Formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei fehlender Aufschlüsselung „sonstiger Betriebskosten“

Eine Aufschlüsselung nach Kostenarten ist erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten (hier: Trinkwasseruntersuchung, Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten) nicht eng zusammenhängen.

(Leitsatz der Redaktion)

2. Unabhängig davon liegen die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) nicht vor. Der vom Berufungsgericht angegebene Zulassungsgrund - die Frage der formellen Anforderungen an die Abrechnung „sonstiger“ (sich aus unterschiedlichen Kostenpositionen wie Dachrinnenreinigung, Trinkwasseruntersuchung sowie diversen Wartungskosten zusammensetzender) Betriebskosten - sei von grundsätzlicher Bedeutung, ist nicht gegeben. Die Zulassung der Revision ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Dass die vom Berufungsgericht aufgeworfene Fragestellung häufig Anlass zu Streitigkeiten der Mietvertragsparteien bieten würde oder überhaupt zu unterschiedlichen Entscheidungen in den Instanzen geführt hätte, ist nicht ersichtlich.

Aus der Rechtsprechung des Senats lässt sich zudem ohne Weiteres ableiten, dass eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich ist, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen (Senatsurteile vom 16.9.2009 - VIII ZR 346/08, GE 2009, 1428 = NJW 2009, 3575 = WuM 2009, 669, Rn. 7 [zulässige Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“]; vom 15.7.2009 - VIII ZR 340/08, GE 2009, 1037 = NZM 2009, 698 = WuM 2009, 516, Rn. 18 f. [zulässige Abrechnung der Kosten für Abwasser und Frischwasser jedenfalls dann, wenn die Umlage einheitlich nach dem durch einen Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird]; vgl. demgegenüber Senatsbeschluss vom 24.1.2017 - VIII ZR 285/15, GE 2017, 471 = WuM 2017, 205 Rn. 6 [unzulässige Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung]; s. auch Senatsurteil vom 22.9.2010 - VIII ZR 285/09, GE 2010, 1613 = NJW 2011, 143 = WuM 2010, 748, Rn. 41).

3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Betriebskostenabrechnung der Kl. bezüglich der Position „sonstige Nebenkosten“ die in formeller Hinsicht an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden Anforderungen nicht erfüllt und die Abrechnung insoweit unwirksam ist.

Den - wie oben unter 2. ausgeführt - erforderlichen engen Zusammenhang zwischen einzelnen Kostenarten hat der Senat zwar grundsätzlich bei einzelnen Ziffern des Betriebskostenkatalogs bejaht (Senatsurteil vom 16.9.2009 - VIII ZR 346/08, aaO.). Ein solch enger Zusammenhang liegt jedoch nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart ist - wie hier etwa die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten - und diese in einer Position abgerechnet werden. Insoweit bedarf es einer - ggf. auch in einer Anlage oder Erläuterung zur Abrechnung - abschließenden Angabe der unter der Position „sonstige Nebenkosten“ abgerechneten Kostenarten sowie einer Aufschlüsselung, welche Beträge für die jeweilige Kostenart angefallen sind. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall. Erst recht wäre es insoweit auch nicht genügend, wenn eine Betriebskostenabrechnung allein die Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“ verwendete (Wall, Betriebs- und Heizkosten-Kommentar, 5. Aufl., Rn. 1739, 4717; Schmid, NZM 2010, 264, 265; a. A.: Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., H Rn. 137).

Eine Aufschlüsselung nach Kostenarten und darauf entfallende Beträge ist erforderlich, wenn die einzelnen Kostenarten (hier: Trinkwasseruntersuchung, Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten) nicht eng zusammenhängen, so der BGH, der damit seine bisherige Rechtsprechung weiter ausdifferenzierte.

Der Vermieter fasste in einer Betriebskostenabrechnung Kosten, die mietvertraglich unter „sonstige Betriebskosten“ vereinbart worden waren – Kosten der Legionellenprüfung, der Dachrinnenreinigung sowie diverse Wartungskosten –, in einer Kostenposition zusammen. Die Mieter hielten die Betriebskostenabrechnung deshalb bereits aus formalen Gründen für unwirksam und siegten am Ende auch beim BGH, der für die vom Landgericht zugelassene Revision bereits einen Zulassungsgrund vermisste, denn die maßgeblichen Fragen seien höchstrichterlich geklärt.

Aus der Rechtsprechung des BGH lasse sich ohne Weiteres ableiten, dass eine Aufschlüsselung nach Kostenarten erforderlich ist, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhängen.

• Zulässig sei die Abrechnung der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition „Versicherung“ (BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 -, GE 2009, 1428).

• Zulässig sei auch die Abrechnung der Kosten für Abwasser und Frischwasser jedenfalls dann, wenn die Umlage einheitlich nach dem durch einen Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen werde (BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, GE 2009, 1037).

• Unzulässig sei dagegen die Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung (BGH, Urteil vom 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15 - GE 2017, 471).

• Unzulässig ist auch die Zusammenfassung der Kosten für „Wasserversorgung/Strom“ sowie „Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung“ jeweils in einer Summe (BGH, Urteil vom 22. September 2010, GE 2010, 1613).

Der vom BGH geforderte enge Zusammenhang zwischen einzelnen Kostenarten, der es dem Mieter zumindest erlaubt, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle vornehmen zu können, liege jedoch nicht vor, wenn im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als „sonstige Betriebskosten“ vereinbart sei – wie hier die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten – und diese in einer Position abgerechnet werden. Insoweit bedürfe es einer – ggf. auch in einer Anlage oder Erläuterung zur Abrechnung – abschließenden Angabe der unter der Position „sonstige Nebenkosten“ abgerechneten Kostenarten sowie einer Aufschlüsselung, welche Beträge für die jeweilige Kostenart angefallen seien. Hieran fehlt es im vorliegenden Fall.

Erst recht, so der BGH abschließend, wäre es insoweit auch nicht genügend, wenn eine Betriebskostenabrechnung allein die Bezeichnung „sonstige Betriebskosten“ verwendete.