formelle Anforderungen

formelle Anforderungen; Eigenbedarfskündigung; Kündigungsschreiben; Begründung

Ein nach § 564 b Abs. 3 BGB zu berücksichtigender Kündigungsgrund muß jedenfalls so bezeichnet sein, daß er identifiziert und von anderen unterschieden werden kann.

Die Klage ist nicht begründet. Die Kl. kann von dem Bekl. Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht verlangen. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung v. 28.9.1988 nicht beendet worden. Die Kündigung ist unwirksam, denn die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses sind in der Kündigungserklärung nicht in dem erforderlichen Maß zum Ausdruck gekommen. Die Kündigungserklärung enthält lediglich die Wiederholung des gesetzlichen Terminus "Eigenbedarf" sowie die Mitteilung, die Wohnung werde für eine Pflegeperson benötigt. Dies stellt keine konkrete Substantiierung des Kündigungsgrundes dar. Gemäß §§ 564 a Abs. 1 S. 2, 564 b Abs. 3 BGB muß der Vermieter die Gründe für die Kündigung im Kündigungsschreiben angeben.

Nach dem RE des BayObLG v. 14.7.1981, NJW 1981, 2197 [= WM 1981, 200] erfordert dies, daß in dem Kündigungsschreiben die Person angegeben wird, für die die Wohnung benötigt wird und daß ein konkreter Sachverhalt (Lebensvorgang) dargelegt wird, auf den der Vermieter das Interesse dieser Person an der Erlangung der Wohnung stützt. Ein nach § 564 b Abs. 3 BGB zu berücksichtigender Kündigungsgrund muß jedenfalls so bezeichnet sein, daß er identifiziert und von anderen unterschieden werden kann. Dies ist vorliegend bereits deshalb nicht der Fall, weil nicht ersichtlich ist, ob es sich um eine Pflegeperson handelt, die für die Kl. oder die für Angehörige i. S. von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 benötigt wird. Bei der Auslegung der §§ 564 a, 564 b BGB ist der Sinn und Zweck dieser Bestimmung zu berücksichtigen. Beide Vorschriften sollen dem Mieter Klarheit über seine Rechtsstellung und die Erfolgsaussicht von Verteidigungsmöglichkeiten geben. Diese Klarheit hat der Mieter nur dann, wenn ihm der Eigenbedarfssachverhalt jedenfalls so weit geschildert wird, daß er überprüfen kann, ob ein derartiger Sachverhalt einen Eigenbedarf rechtfertigen kann. Es ist nicht zu verkennen, daß die Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung materiell begründet ist, nicht durch überzogene Anforderungen an das Kündigungsschreiben in den Bereich der formellen Wirksamkeit der Kündigung verlagert werden kann. Im Hinblick auf das Erfordernis der Begründung der Kündigung und darauf, daß die Kündigungsfrist dem Mieter die Möglichkeit geben soll, sich über seine rechtliche Situation Gewißheit zu verschaffen, stellt es keine Überziehung der Anforderungen an die formelle Wirksamkeit eines Kündigungsschreibens dar, wenn jedenfalls die Angaben verlangt werden, die sich aus den Grundsätzen des RE des BayObLG v. 14.7.1981 ergeben. Dies steht auch mit der Rechtsprechung des BVerfG in Einklang, wonach dem Vermieter nichts Unzumutbares abverlangt wird, wenn er die Gründe für seinen Eigenbedarf im Kündigungsschreiben näher erläutern muß (BVerfG, Beschluß v. 20.10.1988, 1 BvR 1247/88 [= WM 1989, 483]; Henschel, NJW 1989, 937 ff., 941). Der vorliegende Fall ist mit der Entscheidung des Verfassungsgerichts v. 20.10.1988 (WM 1989, 483) vergleichbar. In dieser Verfassungsbeschwerde ging es um ein Urteil des LG Regensburg v. 19.7.1988, dem ein ähnlicher Sachverhalt zugrunde lag. In dem Kündigungsschreiben des dortigen Falles hieß es "wegen eigener Nutzung für meine Tochter". Erst im Laufe des Rechtsstreits wurden die Gründe für die Eigenbedarfssituation näher geschildert. Das BVerfG hielt es für verfassungsrechtlich unbedenklich, diese Kündigung nicht als ausreichend anzusehen. In Übereinstimmung damit steht auch die Entscheidung des LG Frankfurt am Main v. 28.11.1989, 2/11 S 270/89. Bei dieser Entscheidung wurde der Passus in dem Kündigungsschreiben "weil mein Mandant seine Wohnung für sich selbst benötigt, mein Mandant befindet sich seit September 1986 in einem nachweisbar schlechten gesundheitlichen Zustand, wobei ihm der Einzug in sein Eigentum baldmöglichst zugestanden werden muß" nicht als ausreichende Darlegung der konkreten Eigenbedarfssituation angesehen.

Da die Kündigung formell unwirksam ist, bedarf es keiner Entscheidung, ob tatsächlich ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB vorliegt.