Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam, wenn für jede Betriebskostenart die angefallenen Einzelbeträge (nicht aber die Gesamtsumme) angegeben ist und der Anteil des Mieters, umgelegt nach dem Flächenmaßstab, nicht bei jeder Betriebskostenart, sondern nach den Gesamtkosten errechnet wird.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor.

2 Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob eine Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen unwirksam ist, in der die getrennt nach Betriebskostenarten aufgeführten Kosten nur mit den jeweiligen Einzelbeträgen angegeben sind, ohne dass für jede Betriebskostenart eine Summe gebildet wird und als solche aus der Abrechnung ersichtlich ist.

3 Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht, insbesondere kommt ihr die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Denn sie lässt sich ohne Weiteres anhand der bereits ergangenen Rechtsprechung des Senats, die das Berufungsgericht auch gesehen und zutreffend angewendet hat, dahin beantworten, dass die Angabe der einzelnen Rechnungsbeträge auch ohne deren summenmäßige Zusammenfassung - die der Mieter gegebenenfalls in einem einfachen Rechenschritt selbst vornehmen kann - ausreicht.

4 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Betriebskostenabrechnung der Kl. zutreffend als formell wirksam angesehen und auf dieser Grundlage eine Nachforderung der Kl. errechnet.

5 Maßgeblich für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40). Hierzu genügt - wie ausgeführt - auch eine Auflistung der für die jeweilige Betriebskostenart angefallenen Einzelbeträge. Entgegen der Auffassung der Revision beeinträchtigt diese Vorgehensweise die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit der Abrechnung nicht, weil der Mieter die Einzelsummen mit Hilfe eines einfachen Rechenschritts gegebenenfalls selbst ermitteln kann. Ebenso ist es unschädlich, dass in der Abrechnung der Kl. nicht der auf jede Betriebskostenart entfallende Anteil des Mieters betragsmäßig gesondert ausgewiesen ist, sondern sämtliche nach dem Flächenmaßstab umgelegten Betriebskosten addiert und daraus unter Anwendung des Umlageschlüssels der vom Mieter insgesamt zu tragende Anteil errechnet wurde.

Eine Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam, wenn für jede Betriebskostenart die angefallenen Einzelbeträge angegeben sind (nicht aber die Gesamtsumme) und der Anteil des Mieters, umgelegt nach dem Flächenmaßstab, nicht bei jeder Betriebskostenart, sondern nach den Gesamtkosten errechnet wird. Dass der Mieter in einem einfachen Rechenschritt eine Überprüfung vornehmen kann, reicht.

Bei der Betriebskostenabrechnung waren für die einzelnen Betriebskostenarten nur Einzelbeträge angegeben, nicht jedoch die Summe. Der Anteil des Mieters war für die einzelne Betriebskostenart nicht betragsgemäß gesondert ausgewiesen, sondern war nach dem Flächenmaßstab nach den Gesamtkosten errechnet. Die Mieter hielten die Abrechnung für formell unwirksam.

Der BGH teilte diese Auffassung nicht. Ausreichend sei es, wenn der Mieter in einem einfachen Rechenschritt die Überprüfung vornehmen könne, so dass eine Auflistung der für die jeweilige Betriebskostenart angefallenen Einzelbeträge genüge. Unschädlich sei auch, wenn in der Abrechnung dann der vom Mieter insgesamt zu tragende Anteil nach den Gesamtkosten errechnet worden sei.

Die Entscheidung ist eine spiegelbildliche Ergänzung zur bisherigen Rechtsprechung des Senats. Zulässig ist eine Zusammenfassung der einzelnen Kostenpositionen wie Sach- und Haftpflicht (GE 2009, 1428) oder Frischwasser und Schmutzwasser (GE 2009, 1037), sofern es sich um eng zusammenhängende Kosten handelt, was bei einer Zusammenfassung für Wasserversorgung/Strom oder Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung nicht der Fall ist (GE 2010, 1613). Wenn umgekehrt bei den einzelnen Kostenpositionen nur die Einzelbeträge angegeben sind, ist auch eine rechnerische Überprüfung möglich und zumutbar.