Formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens

1. Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam, wenn der Vermieter auf das einschlägige Mietspiegelfeld Bezug nimmt. Weder eine Beifügung des Mietspiegels noch die Angabe einer konkreten Spanne im Rasterfeld sind nach der Rechtsprechung des BGH erforderlich.

2. Die möglicherweise irrtümliche zusätzliche Bezugnahme auf einen früheren Mietspiegel ist unschädlich.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. als Vermieter des Bekl. verlangt von diesem aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 20.1.2016 die Zustimmung zur Mieterhöhung von 1.247,74 € monatlich bruttokalt auf 1.329,68 € ab dem 1.4.2016. Im vorgenannten Erhöhungsverlangen heißt es u. a.:

„Gemäß § 558 BGB reicht es zur Begründung aus, dass der Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegels liegt. Eine Kopie des Berliner Mietspiegels legen wir diesem Schreiben bei. Für Ihre Wohnung ist eine Bruttokaltmiete vereinbart. Um eine Vergleichbarkeit mit dem Berliner Mietspiegel 2013, der eine Nettokaltmiete ausweist, herbeizuführen, müssen die in Ihrer Miete enthaltenen Betriebskosten gemäß beiliegender Aufstellung herausgerechnet werden.

Anlagen: Kopie Berliner Mietspiegel (zutreffender Teil), Aufstellung konkrete Betriebskosten“

Die Parteien streiten um die Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in den Merkmalgruppen. […]

Das AG hat die Klage als unzulässig abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, das Erhöhungsverlangen sei formell unwirksam, weil der Kl. seiner gesetzlichen Pflicht aus § 558a Abs. 3 BGB nicht nachgekommen sei.

Anwendbar sei hier der zwischenzeitlich veröffentlichte Mietspiegel 2015 mit dem Stichtag des 1.9.2014. Da die Mitteilung der einschlägigen Spanne zwischen 4,74 € und 8,50 € fehle, sei die Überlegungsfrist nicht in Gang gesetzt worden.

Hiergegen wendet sich der Kl. mit seiner Berufung, mit der er geltend macht, der Berliner Mietspiegel 2015 sei dem Erhöhungsverlangen beigefügt gewesen, und der Mietspiegel 2013 finde dort nur Erwähnung zum Zwecke der Umrechnung der vereinbarten Bruttokaltmiete mit den im Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten. […]

Die gem. §§ 511 ff. zulässige Berufung führt in der Sache zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung des Verfahrens zur erneuten Verhandlung und Entscheidung (§ 538 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Denn das Erhöhungsverlangen vom 20.1.2016 ist formell wirksam, weil es die Anforderungen der §§ 558a, 558b BGB erfüllt.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass dem Erhöhungsverlangen der Berliner Mietspiegel 2015 als Anlage beigefügt war. Diese Beifügung war indes nicht erforderlich (BGH v. 30.9.2009 - VIII ZR 276/08, GE 2009, 1617; BGH v. 28.4.2009 - VIII ZB 7/08, GE 2009, 777), da er allgemein zugänglich ist. Auch ein qualifizierter Mietspiegel muss im Rahmen der alternativen Begründung gem. § 558 a Abs. 3 BGB nicht zwingend beigefügt werden, wenn er öffentlich zugänglich ist. Aus § 558 a Abs. 3 BGB ergibt sich auch deshalb nichts anderes, weil die so genannte Erwähnungspflicht hier nicht bestand, denn der Kl. hat als Begründungsmittel den Mietspiegel - und weder Vergleichswohnungen noch ein Sachverständigengutachten - gewählt.

Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist ferner nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen (BGH v. 11.3.2009 - VIII ZR 316/07, GE 2009, 512; BGH v. 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, GE 2008, 191).

Das ist vorliegend erfolgt, indem der Kl. im Erhöhungsverlangen das Feld L 1 als einschlägig bezeichnete, ohne die konkrete Spanne zu nennen, was nach den vorgenannten Entscheidungen des BGH aber auch nicht erforderlich ist.

Soweit das Amtsgericht die Auffassung vertritt, der Mietspiegel 2013 sei im Erhöhungsverlangen zu Unrecht genannt, weil der Stichtag für den Mietspiegel 2015 bereits der 1.9.2014 war, kann dahinstehen, ob mit der Angabe des Mietspiegels 2013 lediglich ein Schreibfehler vorlag oder - wie der Kl. geltend macht - auf die notwendige Herausrechnung der Betriebskosten aus der vereinbarten Bruttomiete hingewiesen werden sollte.

Denn zum einen ergibt sich aus der unstreitig erfolgten Beifügung des einschlägigen Mietspiegels 2015 bereits dessen Bezugnahme.

Zum anderen ist ein Mieterhöhungsbegehren jedenfalls nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat (BGH v. 6.7.2011 - VIII ZR 337/10, GE 2011, 1226).

Da sonach von einem formwirksamen Erhöhungsverlangen auszugehen ist, war die Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 BGB abgelaufen und die auf das Zustimmungsverlangen gestützte Klage nicht unzulässig.

Die Parteien streiten im Einzelnen über die materielle Berechtigung des Erhöhungsverlangens. Infolgedessen wird über die Ausstattungsmerkmale und damit die Bewertung der einzelnen Merkmalgruppen der streitgegenständlichen Wohnung im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2015, die unter Beweisantritt vom Bekl. in dessen Schriftsatz vom 15.8.2016 im Einzelnen vorgetragen sind, zu entscheiden sein.

Ein Mieterhöhungsverlangen ist schon dann formell wirksam, wenn auf das einschlägige Rasterfeld des Mietspiegels Bezug genommen wird. Wenn zusätzlich noch auf einen veralteten Mietspiegel hingewiesen wird, schadet das jedenfalls nicht.

Der Vermieter hatte seinem Mieterhöhungsverlangen den Mietspiegel 2015 beigefügt. In dem Schreiben hieß es weiter, um eine Vergleichbarkeit der vereinbarten Bruttokaltmiete mit dem Berliner Mietspiegel 2013 herbeizuführen, müssten die Betriebskosten herausgerechnet werden. Das Amtsgericht hielt das Erhöhungsverlangen für formell unwirksam.

Anders das Landgericht Berlin. Der Vermieter habe sein Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründet durch Bezugnahme auf den beigefügten Mietspiegel 2015 und Angabe des Mietspiegelfeldes L1. Es könne offen bleiben, ob mit der zusätzlichen Angabe des Mietspiegels 2013 lediglich ein Schreibfehler vorlag oder auf das notwendige Herausrechnen der Betriebskosten aus der Bruttomiete hingewiesen werden sollte. Das Erhöhungsverlangen sei daher formell wirksam und die Klage sei zulässig. Über die materielle Berechtigung des Erhöhungsverlangens habe das Amtsgericht Beweis zu erheben.

Dass bei Bezugnahme oder Beifügung des aktuellen Mietspiegels und des veralteten Mietspiegels der aktuelle Mietspiegel gelten sollte, war sicher auch dem Mieter klar. Unverständlich ist allerdings das Vorbringen des Vermieters im Prozess, der alte Mietspiegel sei wegen der Umrechnung der vereinbarten Bruttomiete erwähnt worden. Die Angaben dazu sind in den Mietspiegeln 2013 und 2015 identisch, so dass die Kammer zu Recht hier einen Schreibfehler vermutete.