Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung ist fristwahrend

Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.

Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.

Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.

Die Kl. sind Vermieter, die Bekl. Mieter einer Eigentumswohnung in Teltow. Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrags vom 19. Juli 2000 sollen die Betriebskosten, die von den Bekl. gesondert zu zahlen sind, weitestgehend auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden. Als Stichtag für die Abrechnung ist der 31. Dezember eines jeden Jahres festgelegt.

Im Jahr 2002 erstellte die Hausverwaltung der Kl. die Betriebskostenabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 13. Oktober bis 31. Dezember 2000 sowie für das gesamte Jahr 2001. Als Umlageschlüssel wurde das Verhältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses bzw. der Wirtschaftseinheit verwendet. Dabei ergaben sich Nachforderungen gegenüber den Bekl. von 433,42 E für das Jahr 2000 und 658,01 E für das Jahr 2001.

Auf den Widerspruch der Bekl. wurden als Umlageschlüssel wie vereinbart die Miteigentumsanteile zugrunde gelegt. Mit Schreiben vom 6. Februar 2003 erhielten die Bekl. entsprechend geänderte Abrechnungen, die mit Nachforderungen von 431,05 E für das Jahr 2000 und von 694,14 E für 2001 endeten.

Die Kl. haben zunächst den sich daraus ergebenden Gesamtbetrag von 1.125,19 E nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Zahlung von 431,05 E nebst Zinsen für das Jahr 2000 verurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Die gegen die Teilabweisung gerichtete Berufung der Kl. ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen sie ihre Nachforderung für das Jahr 2001 in Höhe von 694,14 E weiter.

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

Die Kl. seien mit ihrer Nachforderung für das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB ausgeschlossen, weil sie die in § 556 Abs. 3 BGB angeordnete einjährige Abrechnungsfrist versäumt hätten. Zwar könne eine vor Fristablauf erfolgte formell ordnungsgemäße, in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientierte, aber unter inhaltlichen Mängeln leidende Abrechnung in gewissen Grenzen nach Fristablauf nachgebessert werden. Das ursprüngliche Rechenwerk müsse jedoch wenigstens den Mindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung genügen. Daran fehle es hier, so daß eine auf die spätere Änderung gestützte Nachforderung ausscheide. Die Nichtverwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels stelle einen schwerwiegenden strukturellen Mangel der Abrechnung dar mit der Folge, daß die Erklärung des Vermieters nicht mehr als Abrechnung qualifiziert werden könne und eine Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wirkung nach Fristablauf ausgeschlossen sei.

II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kl. haben gemäß § 4 Nr. 2 des Mietvertrags vom 19. Juli 2000 Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2001 in Höhe von 658,01 E. Nur in dem darüber hinausgehenden Umfang ist ihre Nachforderung durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, so daß die Klage insoweit unbegründet ist.

1. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung findet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflichtung sind die Kl. mit der den Bekl. noch im Jahr 2002 übermittelten Abrechnung, die für das Jahr 2001 mit einem Betrag von 658,01 E endete, nachgekommen. Die Abrechnung war formell ordnungsgemäß und deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zur Wahrung der Abrechnungsfrist genügend.

a) Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es nach einhelliger Ansicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Die Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Gies NZM 2002, 514, 515; Langenberg WuM 2001, 523, 527; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 465; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 66; Ehlert, in: Bamberger/Roth, BGB, § 556 Rdnr. 38; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63: Aufl., § 556 Rdnr. 11; Staudinger/Weitemeyer, BGB [2003], § 556 Rdnr. 108). Die Gefahr, daß der Vermieter durch sogenannte Alibi-Abrechnungen kurz vor Fristablauf, die er später untermauert, die gesetzliche Regelung unterlaufen könnte (so Sternel ZMR 2001, 937, 939), besteht dadurch nicht. Denn formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 1; vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter 12 a aa). Diesen Anforderungen wurde die Abrechnung der Kl. in vollem Umfang gerecht.

b) Sie war allerdings insofern fehlerhaft, als der verwendete und angegebene Verteilungsschlüssel "Wohn-/Nutzfläche" nicht der Vereinbarung im Mietvertrag vom 19. Juli 2000 entsprach, nach der die Umlegung weitestgehend nach Miteigentumsanteilen erfolgen sollte. Nach einer im Schrifttum (Langenberg WuM 2003, 670, 673; jurisPK-BGB/Tonner, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 86) vertretenen Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, stellt die Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel einen formellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar, der zu deren Unwirksamkeit führt. Die Erklärung des Vermieters könne nicht mehr als Abrechnung qualifiziert werden, wenn ein anderer als der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel verwendet worden sei, die Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wirkung nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sei deshalb ausgeschlossen.

Diese Ansicht teilt der Senat nicht. Weist die Abrechnung - wie hier - den tatsächlich verwendeten Umlageschlüssel aus, handelt es sich um eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die alle Anforderungen des § 259 BGB erfüllt. Sie verliert ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung nicht dadurch, daß die aufgeführten Betriebskostenarten anders umgelegt werden, als dies im Mietvertrag vereinbart ist, also der Sache nach falsch zugeordnet werden. Dieser Fehler stellt vielmehr einen inhaltlichen Mangel der Abrechnung dar (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rdnr. 3247; OLG Düsseldorf GE 2003, 879; LG Hamburg WuM 1998, 727).

Der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung in einem solchen Fall als formell unwirksam anzusehen. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluß von Nachforderungen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewißheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muß. Dieses Ziel wird nicht allein deshalb verfehlt, weil der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel nicht mit dem vertraglich vereinbarten übereinstimmt. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteile vom 27. November 2002, aaO. unter III 2, und vom 23. November 1981, aaO.), ist bei einer derartigen Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, daß diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und insoweit der Korrektur bedarf. Er kann zwar - anders als etwa bei bloßen Rechenfehlern - innerhalb der Abrechnung möglicherweise den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen, weil er die dafür maßgeblichen Bezugsdaten - wie beispielsweise hier die jeweiligen Miteigentumsanteile - nicht kennt. Er ist jedoch in der Lage, vom Vermieter gezielt eine Neuberechnung auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels zu verlangen, wie dies die Bekl. vorliegend getan haben. Innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann die gebotene inhaltliche Korrektur zu seinen Lasten ausfallen, nicht anders, als wenn die fehlerhafte Abrechnung insgesamt als (formell) unwirksam qualifiziert würde. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter vor einer Berichtigung zu seinen Lasten durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB weitgehend geschützt (s. dazu unten unter 2).

2. Die Kl. sind deshalb mit ihrem Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nicht schon grundsätzlich wegen Fehlens einer wirksamen Abrechnung vor Ablauf der gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 31. Dezember 2002 endenden Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Daß sich bei einer vertragsgemäßen Umlage nach Miteigentumsanteilen materiell eine Nachforderung in der aus der korrigierten Abrechnung zu entnehmenden Höhe von 694,14 E ergibt, haben die Bekl. nicht in Zweifel gezogen. Die Kl. können diese Nachforderung allerdings nur noch geltend machen, soweit die Betriebskosten nach Grund und Höhe vor dem 31. Dezember 2002 abgerechnet worden sind. Das war hier lediglich mit einem Betrag von 658,01 E der Fall. An der darüber hinausgehenden Nachforderung in Höhe von 36,13 E sind die Kl. durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gehindert.

Wie bereits ausgeführt, soll die Ausschlußfrist für den Mieter die Sicherheit gewähren, daß er nach Fristablauf nicht mehr mit (weiteren) Nachforderungen des Vermieters rechnen muß. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein darin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigiert werden könnte. Das gilt sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsichtlich der Höhe der abgerechneten Einzelpositionen und unabhängig von dem Ausmaß der Abweichung. Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat deshalb zur Folge, daß die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen Korrektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten darf (Gies NZM 2002, 514, 515; Langenberg WuM 2001, 523, 527; Schmid ZMR 2001, 761, 767; Palandt/ Weidenkaff, aaO.; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, aaO.). Dem Interesse des Vermieters wird nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann der Vorrang eingeräumt, wenn er die verspätete Geltendmachung bzw. verspätete Korrektur nicht zu vertreten hat. Dafür bestehen hier keine Anhaltspunkte. III. (...)

Für die Wahrung der Ausschlußfrist für Nachforderungen des Vermieters (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) ist (nur) eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung maßgeblich. Inhaltliche Mängel können korrigiert werden. Die Nachforderung ist allerdings auf den Betrag der ursprünglichen fristwahrenden Abrechnung begrenzt.

Der Mieter einer Eigentumswohnung schuldete neben der Nettomiete auch Betriebskostenvorschüsse. Die Hausverwaltung rechnete über die Vorschüsse des Jahres 2001 noch im Jahr 2002 ab, was nach der zum 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform auch für den vorliegenden freifinanzierten Wohnraum zur Fristwahrung zwingend notwendig war. Allerdings verteilte die Verwaltung die Kosten nicht dem Mietvertrag entsprechend nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen, sondern nach anteiliger Wohnfläche.

Nachdem im Januar 2003 die Mieter den Fehler moniert hatten, korrigierte die Hausverwaltung die Abrechnung und rechnete anhand des mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssels im Februar 2003 mittels abgeänderter Abrechnung neuerlich ab. Nach der Korrektur ergab sich ein höherer Nachzahlungsbetrag als zuvor.

Der Mieter verweigerte die Bezahlung des Abrechnungsbetrages mit dem Hinweis auf den vor Korrektur eingetretenen Fristablauf; die vormalige, fristgerechte Abrechnung sei falsch und damit unbeachtlich.

Die Zahlungsklage des Vermieters wurde sowohl vom Amts- als auch vom Landgericht Potsdam mit dem Hinweis auf den Fristablauf abgewiesen.

Der BGH spricht dem Vermieter den Nachzahlungsanspruch in eingeschränktem Umfang zu. Auch nach Auffassung des BGH war die ursprüngliche Abrechnung zwar fristgerecht, aber fehlerhaft, da sie den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel nicht berücksichtigte, so daß sich aus ihr ein Nachzahlungsanspruch nicht ergeben konnte. Allerdings erkannte der BGH, daß die korrigierte Abrechnung zutreffend erstellt wurde und trotz Ablaufs der Abrechnungsfrist einen Nachzahlungsanspruch auslöst. Allerdings ist die Höhe der Nachzahlungsforderung auf die Höhe des ursprünglich fristgerecht mitgeteilten Abrechnungssaldos begrenzt. Der Mieter muß innerhalb der Abrechnungsfrist wissen, welche Nachzahlungsforderung auf ihn zukommt. Eine Erhöhung der Nachzahlung ist durch die Korrektur nach Fristablauf nicht möglich.

Grundlage dieser Entscheidung des BGH ist, daß es für die Einhaltung der Abrechnungsfrist auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht ankommt. Wird eine formell ordnungsgemäße Abrechnung dem Mieter rechtzeitig mitgeteilt, wird damit die Frist gewahrt. Formell zutreffend ist eine Abrechnung, die den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und der Ausgaben enthält. Dazu bedarf es unter anderem der Angabe des verwendeten Verteilerschlüssels. Findet sich diese Angabe in der Abrechnung, ist sie formell richtig, die Verwendung eines falschen Verteilerschlüssels macht die Abrechnung allein materiell unrichtig.

Die Entscheidung des BGH überzeugt. Es muß dem Vermieter nach Fristablauf eine Korrekturmöglichkeit bleiben. Der mit der Mietrechtsreform in § 566 Abs. 3 S. 2 BGB angeordnete Ausschluß von Nachforderungen nach Fristablauf soll der Abrechnungssicherheit dienen und Streit vermeiden. Wäre die Korrektur jedes erst nach Fristablauf erkannten Fehlers ausgeschlossen, müßte ein Vermieter verbissen um die Richtigkeit der fristgerecht erteilten Abrechnung streiten, anstatt nach Korrektur ggf. ohne gerichtliche Hilfe den Nachzahlungsbetrag zu erlangen.

Zukünftig ist also bei jeder Nebenkostenabrechnung auch weiterhin besonderer Wert auf die formelle Richtigkeit zu legen. Soweit keine besonderen vertraglichen Absprachen getroffen wurden, zählen zu den wesentlichen formellen Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung folgende Mindestangaben: eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Eine dieser Vorgabe entsprechende Abrechnung wahrt auch dann die Frist, wenn sich materielle Fehler eingeschlichen haben sollten, diese können dann nach Ablauf der Frist noch unbeschadet korrigiert werden. Zu beachten ist aber, daß die Korrektur nach Fristablauf nicht zu einer Erhöhung des Nachzahlungsbetrages führen kann, es kann nur die fristgerecht mitgeteilte Nachzahlung vom Mieter verlangt werden. Für sich erst aus der Korrektur ergebende höhere Beträge ist mit Ablauf der Frist "der Zug abgefahren".