Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung, Frist für Einwendungen des Mieters

1. Der Formwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung steht nicht entgegen, dass diese in zwei unterjährige Abrechnungszeiträume aufgeteilt wurde, für die jeweils zeitgleich Abrechnungen erstellt und übermittelt wurden.

2. Die Wahrung der Abrechnungsfrist wird mit Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eingehalten. Inhaltliche Fehler können auch noch nach Ablauf der Frist gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden, dürfen jedoch nicht zu einem höheren Nachzahlungsbetrag führen, als ursprünglich aufgrund der rechtzeitigen, formell wirksamen Abrechnung errechnet wurde.

3. Die Einwendungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB beginnt neu zu laufen, wenn der Ver­mieter die Abrechnung neu erstellt. Auch wenn die Korrekturen nicht sämtliche Teile der ursprünglichen Abrechnung betrafen, ist hinsichtlich der Einwendungsfrist nicht danach zu differenzieren, welche einzelnen Positionen verändert wurden.

4. Bei einer Umstellung der Mietstruktur nach der Betriebskosten-Umlageverordnung können die Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten beteiligt werden. Liegt den Aufzugskosten ein Vollwartungsvertrag zugrunde, kann im Wege der Schätzung ein Instandsetzungsabzug von 20 % ermittelt werden.

5. Die anteiligen Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn ein Zwischenzähler nicht vorhanden ist. Eine Schätzung in Höhe von 5 % der Brennstoffkosten ist nicht zu beanstanden.

6. Aus der Dauerbeleuchtung des Treppenhauses allein ergibt sich kein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, weil eine solche Dauerbeleuchtung für die Mieter des Hauses auch mit Vorteilen verbunden ist.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Zwischen der Kl. als Vermieterin und dem Bekl. als Mieter besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung in der … Das Mietverhältnis wurde im Jahre 1986 aufgrund eines mit dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung geschlossenen Mietvertra­ges begründet. Nach der Wende wurde die Mietstruktur aufgrund der Verordnung über die Umlage von Betriebskosten auf die Mieter vom 17.6.1991, BGBl. I Seite 1270 auf eine Nettokaltmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen umgestellt.

Mit der Klage verlangt die Kl. den Ausgleich von Nachzahlungsbeträgen aus Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2010 (49,50 €), 2011 (391,82 €) und 2012 (364,54 €). Für das Jahr 2010 wurden zunächst mit Schreiben vom 11.11.2011 zwei Teilabrechnungen an den Bekl. übersandt, welche einerseits einen Nachzahlungsbetrag von 489,36 € (527,51 € - 38,15 €) und andererseits einen solchen von 166,34 € (260,27 € - 93,93 €) auswiesen.

Diese Teilabrechnungen wurden durch zwei Teilabrechnungen vom 16.4.2014 korrigiert, welche einerseits einen Nachzahlungsbetrag von 56,58 € (108,57 € - 56,58 €) und andererseits ein Guthaben von 7,08 € (123,70 € - 116,62 €) ausweisen. Für das Jahr 2011 wurde zunächst mit Schreiben vom 13.11.2012 eine Abrechnung an den Bekl. übersandt, welche einen Nachzahlungsbetrag von 636,79 € ausweist. Diese Abrechnung wurde ebenfalls durch eine Abrechnung vom 16.4.2014 dahingehend korrigiert, dass sich nunmehr ein Nachzahlungsbetrag von 391,82 € ergeben soll.

Für das Jahr 2012 wurde zunächst mit Schreiben vom 11.9.2013 eine Abrechnung an den Bekl. übersandt, welche einen Nachzahlungsbetrag von 693,16 € ausweist. Diese Abrechnung wurde dahingehend korrigiert, dass sich nunmehr ein Nachzahlungsbetrag von 412,58 € ergeben soll und diese zusammen mit einem Anschreiben vom 17.4.2014 an den Bekl. übermittelt. Ein um 48,04 € gekürzter Nachzahlungsbetrag (wegen eines Abzuges von 20 % der aufgrund eines Vollwartungsvertrages umgelegten Aufzugskosten), also ein solcher in Höhe von 364,54 €, ist ebenfalls Gegenstand der Klage.

Mit anwaltlichen Schreiben vom 5.3.2014 und vom 20.8.2014 wurden Einwendungen gegen die Abrechnungen erhoben.

Die Kl. ist der Ansicht, dass die Aufspaltung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 infolge der Umstellung der Beheizungsart auf Zentralheizung ab dem 1.5.2010 geboten gewesen sei. Auch die Aufzugskosten seien umlagefähig. Soweit sich der Bekl. hinsichtlich der Aufzugskosten auf den fehlenden Abzug für Instandsetzungskosten in den Abrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 beruft, sei die Einwendungsfrist nicht eingehalten worden. Hinsichtlich der Ein­haltung der Einwendungsfrist sei auf die ursprünglich erstellten Abrechnungen abzustellen. Ein Abzug von den Hauswartskosten sei nicht geboten. Stromkosten für die Heizung könnten pro­zentual anhand eines pauschalen Anteils der Brennstoffkosten geschätzt werden, wobei der Abzug auch hinreichend erläutert worden sei.

Die Kl. behauptet, es sei nicht zutreffend, dass es eine Dauerbeleuchtung im Treppenhaus gebe; vielmehr gehe diese nach Benutzung nach einer üblichen Zeitdauer wieder aus.

Der Bekl. ist der Ansicht, dass sowohl die ursprüngliche als auch die korrigierte Abrechnung für das Jahr 2010 wegen der Aufteilung auf zwei Nutzungszeiträume formunwirksam seien. Zur Umlage von Fahrstuhlkosten auf den Bekl. sei die Kl. nicht berechtigt. Zudem seien die Kosten eines Vollwartungsvertrages hinsichtlich des Fahrstuhls nicht in vollem Umfang umlagefähig, und hinsichtlich der Hauswartskosten sei ebenfalls ein Abzug für anteilige Instandhaltungstätigkeiten geboten. Die Einwendungsfrist sei eingehalten worden. Der vorgenommene pauschale Abzug von dem Allgemeinstrom für die Heizungsanlage sei nicht ausreichend erläutert worden. Der Bekl. behauptet, die Treppenhausbeleuchtung sei wegen des Betriebs des Hostels auf Dauerbeleuchtung eingestellt worden, was gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoße.

Die Klage ist zum überwiegenden Teil begründet.

Der Kl. steht aufgrund der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2010 bis 2012 ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 675,16 € zu, und zwar für das Jahr 2010 ein solcher in Höhe 10,39 €, für das Jahr 2011 in Höhe von 327,96 € und für das Jahr 2012 in Höhe von 336,81 €.

Sämtliche Abrechnungen waren sowohl ursprünglich als auch in der korrigierten Fassung formell wirksam erstellt worden.

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters, wobei auch Erläuterungen zu berücksichti­gen sind, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung vor Ablauf der Abrechnungsfrist, z. B. im Mietvertrag oder in einer vorangegangenen Abrechnung erteilt hat, zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, Urteil vom 11.8.2010, VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261 ff.). Diese Voraussetzungen sind vorliegend eingehalten worden.

Der Formwirksamkeit der Abrechnungen für das Jahr 2010 steht auch nicht entgegen, dass diese in zwei unterjährige Abrechnungszeiträume aufgeteilt wurde, für die jeweils zeitgleich Abrechnun­gen erstellt und übermittelt wurden. Aus der von der beklagten Partei in Bezug genommenen Ent­scheidung des BGH, Urteil vom 23.6.2010 - VIII ZR 227/09, NZM 2010, 781 ff. ergibt sich gerade nicht, dass eine entsprechende Aufteilung zur Formunwirksamkeit der Abrechnung führt. Im Ge­genteil wird dort zutreffend ausgeführt, dass keine unzulässige Teilabrechnung vorliege, wenn die Ermittlung des Kostenanteils des Mieters in zwei einander ergänzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert wurde.

Weitere Umstände, die eine Formunwirksamkeit der Abrechnungen für die Jahre 2010 bis 2012 begründen könnten, sind nicht ersichtlich.

Da jeweils auch die ursprünglichen erstellten Abrechnungen formwirksam waren, wurde vorliegend die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gewahrt.

Diese Frist wird mit rechtzeitiger Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eingehalten; auf deren inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Inhaltliche Fehler können auch noch nach Ablauf der Frist korrigiert werden, dürfen jedoch nicht zu einem höheren Nachzahlungsbetrag führen, als ursprünglich aufgrund der rechtzeitigen, formell wirksamen Abrechnung errechnet wurde (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 17. 11. 2004 - VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13 ff. [14]).

Dementsprechend war die Kl. vorliegend auch berechtigt, inhaltliche Mängel der ursprünglichen Abrechnungen zu korrigieren, da diese vorliegend nicht zu einem höheren Nachzahlungsbetrag führten.

Im Hinblick auf die gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB einzuhaltende Einwendungsfrist ist vorliegend nach Auffassung des Gerichts davon auszugehen, dass die Tatsache, dass sämtliche Abrechnungen im Jahre 2014 neu erstellt und an den Bekl. übermittelt wurden, auch wenn die Korrekturen nicht sämtliche Teile der ursprünglichen Abrechnung betrafen, dazu führte, dass auch die Einwendungsfrist neu zu laufen begann und hinsichtlich der Beurteilung der Frage der Einhaltung der Einwendungsfrist nicht danach zu differenzieren ist, welche einzelnen Positionen und gegebe­nenfalls in welchem Ausmaß diese verändert wurden.

Dementsprechend ist die gesetzliche Einwendungsfrist eingehalten worden. Zur inhaltlichen Richtigkeit der einzelnen Abrechnungen:

Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010:

Die Umlage der Aufzugskosten auf den Bekl. wird unter Berücksichtigung eines Abschlages von 20 % als gerechtfertigt erachtet. Die Vermieterseite war berechtigt, gemäß § 6 der Verord­nung über die Umlage von Betriebskosten auf die Mieter vom 17.6.1991, BGBl. I Seite 1270, auch Aufzugskosten auf den Mieter umzulegen, wobei es für die hier zu treffende Entscheidung nicht darauf ankommt, ob die Wohnung im Hinblick auf § 6 Abs. 2 dieser Vorschrift im Erdgeschoss oder Hochparterre oder im 1. Obergeschoss gelegen ist, denn durch die Vorschrift wurde dem Vermieter lediglich gestattet, Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage auszunehmen, wovon vorliegend offensichtlich kein Gebrauch gemacht wurde.

Obwohl es hierauf für die zu treffende Entscheidung nicht ankommt, da eine Umlage von Aufzugskosten auf den Mieter vorliegend nicht mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen erfolgte, ist im Anschluss an die Rechtsauffassung des BGH, Urteil vom 20.9.2006, VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557 (3558), davon auszugehen, dass eine formularmäßige mietvertragliche Regelung, wonach auch der Mieter einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an Aufzugskosten beteiligt wird, als wirksam anzusehen ist, da sie dem Grundgedanken des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht, wonach Betriebskosten, wenn nichts anderes vereinbart ist und vorbehaltlich hier nicht einschlägiger anderweitiger Vorschriften, nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind.

Jedoch ist von den Aufzugskosten wegen des zugrunde liegenden Vollwartungsvertrages ein gemäß § 287 ZPO im Wege der Schätzung zu ermittelnder, nach Ansicht des Gerichts mit 20 % angemessenen bemessener Kostenanteil in Abzug zu bringen, weil bei einem sogenannten Vollwartungsvertrag auch gewisse Instandsetzungsarbeiten von den Gesamtkosten umfasst sind (vgl. hierzu Blank in Blank/Börstinghaus, 4. Aufl., § 556 BGB Rn. 176 m.w.N.).

Nach den Berechnungen in den korrigierten Abrechnungen für das Jahr 2010 ergibt sich für den Zeitraum 1.1.2010 bis 30.4.2010 ein Abzug von 12,41 € (49,66 € statt 62,07 €) und für den Zeitraum 1.5.2010 bis 31.12.2010 ein solcher von 26,70 € (106,80 € statt 133,50 €), insgesamt ein Abzug von 39,11 €.

Weitere Abzüge sind nicht geboten. Die Einwendungen hinsichtlich des Servicevertrages mit der Firma … Gebäudereinigung betreffen erst die Jahre 2011 und 2012.

Nach zutreffender Ansicht des BGH, Versäumnisurteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 27/07, NJW 2008, 1801 ff. (1803) ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass anteilige Stromkosten, die auf die Heizungsanlage entfallen und die nicht als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen sind, geschätzt werden, wenn ein Zwischenzähler nicht vorhanden ist, wobei der Vermieter die Grundlagen der Schätzung offenzulegen hat. Eine Schätzung in Höhe von 5 % der Brennstoffkosten, wie sie vorliegend in sämtlichen Abrechnungen der Jahre 2010 bis 2012 dargelegt wurde, ist nicht zu beanstanden (vgl. hierzu Lammel in Schmidt-Futterer, § 7 HKVO, Rn. 30).

Auch nach dem bestrittenen Vortrag der beklagten Partei, wonach die Treppenhausbeleuchtung auf Dauerbeleuchtung eingeschaltet sei, ist davon auszugehen, dass sich allein hieraus ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht ergibt. Zunächst wird davon ausgegangen, dass der Einwand so zu verstehen ist, dass die Treppenhausbeleuchtung in Zeiten, zu denen die natürliche Beleuchtung nicht ausreicht, um das Treppenhaus ausreichend zu beleuchten, sich nicht erst auf Anforderung einschaltet und nach Ablauf einer gewissen Zeit wieder erlischt, sondern dauerhaft eingeschaltet ist. Mit einer solchen Einstellung der Treppenhausbeleuchtung verstößt der Vermieter nicht gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit im Zusammenhang mit dem Betrieb des Grundstücks, da eine solche Dauerbeleuchtung für die Mieter des Hauses auch mit Vorteilen verbunden ist, weil nicht erst im Dunklen nach dem Schalter für die Beleuchtung gesucht werden muss bzw. zumindest kurze Wege im Treppenhaus im Dunkeln zurückgelegt werden müssen und es auch nicht erforderlich ist, den Schalter stets erneut betätigen zum müssen, falls sein Aufenthalt im Treppenhaus aus welchen Gründen auch immer einen etwas längeren Zeitraum erfordert (z. B. beim Transport schwerer Gegenstände etc.).

Mithin ergibt sich für das Jahr 2010 ein Abzug von insgesamt 39,11 €; es verbleibt ein Nachzahlungsbetrag von 10,39 €.

Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011

Auf hinsichtlich dieser Abrechnung ist aus den vorgenannten Gründen bei den Aufzugskosten ein Abzug von 20 % vorzunehmen. Rechnerisch ergibt sich ein abzuziehender Betrag in Höhe von 43,66 € (174,67 € statt 218,33 €).

Auch die aufgrund des Servicevertrages vom 31.3.2011 umgelegten Hauswartskosten sind um einen gemäß § 287 ZPO geschätzten Kostenanteil von 20 % zu reduzieren, da die Firma auch nicht umlagefähige Instandsetzungstätigkeiten durchzuführen hat (Behebung kleinerer Mängel, Ersatz defekter Leuchtmittel [Glühbirnen bis 60 Watt]). Rechnerisch ergibt sich ein abzuziehender Betrag in Höhe von 20,20 € (80,78 € statt 100,98 €).

Hinsichtlich der weiteren Einwendungen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung wird auf die obigen Ausführungen zur Abrechnung für das Jahr 2010 Bezug genommen.

Mithin ergibt sich für das Jahr 2011 ein Abzug von insgesamt 63,86 €; es verbleibt ein Nachzahlungsbetrag von 327,96 €.

Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012

Der Abzug von 20 % hinsichtlich der Aufzugskosten wurde von der Kl. ausweislich der Begründung der Klageerweiterung bereits vorgenommen.

Es verbleibt der auch in diesem Jahre vorzunehmende Abzug hinsichtlich der Hauswartskosten in Höhe von 20 %. Rechnerisch ergibt sich ein abzuziehender Betrag in Höhe von 27,73 € (110,94 € statt 138,67 €).

Hinsichtlich der weiteren Einwendungen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung wird auf die obigen Ausführungen zur Abrechnung für das Jahr 2010 Bezug genommen.

Mithin ergibt sich für das Jahr 2012 ein Abzug von insgesamt 27,73 €; es verbleibt ein Nachzahlungsbetrag von 336,81 €.

Prozesse um Betriebskostennachforderungen sind der Schrecken eines jeden Rechtsanwalts; bei einem geringen Streitwert wird hier oft Grundsätzliches verhandelt. Das Amtsgericht Mitte hatte sich mit Betriebskostennachforderungen seit dem Jahr 2010 zu befassen, wobei die Abrechnungen Jahre später korrigiert wurden.

Für das Jahr 2010 hatte die Vermieterin zwei Betriebskostenabrechnungen erstellt, da in diesem Jahr die Beheizungsart auf Ölzentralheizung umgestellt wurde.

Der Mieter hielt das für unzulässig. Für den Aufzug seien Vollwartungskosten unzulässigerweise umgelegt worden; auch habe der Hauswart Instandhaltungsarbeiten ausgeführt, so dass die Kosten nicht umlegungsfähig seien. Die Vermieterin hielt die Einwendungen für verspätet und machte Nachzahlungsbeträge für 2010, 2011 und 2012 geltend.

Mit Urteil vom 9. Juni 2015 gab das Amtsgericht Mitte der Zahlungsklage der Vermieterin im Wesentlichen statt.

Die beiden Abrechnungen für 2010 seien formell wirksam gewesen, so dass die Vermieterin berechtigt gewesen sei, sie später zu korrigieren. Allerdings laufe die Einwendungsfrist für den Mieter von einem Jahr auch erst ab Zugang der Korrektur, so dass die Einwendungen des Beklagten zu berücksichtigen seien.

Die Aufzugskosten seien zwar grundsätzlich vom Beklagten zu übernehmen, da auch der Mieter im Erdgeschoss daran beteiligt werden könne. Da es sich aber um einen Vollwartungsvertrag handelt, könnten die nicht umlegungsfähigen Instandsetzungskosten mit 20 % geschätzt werden, die damit abzuziehen seien.

Die anteiligen Stromkosten für die Heizung könnten ebenfalls geschätzt werden – in Höhe von 5 % der Brennstoffkosten. Es komme nicht darauf an, ob die Treppenhausbeleuchtung ständig in Betrieb sei, da auch dann kein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit vorliege, denn eine Dauerbeleuchtung des Treppenhauses sei für den Mieter auch mit Vorteilen verbunden.