Abs. 3 BGB solle sicherstellen, dass dem berechtigten Informationsinteresse des Mieters Rechnung getragen werde. Diesem Erfordernis werde der Vermieter nur gerecht, wenn er die dem Eigenbedarf zugrunde gelegten Tatsachen in dem Kündigungsschreiben zutreffend wiedergebe und die Kündigungsbegründung den behaupteten Bedarf auch nicht dramatisiere.

6 Dies sei bei dem Kündigungsschreiben der Kl. nicht der Fall, weil es den - unzutreffenden - Eindruck erwecke, bei dem von der Kl. bisher bewohnten Objekt lägen Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach. Damit habe die Kl. ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt. Zwar dürften die Anforderungen an die Kündigungserklärung nicht überspannt werden, doch müssten die mitgeteilten Tatsachen der Wahrheit entsprechen und dürfe der Bedarf nicht dramatisiert werden.

II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kl. auf Räumung und Herausgabe des von der Bekl. bewohnten Anwesens gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügt die von der Kl. erklärte Kündigung den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB.

8 1. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (so schon BayObLG, NJW 1981, 2197, 2199 f.; Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, GE 2007, 1186 = NZM 2007, 679, Tz. 23).

9 2. Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Kl. gerecht. Der Bekl. wird darin mitgeteilt, dass die Kl. bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Bekl. gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle; durch diesen Umzug könne sie die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen. Damit hat die Kl. die Gründe für ihren Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben.

10 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Kündigungserklärung der Kl. nicht deshalb (formell) unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, dass sich bei dem von der Kl. bisher bewohnten Anwesen Wohnung und Büro nicht unter einem Dach befänden und die Kl. aus diesem Grund besonders auf das an die Bekl. vermietete Wohnhaus angewiesen sei. Ob dies, wie das Berufungsgericht meint, der Fall ist und die Kl. ihren Eigenbedarf insoweit „dramatisiert" hat, ist für die formelle Wirksamkeit der von der Kl. erklärten Kündigung ohne Bedeutung. Unrichtige Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben können zwar dazu führen, dass die Kündigung materiell unbegründet ist, soweit nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht oder nur vorgeschoben ist; sie mögen im Einzelfall auch ein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit des vom Vermieter angeführten Eigennutzungswunsches darstellen. Vorliegend ist allerdings nicht einmal erkennbar, inwieweit es für die Beurteilung des von der Kl. geltend gemachten Eigenbedarfs darauf ankommen könnte, ob sich auch bei ihrer jetzigen Mietwohnung das separate Büro im selben Gebäude befindet. Ein etwaiges „Dramatisieren" der Eigenbedarfssituation hat entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zur Folge, dass es an der nach § 573 Abs. 3 BGB erforderlichen Begründung fehlt und die Kündigung bereits aus diesem formellen Grund unwirksam ist.

III. 11 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der von der Kl. geltend gemachte Eigenbedarf besteht. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Eine Eigenbedarfskündigung muss folgenden formellen Anforderungen genügen: Sie muss die Personen nennen, für die eine Wohnung benötigt wird, und das Interesse dieser Personen an der Erlangung der Wohnung darlegen. Dass der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter den Eigenbedarf „dramatisiert", darf kein Anlass sein, eine Räumungsklage mit der Begründung abzuweisen, der Vermieter habe bereits seine Begründungspflicht verletzt, entschied der BGH und korrigierte damit ein Urteil des Landgerichts München I.

Die Beklagte (Mieterin) mietete von einem Rechtsvorgänger der Klägerin (Vermieterin) ein Wohnhaus. Nach dem Erwerb des von der Beklagten bewohnten Hauses kündigte die Klägerin wegen Eigenbedarfs für sich und ihre beiden Kinder. Ihre Kündigung begründete die Klägerin wie folgt: Sie selbst wohne derzeit zur Miete und habe darüber hinaus für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro gemietet. Das von der Beklagten gemietete Wohnhaus eigne sich sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen. Durch den Umzug könne sie die Miete für ihre derzeitige Mietwohnung (1.740 €) und für ihr jetziges Büro (858,40 €) einsparen und sich persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht wies sie in der Berufung mit der Begründung ab, die von der Klägerin erklärte Kündigung erfülle nicht die Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB und sei deshalb unwirksam. Der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB werde der Vermieter nur dann gerecht, wenn er die dem Eigenbedarf zugrunde gelegten Tatsachen im Kündigungsschreiben zutreffend wiedergebe und die Kündigungsbegründung den behaupteten Eigenbedarf auch nicht dramatisiere. Letzteres habe die Klägerin aber getan, weil sie den – unzutreffenden – Eindruck erweckt habe, bei dem von ihr bisher bewohnten Objekt lägen Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach. Damit habe die Klägerin ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt.

Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies sie zurück. Mit dieser Begründung könne ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Hauses nicht verneint werden, denn die von der Klägerin erklärte Kündigung genüge den Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB.

Nach § 573 Abs. 3 BGB seien die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vorschrift bestehe darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck werde im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichne, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs seien daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend. Personen und Gründe für den Erlangungswunsch seien hinreichend konkret angegeben worden.

Die Kündigungserklärung der Klägerin sei auch nicht deshalb (formell) unwirksam, weil sie den unzutreffenden Eindruck erweckt habe, dass sich bei dem von der Klägerin bisher bewohnten Anwesen Wohnung und Büro nicht unter einem Dach befänden und die Klägerin aus diesem Grund besonders auf das an die Beklagte vermietete Wohnhaus angewiesen sei. Ob die Klägerin ihren Eigenbedarf insoweit „dramatisiert" habe, sei für die formelle Wirksamkeit der Kündigung ohne Bedeutung. Unrichtige Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben könnten zwar dazu führen, dass die Kündigung materiell unbegründet sei, soweit nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht bestehe oder nur vorgeschoben sei. Ein etwaiges „Dramatisieren" der Eigenbedarfssituation habe jedenfalls nicht zur Folge, dass es an der nach § 573 Abs. 3 BGB erforderlichen Begründung fehle und die Kündigung bereits aus diesem formellen Grund unwirksam sei.

Der BGH hat die Sache an das Landgericht zurückverwiesen, und dieses wird nun klären müssen, ob der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht.