Formell wirksame Betriebskostenabrechnung ohne Nennung des Ausstellers

Formell wirksame Betriebskostenabrechnung ohne Nennung des Ausstellers; Vorlage im Prozess; keine Verjährung des Rechts auf Abrechnung

1. Für die formelle Wirksamkeit der den Aussteller nicht ausweisenden Betriebskostenabrechnung reicht es aus, dass sie im Rechtsstreit um die Nachforderung vom Vermieter vorgelegt wird.

2. Die Möglichkeit, die Betriebskosten abzurechnen, unterliegt nicht der Verjährung.

(Leitsätze der Redaktion)

II. 1. Die Berufung ist zulässig. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft, und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt.

2. Die Berufung hat keinen Erfolg.

In dem vom Amtsgericht ausgeurteilten Umfang war die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung festzustellen.

Die (hiesigen) Bekl. haben die (hiesige) Kl. auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen und Kosten in Anspruch genommen, wogegen sich die Kl. jetzt wendet.

In der Zeit vom 8. Oktober 1996 bis zum 6. Juni 2007 war die Kl. Eigentümerin der Wohnung in der ... Die Bekl. bewohnten diese Räume in der fraglichen Zeit.

Für Mai 2005 bis April 2006 und Mai 2006 bis April 2007 erstellte die Kl. (zunächst) keine Heizkostenabrechnungen. Für (Januar bis Dezember) 2006 erstellte sie (zunächst) keine Betriebskostenabrechnung. Die Bekl. zahlten (2 [Jahre] x 12 [Monate] x 36 € [Monatsbetrag] =) 864 € an Heizkostenvorschüssen und (1 [Jahr] x 12 [Monate] x 81 € [Monatsbetrag] =) 972 € an Betriebskostenvorschüssen, zusammen 1.836 €.

Mit dem am 13. Oktober 2011 verkündeten Urteil des Amtsgerichts Wedding - 19 C 125/11 - ist die Kl. (durch Aufrechterhaltung eines entsprechenden Versäumnisurteils) verurteilt worden, diese 1.836 € nebst Zinsen sowie 277,03 € nebst Zinsen an vorgerichtlichen Anwaltskosten an die Bekl. zu zahlen. Aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss für dieses Verfahren hatte die Kl. 591,05 € an die Bekl. zu zahlen. Die Kl. hat 1.650 € zugunsten der Bekl. hinterlegt.

Die Kl. hat inzwischen Abrechnungen erstellt, die zu Kosten von (1.263,63 € + 372,84 € =) 1.636,47 € kommen. Die Kl. errechnete ein Guthaben der Bekl. von 199,49 €.

Die Differenz von 199,49 € und die außergerichtlichen Kosten von 277,03 € sowie den Betrag aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss hat die Kl. gezahlt. Die Bekl. haben gleichwohl die Zwangsvollstreckung betrieben.

Die Bekl. meinen, das Recht der Kl. auf Abrechnung sei verjährt.

Die Bekl. meinen weiter, die Abrechnungen ließen den Aussteller nicht erkennen. Die Schätzungen anhand der Vorperiode seien unzulässig. Die Schätzgrundlage fehle. Die Vorauszahlungen seien nicht angegeben. Die Heizkostenabrechnung 2006/07 sei formell unwirksam, da unterjährig - nur bis Februar 2007 - vorgenommen.

Die Abrechnungen seien ferner auch materiell unrichtig wegen zu gering eingestellter Vorauszahlungen.

Die Bekl. meinen einerseits, sie könnten weiter wegen mehr als 2.000 € vollstrecken, „verzichten" andererseits aber auf die Zwangsvollstreckung wegen 277,03 € und 199,49 €.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, also die Zwangsvollstreckung aus dem früheren Urteil mit einem Betrag von (1.636,47 € + 199,49 € + 277,03 € =) 2.112,99 € und die Zwangsvollstreckung aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss mit einem Betrag von 591,05 € für unzulässig erklärt. Dagegen richtet sich die Berufung der Bekl.

Die Bekl. „verzichten" in der Berufung nochmals auf die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der (gezahlten) Beträge von (591,05 € [Kostenfestsetzungsbeschluss] + 199,49 € [Differenz aus Urteil] + 277,03 € [frühere, schon ausgeurteilte RA-Kosten] =) 1.067,57 €.

Insoweit ist jedoch insbesondere angesichts der Auseinandersetzungen vor dem AG Offenbach und dem LG Darmstadt nicht ersichtlich, dass die Bekl. die Zwangsvollstreckung entsprechend ihrem Verzicht tatsächlich nicht mehr betreiben würden. Der Kostenfestsetzungsbeschluss ist nicht herausgegeben worden, so dass das Rechtsschutzbedürfnis der Kl. nach wie vor besteht.

Hinsichtlich des eigentlich allein streitigen Betrags von 1.636,47 € ist das Urteil des Amtsgerichts jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Abrechnungen der Betriebskosten 2006 und der Heizkosten 2005/2006 sind formell ordnungsgemäß. Insbesondere greift der Einwand des erkennbaren Ausstellers nicht durch, wenn die Abrechnungen hier im Rechtsstreit vorgelegt werden. Die Kl. will sie für und gegen sich gelten lassen. In den Abrechnungen ist jeweils angegeben, soweit Schätzungen erfolgen. Ebenso ist die Grundlage der Schätzung genannt. Für die Vorschüsse Mai 2006 bis Februar 2007 liegt eine Abrechnung vor. Es ist eine materielle Frage, ob die vorliegende Rumpfabrechnung richtig ist. Die rechnerische Nachprüfung (siehe dazu BGH in dem Verfahren VIII ZR 227/09, GE 2011, 1191 Rn. 11) ist für den hiesigen Fall gegeben. Die Monate März und April 2007 sind nicht abgerechnet. Dies wirkt sich aber im Ergebnis hier nicht aus, weil die Kl. die abgerechneten Kosten von allen Vorauszahlungen abzieht und damit - wenn sie schon nicht abrechnet - konkludent gegen den Rückzahlungsanspruch aufrechnet.

Die Möglichkeit der Kl., über die Betriebskosten abzurechnen, unterliegt nicht der Verjährung. Es handelt sich insoweit nicht um das Recht, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen, § 194 Abs. 1 BGB. Die von den Bekl. angeführte Kommentarstelle (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 6. Aufl., Kap. I, Rn. 33) betrifft die Nachforderung. Für die Vorlage einer Abrechnung gegen den Rückforderungsanspruch des Mieters wird diese Einschränkung nicht vorgenommen (Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 6. Aufl., Kap. G, Rn. 99).

Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, die den Aussteller nicht ausweist, reicht es aus, dass sie im Rechtsstreit um die Nachforderung vom Vermieter vorgelegt wird. Die Möglichkeit, Betriebskosten abzurechnen, verjährt nicht.

Die Mieter erwirkten gegen den Vermieter ein Urteil auf Rückzahlung der von ihnen geleisteten Heiz- und Betriebskostenvorschüsse, nachdem dieser über die Vorschüsse für die Zeit von Mai 2005 bis April 2007 (Heizkosten) und für 2006 (kalte Betriebskosten) zunächst nicht abgerechnet hatte. Nach Verurteilung zur Rückzahlung von Vorschüssen nebst Zinsen und Rechtsverfolgungskosten erstellte der Vermieter die Abrechnungen, die mit einem Guthaben der Mieter in Höhe von 199,49 € endeten; dieses Guthaben wurde den Mietern ausgezahlt, ebenso die Kosten. Trotzdem betrieben die Mieter weiter die Zwangsvollstreckung aus dem ersten Urteil. Dagegen klagte der Vermieter, der das für unzulässig hielt. Seiner Zwangsvollstreckungsgegenklage gab das AG statt. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter, die die Abrechnungen mangels Angabe des Ausstellers für formell und mangels Angabe der Schätzungsgrundlage und wegen zu gering eingestellter Vorauszahlungen materiell für unwirksam hielten; außerdem hielten sie die Abrechnung für verjährt.

Die Berufung hatte bei der ZK 67 des LG Berlin (Einzelrichter) keinen Erfolg. Für die formelle Wirksamkeit der den Aussteller nicht ausweisenden Betriebskostenabrechnung habe es ausgereicht, dass sie im Rechtsstreit um die Nachforderung vom Vermieter vorgelegt worden sei; denn daraus ergebe sich, dass der Vermieter sie für sich gelten lasse. Die Möglichkeit, die Betriebskosten abzurechnen, unterliege auch nicht der Verjährung. Die Schätzungsgrundlagen seien angegeben. Die fehlende Abrechnung über die Monate März und April 2007 wirke sich im Ergebnis nicht aus, weil der Vermieter die Kosten von allen Vorauszahlungen abgezogen habe.

Zutreffend ist der Zwangsvollstreckungsgegenklage deswegen stattgegeben worden, weil die titulierte Forderung erloschen ist. Die Einwendung des Vermieters, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen mit der Erteilung der Betriebskostenabrechnung entfällt, ist gemäß § 767 Abs. 2 ZPO zulässig, wenn die Abrechnung erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im Vorprozess erfolgte und der Nachforderungsanspruch auch nicht mehr durch Einspruch hätte geltend gemacht werden können (BGH, Hinweisbeschluss vom 10. August 2010, VIII ZR 319/09, GE 2010, 1414). Die Rechtskraft eines vom Mieter erstrittenen Urteils auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen wegen Versäumung der Abrechnungsfrist hindert den Vermieter auch nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der mit dem Mieter vereinbarten Vorauszahlungen sogar dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat; denn es handelt sich nicht um Nachforderungen i.S.d. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686; BGH, Urteil vom 9. März 2005, VIII ZR 57/04, GE 2005, 543). Unrichtig angesetzte Vorauszahlungen führen im Übrigen nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen (BGH, Urteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10 - GE 2011, 949).

Vertretbar wird die Abrechnung ohne Angabe des Ausstellers auch deswegen für formell wirksam gehalten, weil sie vom Vermieter im Prozess vorgelegt worden ist. Denn nach BGH (BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10 - GE 2010, 1261) sind zur formellen Wirksamkeit notwendige Erläuterungen auch dann zu berücksichtigen, wenn der Vermieter diese dem Mieter außerhalb der Abrechnung erteilt hat, z. B. im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.