Formanforderungen an Begründung einer Mieterhöhung bei vereinbarter Teilinklusivmiete/Bruttokaltmiete

Formanforderungen an Begründung einer Mieterhöhung bei vereinbarter Teilinklusivmiete/Bruttokaltmiete; Modernisierungszuschlag als Bestandteil der Miete; formelle und materielle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens; Mietspiegel mit Nettokaltmieten

1. Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.

2. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam.

3. Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558 a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterläßt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluß an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03 -, GE 2004, 232 = NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05 -, GE 2005,1094 unter II 2 a, b).

1 Die Bekl. haben von der Kl. eine 138,96 m2 große Wohnung in Düsseldorf gemietet. Ab 1. März 1995 verlangte die Kl. zusätzlich zur bisherigen (Teilinklusiv-) Miete von 575,50 € monatlich und den vereinbarten Nebenkosten (Heizung, Be- und Entwässerung sowie Antennenanlage) einen sogenannten Wertverbesserungszuschlag in Höhe von 36,26 €. Die Bekl. entrichteten in der Folgezeit den sich unter Berücksichtigung dieses Zuschlags ergebenden monatlichen Gesamtbetrag.

2 Mit Schreiben vom 28. Oktober 2004 begehrte die Kl. Zustimmung zur Erhöhung der "Nettomiete" von bisher monatlich 575,50 € - zuzüglich der Kosten für Be- und Entwässerung, Heizkostenvorauszahlung, Wertverbesserung und Kabelgebühren wie bisher - auf monatlich 690,60 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2005. Dabei führte sie aus, daß auf die Wohnung der Bekl. durchschnittliche Betriebskosten von 0,67 € je m2 entfielen. Die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettomiete) hat die Kl. in ihrem Mieterhöhungsverlangen mit 5,80 € angegeben; dem sind die Bekl. nicht entgegengetreten.

3 Die Bekl. stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat die Bekl. verurteilt, der Mieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. von 28. Oktober 2004 zuzustimmen, das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

5 Der Kl. stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht zu, weil es bereits an einem formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehle, dieses jedenfalls nicht hinreichend begründet sei.

6 Gemäß § 558 a BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden. Diesem Erfordernis werde das Mieterhöhungsverlangen der Kl. nicht gerecht, weil es sich auf einen lediglich Nettokaltmieten ausweisenden Mietspiegel stütze, jedoch ungeachtet der zwischen den Parteien vereinbarten Teilinklusivmiete keine überprüfbaren Angaben zu den konkreten Betriebskosten der Wohnung im letzten Abrechnungszeitraum enthalte. Die Berechnung der Vergleichsmiete anhand von Durchschnittswerten stelle keine gleichwertige Berechnungsmethode dar.

7 Es sei unerheblich, daß die von der Kl. geforderte Bruttomiete die Nettomiete des Mietspiegels unterschreite. Zwar komme es bei dieser Konstellation für den Mieter nicht auf die Möglichkeit an, im einzelnen nachvollziehen und überprüfen zu können, wie sich der Anteil seiner Nettomiete zu der im Mietspiegel verhalte. Das zum Schutz des Mieters streng förmlich ausgestaltete Mieterhöhungsverfahren gestatte insoweit jedoch keine Ausnahme. Vor diesem Hintergrund könne auch die von den Parteien umstrittene Frage dahinstehen, ob durch das Mieterhöhungsbegehren vom 28. Oktober 2004 die Struktur des Mietverhältnisses verändert oder diese Änderung bereits bei der letzten Mieterhöhung zum 1. März 1995 vorgenommen worden sei.

II. 8 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 28. Oktober 2004 ist formell wirksam und auch materiell begründet.

9 1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß die dem Vermieter gemäß § 558 a BGB obliegende Begründung des Mieterhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks müssen dem Mieter alle Faktoren bekanntgegeben werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2002 - VIII ZR 116/03, NZM 2004, 380, unter II 1). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, daß der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), den er - wie hier die Kl. - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu beurteilen ist (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 = NZM 2006, 101, unter II 1 b bb [2]; vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 -, GE 2006, 1162 = NZM 2006, 864, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06 -, GE 2007, 1045 = NJW 2007, 2626, unter II 1).

10 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen aber nicht zur Folge, daß das Erhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen unwirksam ist. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (Senatsurteil vom 12. Juli 2006, aaO., unter II 1 b).

11 Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, kommt es ohnehin auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten dann nicht an, wenn - wie hier - selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liegt. Der Mieter benötigt in einem solchen Fall keine Angaben zu den Betriebskosten, um die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen. In einem solchen Fall führen unzutreffende Angaben des Vermieters zu den Betriebskosten - anders als das Berufungsgericht meint - weder zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, noch stehen sie der materiellen Begründetheit des Zustimmungsbegehrens entgegen.

12 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Rüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Kl. nicht wegen einer damit verbundenen unzulässigen Änderung der Mietstruktur bereits formell unwirksam.

13 Zwar ist nach wohl allgemeiner Meinung in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte ein Mieterhöhungsverlangen dann unwirksam, wenn der Vermieter damit weitere von ihm erstrebte Änderungen des Mietvertrags - z. B. der Mietstruktur - verknüpft, so daß der Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung gleichzeitig die weitere Vertragsänderung annähme (LG Hamburg, WuM 1987, 86; LG Köln, WuM 1992, 255; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG München, WuM 1995, 113; vgl. auch OLG Hamburg, WuM 1983, 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a Rdnr. 17; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 a Rdnr. 10; Schmid/Riecke, Mietrecht, § 558 a Rdnr. 9). Ob dieser Auffassung uneingeschränkt zu folgen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Die Kl. hat mit ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 28. Oktober 2004 keine vertragliche Abänderung der Mietstruktur begehrt.

14 a) Die Auffassung der Revisionserwiderung, die Kl. erstrebe mit der begehrten Erhöhung der "Grundmiete" eine vertragliche Änderung der bisherigen Mietstruktur der Teilinklusivmiete, trifft nicht zu. Denn aus der weiteren Formulierung des Mieterhöhungsverlangens ergibt sich, daß die Bekl. (nur) im bisherigen Umfang gesonderte Nebenkosten (Heizkosten, Be- und Entwässerung sowie Kabelgebühren) tragen sollen, so daß sonstige Nebenkosten wie bisher in der Miete enthalten sind.

15 b) Auch im Hinblick auf die Position "Wertverbesserungszuschlag" enthält das Mieterhöhungsverlangen der Kl. kein stillschweigendes Angebot zur vertraglichen Änderung der Mietstruktur; dies ergibt sich bereits daraus, daß die Kl. in ihrem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich davon ausgeht, daß dieser Zuschlag "wie bisher" weitergezahlt werden soll.

16 aa) Allerdings beanstandet die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang zu Recht, daß die Kl. diesen Betrag nicht in die Ausgangsmiete eingerechnet hat. Eine wegen Modernisierung erfolgte Mieterhöhung nach § 559 b BGB wird - ebenso wie eine nach § 558 BGB vorgenommene Mieterhöhung - Bestandteil der Grundmiete, so daß die erhöhte Miete bei einer späteren Mieterhöhung nach § 558 BGB als die der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellende Ausgangsmiete zugrunde zu legen ist (LG München I, WuM 1996, 43; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., § 559 b Rdnr. 41 m. w. N., Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 559 b Rdnr. 4; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 559 b Rdnr. 25). Eine hiervon abweichende Mietstruktur, bei der die frühere Mieterhöhung in Form eines Wertverbesserungszuschlags als gesonderter, bei späteren Mieterhöhungen nicht zu berücksichtigender Betrag neben der Grundmiete erhalten bliebe, kann auch durch eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien nicht erreicht werden. Denn eine derartige Abrede gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete über den durch § 558 BGB vorgegebenen Rahmen hinaus und wäre deshalb als eine den Mieter benachteiligende Vereinbarung gemäß § 558 Abs. 6 BGB (früher § 10 Abs. 1 Miethöhegesetz) unwirksam. Es ist deshalb unerheblich, ob die Parteien anläßlich der im Jahr 1995 erfolgten Mieterhöhung eine dahingehende Änderung der Mietstruktur vereinbart haben. Die Kl. hätte den Wertverbesserungszuschlag mithin in die Ausgangsmiete und die verlangte erhöhte Miete einrechnen müssen.

17 bb) Die Nichteinrechnung der früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete und die erhöhte Miete führt jedoch nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 28. Oktober 2004.

18 § 558 a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) berechtigt ist. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die tatsächlichen Angaben zur Verfügung gestellt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03 -, GE 2004, 232 = NJW 2004, 1379, unter II 2 b). Inhaltliche Fehler des Mieterhöhungsbegehrens führen demgegenüber nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rahmen der Begründetheit zu prüfen (vgl. Senatsurteile vom 12. November 2003, aaO., unter II 2 b, c, zur Überschreitung der Mietspiegelspanne im Mieterhöhungsverlangen sowie vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05 -, GE 2006, 1094 = NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b, zur Erhöhung einer der Heizkostenverordnung widersprechenden Bruttowarmmiete). Dies gilt auch für die hier unterbliebene Einrechnung des Wertverbesserungszuschlags in die Miete.

19 4. Der Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € ist auch materiell begründet. Denn die Kl. hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 28. Oktober 2004 die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB, die 15monatige Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB sowie die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB beachtet, und die erhöhte Miete liegt noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,80 € je m2. Auch die erhöhte (Teilinklusiv-) Miete beläuft sich nämlich einschließlich des Wertverbesserungszuschlags auf 726,86 €, was bei der Wohnungsgröße von 138,96 m2 einem Betrag von nur 5,23 € je m2 entspricht.

III. 20 Das Berufungsurteil ist somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Bekl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf ist zurückzuweisen.

Bei Erhöhung einer Miete, die einen Teil der Betriebskosten enthält (Teilinklusivmiete), braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten dann keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt, entschied der BGH.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung. Der örtliche Mietspiegel weist Nettomieten aus. Der Mietvertrag der Parteien sieht eine Teilinklusivmiete vor, mit der - abgesehen von Heizkosten, Kosten der Be- und Entwässerung sowie Kabelgebühren - auch die Nebenkosten abgegolten sind.

Mit Schreiben vom 28. Oktober 2004 verlangte die Klägerin von den Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der bisherigen Miete von mtl. 575,50 € (zzgl. der Kosten der Beheizung, Be- und Entwässerung, Kabelgebühren sowie eines "Wertverbesserungszuschlags" in Höhe von monatlich 36,26 € wegen einer früher durchgeführten Modernisierungsmaßnahme, den die Mieter zusätzlich zur Miete zahlten) auf monatlich 690,60 € ab dem 1. Januar 2005. Die Klägerin gab dabei an, daß auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten in Höhe von 0,67 €/m2 entfielen. Die Beklagten stimmten nicht zu.

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben, auf die Berufung der Beklagten hat hier das Landgericht die Klage abgewiesen und gemeint, daß das Zustimmungsverlangen bereits formell unwirksam sei, weil die Klägerin den auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Betriebskostenanteil für den letzten Abrechnungszeitraum nicht konkret ausgewiesen habe.

Der Bundesgerichtshof teilte die Auffassung des Landgerichts nicht. Er hat erneut entschieden, daß die Angabe eines pauschalen Betriebskostensanteils im Mieterhöhungsverlangen der formellen Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegensteht, sondern allein dessen materielle Berechtigung betrifft. Auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten kommt es ohnehin dann nicht an, wenn selbst die erhöhte Teilinklusivmiete - wie hier - noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liege.

Der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens habe auch nicht entgegengestanden, daß die Klägerin eine frühere Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht in die Ausgangsmiete von 575,50 € eingerechnet hatte, sondern diese frühere Mieterhöhung in Form eines gesonderten "Wertverbesserungszuschlags" neben der Ausgangsmiete erhalten geblieben ist. Eine solche Mieterhöhung werde zwar Bestandteil der Grundmiete und könne nicht statt dessen als "Zuschlag" neben der Miete deklariert werden. Die Nichteinrechnung sei aber lediglich ein inhaltlicher Fehler, der nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge habe und sich im Ergebnis im konkreten Fall nicht auswirkte.

Da der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € auch materiell begründet war, wie bereits das Amtsgericht entschieden hatte, war auf die Revision der Klägerin das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen.

Grundsätzlich ist, wenn eine Bruttomiete mit Hinweis auf einen Nettomietspiegel auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden soll, die Bruttomiete um die Betriebskosten "zu bereinigen". Erst die so errechnete Nettomiete kann mit den Werten des Nettomietspiegels verglichen werden. Nach BGH ist diese Bereinigung nicht notwendig, wenn die von dem Vermieter beanspruchte neue Bruttomiete die entsprechende ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. In diesem Fall braucht der Vermieter die Betriebskosten nicht herauszurechnen, was sowohl für die formelle Wirksamkeit als auch für die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens gilt, denn wenn schon die neue Bruttomiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt, kann dies für die (immer) niedrigere Nettomiete allemal nicht zutreffen.

In der mietrechtlichen Alltagspraxis war es bisher nicht allgemein bekannt, daß der Modernisierungszuschlag nach § 559 Abs. 1 BGB Mietbestandteil wird und nicht jeweils gesondert neben der Grundmiete geltend gemacht werden darf (wie früher im Preisbindungsrecht für Altbauten). § 559 BGB spricht von einer Mieterhöhung bei Modernisierung, nicht von einem Modernisierungszuschlag. Nur bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB (und ähnlich bei der Berechnung der Wartefrist nach § 558 Abs. 1 BGB) bleibt der "Modernisierungszuschlag" rechnerisch unberücksichtigt.