Formell wirksames Mieterhöhungsverlangen im Namen des Verkäufers

Auch wenn der Verkäufer im notariellen Kaufvertrag das Recht auf Mieterhöhung an den Käufer abgetreten oder ihn dazu ermächtigt hat, ist vor der Eigentumsumschreibung ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung „im Namen des Eigentümers" (also des Verkäufers) formell wirksam.

I. Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz lediglich noch um die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsbegehrens.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 28.9.2008 wurde von der Hausverwaltung D. (aufgrund einer von der Kl. erteilten Hausverwaltervollmacht) „namens und in Vollmacht des Eigentümers" abgegeben. Die Kl. wurde jedoch erst am 17.10.2008 in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. Zuvor war die Ö. L. B. AG (im folgenden „Verkäuferin") Eigentümerin. In § 5 Punkt 3 des notariellen Kaufvertrages haben die Verkäuferin und die Kl. folgende Regelung getroffen:

„Die Vertragsparteien sind verpflichtet, sich so zu stellen, als ob die Mietverhältnisse bei Besitzübergang insgesamt auf den Käufer übergegangen wären. Die Verkäufer treten hiermit in diesem Rahmen ihre Ansprüche aus den Mietverhältnissen ab diesem Zeitpunkt (Besitzübergang) an den dies annehmenden Käufer ab. Der Käufer ist ermächtigt, vom Besitzübergang an alle Rechte aus dem Mietverhältnis, insbesondere auch die Kündigung, Vertragsaufhebung, Mieterhöhung u. a. geltend zu machen. Die Verkäufer erteilen bereits hiermit Vollmacht, sämtliche Ansprüche und Rechte aus den Mietverhältnissen, insbesondere [...], Mieterhöhung u. a. geltend zu machen."

Das Amtsgericht hat der Klage vollumfänglich stattgegeben. [...]

Hiergegen wendet sich die Bekl. mit der Berufung. Sie ist der Ansicht, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor. Das Verlangen sei im Namen der Eigentümerin gestellt worden. Eigentümerin sei zu diesem Zeitpunkt noch die Verkäuferin gewesen. Die Verkäuferin sei aber nicht mehr Inhaberin des Mieterhöhungsrechtes gewesen, da sie dieses bereits durch den notariellen Vertrag an die Kl. abgetreten hatte. [...]

Das Mieterhöhungsverlangen vom 28.9.2008 ist formell wirksam. Die Verkäuferin (in deren Namen das Mieterhöhungsverlangen abgegeben wurde) war zum Zeitpunkt der Abgabe noch Inhaberin des Mieterhöhungsrechts, da sie zu diesem Zeitpunkt noch Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung war.

Auch hatte sie das Recht auf Geltendmachung der Mieterhöhung nicht wirksam gem. § 398 BGB an die Kl. abgetreten. Das Recht auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB kann nämlich nicht losgelöst von der Vermieterstellung abgetreten werden (LG Berlin, Urt. v. 19.8.1988 - 29 S 3/88, GE 1989, 829; KG, Urt. v. 24.9.1990 - 8 U 4766/89, GE 1990, 1257; LG Augsburg, Urt. v. 13.3.1990 - 4 S 4898/89, WuM 1990, 226; LG Hamburg, Urt. v. 14.7.1978 - 11 S 138/78, WuM 1980, 59; LG Hamburg, Urt. v. 21.2.1985 - 7 S 243/84, WuM 1985, 310; LG Hamburg, Urt. v. 12.12.1978 - 16 S 124/78, WuM 1979, 260; LG München, Urt. v. 9.3.1988 - 14 S 20173/87, WuM 1989, 282; AG Schöneberg, Urt. v. 15.4.1996 - 8 C 121/96, MM 1996, 401, AG Regensburg, Urt. v. 19.1.1990 -10 C 3960/89, WuM 1990, 226; a.A. wohl LG Potsdam, Urt. v. 24.7.1995 - 6 S 218/94, GE 1996, 55). Das Recht auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist untrennbar mit der Vermieterstellung verknüpft und kann nicht ohne Änderung seines Inhalts auf einen Dritten, der nicht Vermieter ist, übertragen werden (vgl. § 399 Alt. 1 BGB).

Auf die von der Prozessbevollmächtigten der Bekl. im Rahmen der mündlichen Verhandlung geäußerte Rechtsauffassung, dass etwas anderes zu gelten habe, wenn nicht nur das Mieterhöhungsrecht, sondern die Vermieterstellung insgesamt auf den Erwerber übertragen werde, kommt es im Ergebnis nicht an. Unstreitig kann der Erwerber bevollmächtigt werden, das

Mieterhöhungsverlangen im Namen der Vermieterin zu erklären, oder der Erwerber kann ermächtigt werden, dies im eigenen Namen zu tun. Die Stellvertretung unterscheidet sich von einer Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB im Wesentlichen dadurch, dass der Stellvertreter die Erklärung im fremden Namen abgibt, der Ermächtigte im eigenen Namen (BGH, Urt. v. 10.12.1997 - XlI ZR 119/96, GE 1998, 176). in beiden Fällen bleibt der Vermieter jedoch Inhaber des Rechts und ist nicht daran gehindert, dieses Recht im Außenverhältnis gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Sofern diese Geltendmachung gegen eine vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Erwerber verstoßen sollte, führt dies aufgrund der relativen Wirkung von Schuldverhältnissen nicht zu einer Unwirksamkeit der Erklärung gegenüber dem Mieter.

Aus § 5 Punkt 3 des notariellen Vertrages ergibt sich die Vollmacht für die Kl. dahin gehend, dass diese das Mieterhöhungsverlangen im Namen der Verkäuferin geltend machen durfte. Die Kl. ihrerseits hatte der Hausverwaltung eine entsprechende Vollmacht erteilt.

Bei Verkauf eines Hausgrundstücks gehen Nutzungen und Lasten mit Besitzübergabe auf den Käufer über, der allerdings erst später im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird und nach § 566 BGB nicht vorher Rechte als Vermieter geltend machen kann. Üblich sind daher Regelungen im Kaufvertrag, wonach der Käufer schon vor der Eigentumsumschreibung wie ein Vermieter handeln kann.

Im notariellen Kaufvertrag hieß es unter anderem, dass der Verkäufer alle Ansprüche aus den Mietverhältnissen ab Besitzübergang an den Käufer abtrete und der Käufer ermächtigt werde, vom Besitzübergang an alle Rechte aus dem Mietverhältnis geltend zu machen. Vor Eintragung des Käufers im Grundbuch gab die Hausverwaltung „namens und in Vollmacht des Eigentümers" ein Mieterhöhungsverlangen ab. Im Zustimmungsprozess meinte der Mieter, das Erhöhungsverlangen sei formell unwirksam.

Mit Urteil vom 5. November 2010 wies das Landgericht Berlin die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts, das den Mieter verurteilt hatte, zurück. Das Mieterhöhungsverlangen als Gestaltungsrecht sei nicht abtretbar und habe daher noch beim Verkäufer bis zur Eigentumsumschreibung gelegen. In seinem Namen habe die Hausverwaltung (wirksam) die Erklärung abgegeben. Es komme nicht darauf an, ob der Käufer bevollmächtigt gewesen sei, das Mieterhöhungsverlangen im Namen des Vermieters zu erklären oder ermächtigt worden war, dies nicht im eigenen Namen zu tun. In beiden Fällen bleibe der Vermieter jedoch Inhaber des Rechts und sei nicht daran gehindert, dieses Recht im Außenverhältnis gegenüber dem Mieter geltend zu machen.

Die Übertragung der Vermieterstellung insgesamt durch Vertrag ist unwirksam, wenn der Mieter keine Genehmigung erteilt (LG Hamburg WuM 1993, 46). Ob diese Genehmigung formularmäßig schon bei Abschluss des Mietvertrages erteilt werden kann, ist streitig; für Geschäftsräume hat der Bundesgerichtshof eine solche Klausel für grundsätzlich wirksam gehalten (GE 2010, 1333). In den meisten Fällen bleibt nur die Abtretung (etwa von Zahlungsansprüchen) oder die Ermächtigung (bei Gestaltungsrechten), ein fremdes Recht im eigenen Namen auszuüben.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen ist nur eine Ermächtigung möglich. Diesen Weg hatte die Hausverwaltung jedoch nicht gewählt, denn sie hatte die Erklärung in Vollmacht des Eigentümers abgegeben, also – zu diesem Zeitpunkt – noch des Verkäufers. Die Hausverwaltungsvollmacht hatte sie allerdings nicht vom Verkäufer, sondern vom Käufer, so dass der Mieter aus diesem Grund die Erklärung nach § 174 BGB hätte unverzüglich zurückweisen können. Auch ohne eine solche Zurückweisung wäre der Einwand der fehlenden Vollmacht auch noch im Rechtsstreit möglich gewesen mit der Folge, dass die Vollmacht hätte nachgewiesen werden müssen. Als Nachweis reichte hier die im notariellen Kaufvertrag zusätzlich erteilte Vollmacht aus.

Notarielle Kaufverträge sollten also folgende wesentliche Elemente enthalten:

1. Abtretung von Ansprüchen und (wichtig!) Erklärung des Abtretungsempfängers, dass er die Abtretung annehme.

2. Ermächtigung des Käufers, nicht abtretbare Rechte im eigenen Namen geltend zu machen.

3. Vollmacht für Käufer, Ansprüche und Rechte auch im Namen des Verkäufers geltend zu machen.

Nach § 566 BGB tritt der Käufer in die Rechte aus dem Mietverhältnis ein, so dass das Mieterhöhungsverlangen, das im Namen des Verkäufers formell wirksam abgegeben worden war, vom Käufer auch noch im Prozess weiterverfolgt werden konnte (LG Kassel WuM 1996, 417). Der Vermieter konnte hier also Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen einklagen, das nicht in seinem Namen, sondern im Namen des Verkäufers abgegeben worden war.