Formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete bei nicht erläutertem Betriebskostenanteil

Formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete bei nicht erläutertem Betriebskostenanteil; Nettomiete; konkrete Betriebskosten; Zusammensetzung der Betriebskosten; neue Zustimmungsfrist; Korrektur eines Mieterhöhungsverlangens

Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete ist unwirksam, wenn zur Ermittlung einer Nettomiete ein bestimmter Wert für "konkrete Betriebskosten" ohne weitere Erläuterung angegeben ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 23.5.2007 verlangte die Kl. vom Bekl. die Zustimmung zu einer Anhebung des Bruttomietzinses ab dem 1.8.2007. Auf Seite 2 des Schreibens hatte die Kl. eine Berechnung der neuen Miete vorgenommen. Dem auf der Basis des Berliner Mietspiegels berechneten Nettomietzins war ein Wert von 1,72 €/m2 für "konkrete Betriebskosten" zugeschlagen. Weitere Erläuterungen hinsichtlich der Betriebskosten enthielt das Schreiben insoweit nicht.

[...] Die Klage ist hinsichtlich der Bekl. unbegründet. Die Kl. hat - unabhängig davon, ob sie tatsächlich Vermieterin der Bekl. ist - keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihr am 23.5.2007 erklärten Mieterhöhung. Zwar kann der Vermieter gem. § 558 Abs. 1 BGB vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzung für diesen Anspruch ist jedoch, dass dieser Anspruch formell ordnungsgemäß gem. § 558 a BGB geltend gemacht worden ist (Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 67. Aufl. 2008, § 558, Rn. 8). Daran fehlt es hier bereits. Gem. § 558 a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter nämlich in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, NW-RR 2006, 227, 228). Für den Fall, dass der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Bruttomiete verlangt, gehört hierzu, dass er nachvollziehbar erläutert, wie sich der neben der Nettomiete verlangte Betriebskostenanteil zusammensetzt (vgl. LG Berlin, GE 2007, 785; LG Berlin, GE 2006, 579; LG Berlin, GE 2006, 973). Ohne die Angabe konkreter Betriebskosten kann der Mieter nämlich keine zutreffende Überprüfung vornehmen, ob die verlangte Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (LG Berlin, GE 2006, 973). Er müsste erst beim Vermieter die notwendigen Erläuterungen einholen, um anhand dieser eine konkrete Überprüfung vornehmen zu können (LG Berlin, GE 2007, 447). Soweit die Kl. mit Schriftsatz vom 7.11.2007 nunmehr eine Aufstellung der konkreten Betriebskosten eingereicht hat, ist die Klage unzulässig. Gem. § 558 Abs. 3 S. 1 BGB kann der Vermieter im Prozess zwar grundsätzlich einen formalen Fehler des Erhöhungsverlangens beheben. Gem. § 558 Abs. 3 S. 2 BGB steht dem Mieter in einem solchen Fall aber eine erneute Zustimmungsfrist nach § 558 b Abs. 2 BGB zu, die im vorliegenden Fall noch nicht abgelaufen ist. Da es bereits an einer ausreichenden Textform des Mieterhöhungsverlangens fehlt, kommt es auf die Frage der ordnungsgemäßen Bevollmächtigung und darauf, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell begründet gewesen ist - insbesondere ob die Spanneneinordnung korrekt vorgenommen worden ist -, nicht mehr an.

Wenn der Vermieter unter Bezugnahme auf den Mietspiegel eine Bruttomiete erhöhen will, muss er zunächst den Betriebskostenanteil abziehen. Nach Auffassung des Amtsgerichts Wedding (GE 2008, 203) reicht die bloße Angabe einer Zahl nicht aus. Auch eine andere Abteilung des Amtsgerichts Wedding ist dieser Auffassung.

Der Vermieter hatte in seinem Mieterhöhungsverlangen angegeben, dass die "konkreten Betriebskosten" 1,72 €/m2 betrügen. Wie der Vermieter auf diesen Wert kam, wurde erst während des Rechtsstreits erläutert.

Mit Urteil vom 20. Dezember 2007 wies das AG Wedding die Zustimmungsklage ab und meinte, das Erhöhungsverlangen sei nicht ausreichend begründet. Mit der nachgeholten Erläuterung beginne eine neue Zustimmungsfrist, die hier noch nicht abgelaufen sei.