Formbedürftigkeit, - eines Grundstückskaufvertrages

Formbedürftigkeit, - eines Grundstückskaufvertrages; Grundstückskaufvertrag, - und Form

Der Grundsatz, daß bei Kenntnis der Parteien von der Formunwirksamkeit eines Teils ihrer Abmachungen das Rechtsgeschäft lediglich von den übrigen Vertragsbestimmungen gebil det wird (BGHZ 45, 376), ist unanwendbar, wenn die Parteien anstelle eines aufschiebend be dingt gewollten Vertrages einen unbedingten beurkunden lassen.

Im Streit ist die Wirksamkeit eines Grund stückskaufvertrages.

Die Bekl. sind Miteigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Hierüber unterbreitete ihnen der Kl. mit notarieller Urkunde vom 11. November 1994 ein bis zum 31. März 1995 befristetes Angebot zum Abschluß eines Kaufver trages. Vor der notariellen Beurkundung des Ange bots hatten die Bekl. zu 1 und 2 dem Kl. schriftlich mit Datum vom 7. November 1994 "zum Kaufange bot" bestätigt, sie würden es annehmen, wenn "sie einen Käufer gefunden haben für dieses Objekt, und für diesen Käufer eine Finanzierungszusage vorliegt".

Durch notariell beurkundete Erklärungen vom 6. Januar, 14. März und 30. März 1995 nahmen die Bekl. das Kaufangebot des Kl. an. Dieser focht es mit Schreiben vom 11. September 1995 gegenüber den Bekl. zu 1 und 2 sowie mit Schreiben vom 13. Februar 1996 gegenüber dem Bekl. zu 3 wegen arglistiger Täuschung an. Eine erneute Anfechtung des Kaufvertrags im Laufe des Rechtsstreits (Schriftsatz vom 31. Oktober 1996) hat er darauf gestützt, daß ihm das Vorhandensein von fünf Wohnungen in den drei Obergeschossen des An wesens vorgespiegelt worden sei, in Wirklichkeit aber nur 15 kleinere Wohneinheiten vorhanden sei en.

Er hat beantragt festzustellen, daß der durch sein Kaufangebot und die Annahmeerklärungen der Bekl. geschlossene Grundstückskaufvertrag nichtig ist. Die Klage hat in den Tatsacheninstanzen keinen Erfolg gehabt. Dagegen wendet sich die Revision des Kl., der seinen Klageantrag weiterverfolgt.

Die Revision hat Erfolg. 1. Das Berufungsgericht geht von einem form wirksamen Vertragsschluß zwischen den Parteien aus. Nach der Auslegung der Erklärung vom 7. November 1994 durch den Kl. hätten er und die beiden Bekl. einerseits eine Beschränkung des ab zugebenden Angebots und andererseits des den Bekl. einzuräumenden Annahmerechts vereinbart. Das Angebot habe danach nur "für den Fall" gelten sollen, daß der Kl. seinerseits einen Käufer mit Fi nanzierungszusage fand, und nur in diesem Fall sollten die Bekl. das Angebot annehmen dürfen. Diese für die vertraglichen Rechte und Pflichten bedeutsame Regelung sei beurkundungsbedürftig gewesen, habe aber weder im notariellen Angebot noch in den Annahmeerklärungen einen Nieder schlag gefunden und sei damit formnichtig. Das Schicksal des übrigen Vertrages richte sich zwar grundsätzlich nach § 139 BGB. Im vorliegenden Fall gelte aber allein das Beurkundete, weil die Betei ligten - als erfahrene Immobilienmakler - die Formnichtigkeit der Bestätigung vom 7. November 1994 gekannt hätten.

2. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Prüfung im entscheidenden Punkt nicht stand.

Das Berufungsgericht unterstellt die Auslegung des Kl. zum Inhalt einer behaupteten Vereinbarung über die Beschränkung des abzugebenden Angebots. Davon ist revisionsrechtlich auszugehen. War das Angebot in der vom Berufungsgericht angenomme nen Weise eingeschränkt, so wäre dies nach der zutreffenden Auffassung des Berufungsgerichts be urkundungsbedürftig gewesen (§ 313 BGB), weil sich nach der ständigen Rechtsprechung des Se nats dieses Erfordernis auf alle Vereinbarungen er streckt, aus denen sich nach dem Willen der Par teien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (vgl. z. B. BGHZ 63, 359, 361; 74, 346, 348). Dazu genügt es schon, daß der eine Teil die Abrede zum Vertragsbestandteil machen will, wenn der andere dies erkannt und hingenommen hat (vgl. BGHZ 76, 43, 49; 78, 346, 348). Die ge nannte Beschränkung kommt in der Angebotsur kunde aber nicht einmal andeutungsweise zum Ausdruck (vgl. Senatsurt. v. 12. Juli 1996, V ZR 202/95, NJW 1996, 2792, 2793).

Zu Unrecht will das Berufungsgericht unter Hinweis auf RGZ 122, 140 und BGHZ 45, 379 das Angebot des Kl. und damit den Vertrag in der beurkundeten Form gelten lassen, weil die Beteiligten die "Formnichtigkeit der Bestätigung vom 7. November 1994" gekannt hätten. Der vom Senat in BGHZ 45, 376, 379 bestätigte Grundsatz hat nur dort Sinn, wo der Vertrag sich grundsätzlich in wirksame und un wirksame Abreden aufteilen läßt und sich damit die Frage stellt, ob § 139 BGB anwendbar ist oder we gen fehlenden Rechtsbindungswillens nicht ein greift. Hier geht es aber darum, daß das Angebot des Kl. insgesamt nur gelten soll, falls er einen zahlungskräftigen Käufer findet und die Bekl. nur in diesem Fall sein Angebot annehmen dürfen. Es ist also aufschiebend bedingt (§ 158 Abs. 1 BGB). Schon im Ansatz ist damit die vom Berufungsgericht angezogene Rechtsprechung nicht anwendbar. Im übrigen hat der Senat in BGHZ 45, 376, 380 aus drücklich ausgeführt, daß mit Anwendung des be sagten Grundsatzes noch nicht darüber entschie den ist, ob der ohne den unwirksamen Teil des Rechtsgeschäfts verbleibende Rest mit diesem In halt auch so gewollt war (so auch Staudin ger/Wufka, BGB, 1995, § 313 Rdn. 214; BGB RGRK/Ballhaus, 12. Aufl., § 313 Rdn. 92). Hier soll das Wirksamwerden eines Vertrages von dem Ein tritt einer bestimmten Bedingung abhängen. Wollte der Kl. aber gerade kein unbedingtes Kaufangebot, sondern nur ein bedingtes abgeben für den Fall, daß er einen Kaufinteressenten mit Finanzierungs zusage findet, dann ist auszuschließen, daß es mit dem beurkundeten Inhalt gewollt war. Mit der gege benen Begründung kann das Berufungsurteil des halb nicht bestehenbleiben.

3. (...)