Formalvoraussetzungen für Erteilung einer Untervermietungserlaubnis

1. Ein auf die teilweise Gebrauchsüberlassung der Mietsache gerichteter Antrag des Mieters genügt nur dann den Anforderungen des § 553 BGB, wenn er auch Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept des Mieters enthält.

2. Das Genehmigungsgesuch des Mieters löst frühestens dann einen Erlaubnisanspruch - und einen auf der unterlassenen Erlaubnis beruhenden Schadensersatzanspruch des Mieters - aus, wenn sich aus seinem Antrag ausdrücklich oder jedenfalls konkludent ergibt, dass keine vollständige Überlassung der Mietsache, sondern lediglich eine im Einklang mit § 553 Abs. 1 BGB stehende Vermietung eines konkret zu bezeichnenden „Teils des Wohnraums“ beabsichtigt ist.

3. Ein Anspruch auf Erlaubniserteilung scheidet jedenfalls dann aus, wenn der Mieter in seiner Anfrage schon nicht die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines bloßen „Teils der Mietsache“, sondern zur räumlich nicht näher beschränkten „Untervermietung“ verlangt. Nichts anderes gilt im Falle der abstrakten Beschränkung der Anfrage auf die Überlassung eines bloßen Teils der Mietsache, wenn dieser nicht konkret und nachvollziehbar bezeichnet wird, obwohl die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache fernliegt oder sogar als ausgeschlossen erscheint.

4. Eine auf § 242 BGB beruhende Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf dessen sich aus § 553 BGB ergebende Formalpflichten zur Erwirkung einer Überlassungserlaubnis hinzuweisen, besteht nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Verweigerung der Erlaubniserteilung gegenüber dem Mieter nicht mit dem unzureichenden Inhalt der Anfrage begründet, sondern mit einer anderen Begründung verweigert hat.

Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie aus den Gründen des Hinweisbeschlusses offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hatte und auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Beschlusszurückweisung erfüllt waren. Die Stellungnahme der Kl. vom 9. Juli 2021 rechtfertigt keine ihr günstigere Beurteilung.

Zwar können dem Wohnraummieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB grundsätzlich Schadensersatzansprüche wegen einer vom Vermieter verweigerten Genehmigung der Gebrauchsüberlassung zustehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, GE 2014, 998 = NJW 2014, 2717). Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Vermieter die Genehmigung entgegen § 553 Abs. 1 und 2 BGB zu Unrecht nicht erteilt hat. Daran fehlte es hier, da der Anspruch auf Erteilung einen den Anforderungen des § 553 Abs. 1 BGB genügenden Antrag erfordert (vgl. Emmerich, in: BeckOGK, BGB, Stand: 1. Juli 2021, § 553 Rn. 27). Dem werden die den Bekl. vor dem hier streitgegenständlichen Vermietungszeitraum zugegangenen Schreiben der Kl. nicht gerecht. Denn ein den Anforderungen des § 553 Abs. 1 und 2 BGB genügender Antrag muss auch Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept des Mieters enthalten. Er löst auf Seiten des Mieters frühestens dann einen Erlaubnisanspruch - und einen auf der unterlassenen Erlaubnis beruhenden Schadensersatzanspruch - aus, wenn sich aus seinem Antrag ausdrücklich oder jedenfalls konkludent ergibt, dass keine vollständige Überlassung der Mietsache, sondern lediglich eine im Einklang mit § 553 Abs. 1 BGB stehende Vermietung eines konkret zu bezeichnenden „Teils des Wohnraums“ beabsichtigt ist. Ein Anspruch auf Erlaubniserteilung scheidet jedenfalls dann aus, wenn der Mieter in seiner Anfrage schon nicht die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines bloßen „Teils der Mietsache“, sondern zur räumlich nicht näher beschränkten „Untervermietung“ verlangt. Nichts anderes gilt im Falle der abstrakten Beschränkung der Anfrage auf die Überlassung eines bloßen Teils der Mietsache, wenn dieser nicht konkret und nachvollziehbar bezeichnet wird, obwohl die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung der Mietsache wegen der Raumanzahl oder des Schnitts fernliegt oder sogar als ausgeschlossen erscheint. So aber lag der Fall hier aus den Gründen des Hinweisbeschlusses.

Nichts anderes folgt aus der von der Kl. nunmehr ins Feld geführten gewerberaummietrechtlichen Rechtsprechung (OLG Köln, Urt. v. 12. April 1996 - 20 U 166/95, WuM 1997, 620), da diese lediglich die hier nicht einschlägige Präklusion von Verweigerungsgründen im Falle einer Kündigung des Mieters nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) betrifft.

Schließlich ergeben sich Schadensersatzansprüche der Kl. auch nicht daraus, dass es die Bekl. versäumt hätten, sie auf ihre Pflicht zur Darlegung eines den Anforderungen des § 553 Abs. 1 BGB entsprechenden Konzeptes zur Überlassung eines konkreten „Teils des Wohnraums“ hinzuweisen. Eine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf dessen sich aus § 553 Abs. 1 BGB ergebende Formalpflichten zur Erwirkung einer Überlassungserlaubnis hinzuweisen, besteht nicht. Sie ergibt sich auch nicht aus § 242 BGB, da jede Partei selbst dafür verantwortlich ist, sich die zur Wahrung und Geltendmachung ihrer Rechte erforderliche Kenntnis der Vertrags- und Gesetzeslage selbst zu verschaffen (vgl. KG, Urt. v. 4. November 2010 - 2 U 116/05, MMR 2011, 168, juris Tz. 18). Das gilt auch dann, wenn der Vermieter wie hier die Verweigerung der Erlaubniserteilung gegenüber dem Mieter nicht mit dem unzureichenden Inhalt der Anfrage zur Erlaubnis begründet, sondern mit einer anderen Begründung verweigert hat.

Davon ausgehend konnte die höchstrichterlich noch ungeklärte Frage dahinstehen, ob § 553 Abs. 1 BGB die Gebrauchsüberlassung einer Einzimmerwohnung überhaupt gestattet (vgl. Emmerich, aaO., § 553 Rn. 12 m.w.N.).

Das Landgericht Berlin [ZK 67] hat die formalen Voraussetzungen, die ein Mieter für die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis erfüllen muss, erheblich erhöht. Vom Mieter kann verlangt werden, dass er ein „räumliches Überlassungskonzept“ vorlegt, aus dem sich für den Vermieter nachvollziehbar ergibt, welcher Teil der Wohnung konkret einem Untermieter überlassen werden soll. Verlangt der Mieter nur ganz pauschal und ohne räumliche Beschränkung auf einen bestimmten Teil der Wohnung die Erlaubnis zur Untervermietung, hat er keinen Anspruch darauf. Der Vermieter ist auch nicht gehalten, den Mieter darauf hinzuweisen, dass bereits die Einhaltung dieser Formalpflichten Voraussetzung für die Erteilung der Untervermietungserlaubnis ist.

Die Mieterin hatte offenbar pauschal um die Erlaubnis zur Untervermietung angefragt, die ihr nicht erteilt wurde, weshalb sie klageweise versuchte, Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter wegen der verweigerten Untervermietungserlaubnis durchzusetzen. Damit hatte sie weder beim Amts- noch beim Landgericht Berlin [ZK 67] Erfolg.

Ein auf die Untervermietung eines Teils der Mietsache gerichteter Antrag des Mieters muss auch Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept des Mieters enthalten und löst frühestens dann einen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis – oder einen auf der verweigerten Erlaubnis beruhenden Schadensersatzanspruch des Mieters – aus, wenn sich aus seinem Antrag ausdrücklich oder jedenfalls konkludent ergibt, dass keine vollständige Überlassung der Mietsache, sondern lediglich eine teilweise Vermietung eines konkret zu bezeichnenden „Teils des Wohnraums“ beabsichtigt ist, so das Landgericht Berlin. Ein Anspruch auf Erlaubniserteilung scheidet jedenfalls dann aus, wenn der Mieter in seiner Anfrage schon nicht die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines bloßen „Teils der Mietsache“, sondern zur räumlich nicht näher beschränkten „Untervermietung“ verlangt. Nichts anderes gilt im Falle der abstrakten Beschränkung der Anfrage auf die Überlassung eines bloßen Teils der Mietsache, wenn dieser nicht konkret und nachvollziehbar bezeichnet wird, obwohl die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache fernliegt oder sogar als ausgeschlossen erscheint. Eine auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) beruhende Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf diese Formalpflichten zur Erwirkung einer Überlassungserlaubnis hinzuweisen, besteht nicht, weil jede Partei selbst dafür verantwortlich ist, sich die zur Wahrung und Geltendmachung ihrer Rechte erforderliche Kenntnis der Vertrags- und Gesetzeslage selbst zu verschaffen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Verweigerung der Erlaubniserteilung gegenüber dem Mieter nicht mit dem unzureichenden Inhalt der Anfrage begründet, sondern mit einer anderen Begründung verweigert hat.

Offenbar (der Beschluss enthält keinen Tatbestand) handelte es sich vorliegend um eine Einzimmerwohnung, denn die Kammer ließ aufgrund der unerfüllten Formalvoraussetzungen „die höchstrichterlich noch ungeklärte Frage dahinstehen, ob § 553 Abs. 1 BGB die Gebrauchsüberlassung einer Einzimmerwohnung überhaupt gestattet“.

Jedenfalls für Vermieter, deren Wohnungen im Zuständigkeitsbereich der Amtsgerichte liegen, für welche die ZK 67 als Berufungskammer zuständig ist (Amtsgerichte Mitte [einschließlich vormals Tiergarten] und Spandau), bedeutet die Entscheidung eine erhebliche Erleichterung:

1. Der Mieter muss deutlich machen, welche(s) Zimmer er untervermieten will und wie die Benutzung von Küche und Bad geregelt werden soll („räumliches Überlassungskonzept“).

2. Die verlangte Erteilung einer nicht näher spezifizierten „Untervermietungserlaubnis“ kann ohne weitere Begründung verweigert werden.

3. Die verlangte Erteilung einer abstrakten „Untervermietungserlaubnis für einen Teil der Wohnung“ kann ebenfalls dann ohne weitere Begründung verweigert werden, wenn die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache fernliegt oder – wie beispielsweise bei einer Einzimmerwohnung – sogar als ausgeschlossen erscheint; das wird wohl auch für 1 1/2-Zimmerwohnungen gelten müssen, wenn das halbe Zimmer nicht die Zimmermindestgröße für Erwachsene nach dem Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz (9 m2) hat.