Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei Mischeinheit, Angabe nur der Gesamtfläche, fehlende Angabe der Gewerbeflächen, Mischobjekt

Zur formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gehört nicht die Angabe, ob die Gesamtfläche nur die Wohn- oder auch Gewerbeflächen der Abrechnungseinheit enthält.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage war […] nicht begründet. Es entspricht deshalb billigem Ermessen, dem Kl. die anteiligen Kosten aufzuerlegen. Der Kl. hatte gegenüber der Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Vorschusszahlungen auf die Betriebs- einschließlich Heizkosten für die Jahre 2009 bis 2012. Dabei kommt es hier nicht darauf an, ob die vom BGH in dem Urteil vom 9.3.2005 (VIII ZR 57/04), gefundenen Grundsätze auch dann gelten, wenn der Vermieter durch Veräußerung der Mietwohnung aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist.

Hier hatte die Bekl. innerhalb der Frist gemäß § 556 Abs. 2 BGB formell ordnungsgemäße Abrechnungen über die Betriebskosten erteilt, so dass der Kl. keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorschüsse hatte.

Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rechtsprechung des BGH, Urteile vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 194/14 -, Rn. 13; vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, Rn. 11; vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 12 f.; vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, Rn. 13; vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, Rn. 23 f.; jeweils m. w. N.; alles zit. nach juris).

Diesen Anforderungen entsprechen die von der Bekl. zunächst vorgelegten Abrechnungen für den Zeitraum 2009 bis 2013. Ihnen war insbesondere zu entnehmen, welcher Gesamtbetrag welcher Betriebskostenart mit welchem Umlegungsschlüssel umgelegt worden ist und welcher Betrag sich für die Wohnung des Kl. daraus ergab.

Der Umlegungsschlüssel ergab sich hier aus dem Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung zur angegebenen Fläche von 2.517,19 m2. Bei derartig eindeutigen Umlegungsschlüsseln ist eine weitere Erläuterung nicht erforderlich.

Der BGH hat zwischenzeitlich mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (vgl. nur Senatsurteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, Rn. 24 m.w.N.). So muss in der Abrechnung - entgegen der vom Kl. zitierten Meinung in der Literatur (GE 2011, 315) nicht angegeben werden, dass bzw. ob die angegebene Gesamtfläche nur die Wohn- oder auch Gewerbeflächen der Abrechnungseinheit enthält.

Ob der Umlegungsschlüssel richtig ist, ob es sich also um die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit handelt oder nicht, ist eine - was auch der Kl. an sich nicht in Abrede stellt - Frage der Richtigkeit der Abrechnung, die er nach Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter selbst zu prüfen hat.

Dieses gilt auch für die Frage, ob die angegebenen, verteilten Gesamtkosten tatsächlich die für die Abrechnungseinheit insgesamt angefallenen Kosten dieser Art darstellen oder ob der Vermieter hier vorweg Abzüge vorgenommen hat. Auch insoweit sieht der BGH inzwischen keine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung, sondern eine Frage ihrer materiellen Richtigkeit (vgl. Urteil vom 20.1.2016 - VIII ZR 93/15, zit. nach juris).

Das AG Tempelhof-Kreuzberg hatte eine Betriebskostenabrechnung für formell unwirksam gehalten, weil bei einer Mischeinheit nicht nach Wohn- und Gewerbeflächen aufgeschlüsselt wurde (GE 2015, 597). Das LG Berlin ist – im Einklang mit der neueren Rechtsprechung des BGH – anderer Meinung.

Der Vermieter hatte das Haus verkauft; der Mieter verlangte Rückzahlung der Betriebskostenvorschüsse und meinte, die Abrechnungen seien formell unwirksam, weil nicht zwischen Wohn- und Gewerbeflächen unterschieden worden sei. Mit dem Verkauf sei rechtlich das Mietverhältnis beendet worden, so dass entsprechend der Rechtsprechung des BGH bei einer nicht erteilten Betriebskostenabrechnung die Vorschüsse zurückverlangt werden könnten.

Das Landgericht Berlin teilte nicht die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Abrechnungen wegen fehlender Aufschlüsselung formell unwirksam seien. Ob die Veräußerung der Mietsache einer Beendigung des Mietverhältnisses gleichstehe, brauche nicht entschieden zu werden. Jedenfalls seien an die Abrechnung von Betriebskosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen, und eine Trennung zwischen Wohn- und Gewerbefläche sei nicht erforderlich. Dies sei eine Frage der Richtigkeit der Abrechnung, die nach Einsichtnahme in die Belege der Mieter überprüfen könne.