Formaleigentümer nicht mehr anspruchsverpflichtet

Ist das Recht, das verkaufte Grundstück zu nutzen, auf den Käufer übergegangen, so kann der Verkäufer, auch wenn er noch Eigentümer ist, nicht auf die Unterlassung von Störungen in Anspruch genommen werden, die von dem Besitzer oder dem Zustand des Grundstücks ausgehen.

Die Bekl. zu 2 ist Eigentümerin der Grundstücke Flur 60, Flurstücke 342, 410 und 411 der Gemarkung H. im Amtsgerichtsbezirk Solingen. Die Grundstücke sind zugunsten der klagenden Brauerei mit einer Dienstbarkeit - Getränkevertriebs und -werbeverbot - belastet.

Die Bekl. zu 2 verkaufte mit Vertrag vom 16. August 1993 eine Teilfläche der Grundstücke Flurstück 410 und 411, auf denen sich eine Schank- und Speisewirtschaft befindet, an ihren Streithelfer. Dieser "übernahm die Dienstbarkeit ohne Anrechnung auf den Kaufpreis". Der Kaufvertrag ist im Grundbuch nicht vollzogen, da die Teilung der Grundstücke noch aussteht.

Am 3. Dezember 1994 teilte der Streithelfer der Kl. mit, daß die Gaststätte ab 1. Februar 1995 an einen neuen Pächter verpachtet sei. Ab diesem Zeitpunkt würden die von der Kl. vertriebenen Marken nicht mehr von ihm und dem Pächter abgenommen. In dem am 9. Dezember 1994 mit Wirkung vom 1. Februar 1995 mit dem Bekl. zu 1 und dessen Ehefrau abgeschlossenen Pachtvertrag verpflichteten sich die Pächter allerdings, nur die durch die Kl. benannten Biere und alkoholfreien Getränkemarken zu beziehen und zum Ausschank zu bringen.

Die Kl. behauptet, in der Gaststätte würden seit Januar 1995 auch fremde Getränke angepriesen und ausgeschenkt. Sie hat beantragt, beide Bekl. zu verurteilen, es zu unterlassen, auf den Grundstücken Flurstück 342, 410 und 411 andere als die von ihr hergestellten und/oder vertriebene Getränke zu vertreiben oder dafür zu werben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr, beschränkt auf die Grundstücke Flurstück 410 und 411, stattgegeben.

Mit der Revision haben die Bekl. die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts angestrebt. Der Senat hat nur die Revision der Bekl. zu 2 angenommen. Sie beantragt die Abweisung der gegen sie gerichteten Klage. Die Kl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. Das Rechtsmittel hatte Erfolg.

I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Bekl. zu 2 habe für den von ihm festgestellten Verstoß des Bekl. zu 1 gegen das Getränkevertriebs- und werbeverbot einzustehen. Solange sie Eigentümerin sei, hafte sie, unbeschadet des zwischenzeitlichen Verkaufs der belasteten Flächen, als mittelbare Störerin.

Dies hält der Revision nicht stand.

II. 1. Als unmittelbare Handlungsstörerin kommt die Bekl. zu 2 nicht in Betracht, denn das störende Verhalten, das den Abwehranspruch nach §§ 1090 Abs. 2, 1027 in Verbindung mit § 1004 BGB auslöst, geht nicht von ihr aus. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haftet sie aber auch nicht allein aufgrund des Umstandes, daß sie (noch) Eigentümerin der Grundstücke ist, mittelbar für die Beeinträchtigung der Dienstbarkeit.

a) Das Reichsgericht hat zwar den Eigentümer für Störungshandlungen seines Mieters verantwortlich gemacht, wenn er sein Grundstück dem Mieter mit der Erlaubnis zu jenen Handlungen überlassen hat oder wenn er es unterläßt, den Mieter von dem nach dem Mietvertrag unerlaubten, fremdes Eigentum beeinträchtigenden Gebrauch der Mietsache abzuhalten (RGZ 47, 162, 163; 134, 231, 234). Dem ist der Senat jedenfalls für den Fall gefolgt, daß der Eigentümer die Störung durch den Mieter nicht nur hingenommen, sondern an ihr mitgewirkt hat (Senatsurt. v. 11. November 1966, V ZR 191/63, WM 1966, 1300, 1302). Hiermit ist der Fall, daß der Käufer oder, wie hier, der Pächter des Käufers die Störung verursacht, nicht zu vergleichen.

Der Vermieter/Verpächter behält seine Rechtsstellung als Eigentümer bei und ist in der Ausübung seiner dinglichen Befugnisse (§ 903 BGB) nur insoweit beschränkt, als er seinem Vertragspartner Gebrauchs- oder Nutzungsrechte eingeräumt hat. Inwieweit er sich hierbei der Möglichkeit begibt, Störungen des Eigentums oder anderer Rechte Dritter zu begegnen, steht in seiner freien Entscheidung und damit in seiner Verantwortung. Deshalb ist es, ohne daß der Senat hier Grenzen abzustecken hätte, grundsätzlich berechtigt, ihn für Störungen heranzuziehen, die der Besitzer des Grundstücks verursacht. Der Verkäufer begibt sich demgegenüber seines Eigentums im Austausch gegen Geld. Mit dem Vollzug des Vertrags endet, anders als bei der miet- oder pachtweisen Überlassung auf Zeit, jede Einwirkungsmöglichkeit des bisherigen Eigentümers auf Gebrauch und Nutzung der Sache. Die Bestimmung hierüber steht allein dem Erwerber zu. Die Störung der Rechte Dritter durch diesen ist kein Grund, den Vertrag rückabzuwickeln und dem Verkäufer wieder Einfluß auf Gebrauch und Nutzung der Sache zu verschaffen. Für die Störung durch den Käufer hat er nicht einzustehen.

Grundsätzlich nichts anderes gilt, wenn der Käufer zwar noch nicht das Eigentum erlangt hat, ihm aber der Besitz der Kaufsache übertragen ist und ihm deren Nutzungen gebühren (§ 446 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Recht des Käufers, die ihm übergebene Kaufsache zu nutzen, ist, wenn nicht ausnahmsweise anderes vereinbart wurde, so umfassend wie sein künftiges Eigentum. Der Geltendmachung der Abwehrrechte des Verkäufers aus dem Eigentum steht es nach § 1004 Abs. 2 BGB entgegen. Der Verkäufer hat mithin keine Möglichkeit mehr, Störungen der Rechte Dritter durch den Umgang des Käufers mit der Sache abzuwehren. Er ist deshalb selbst, unbeschadet des Umstands, daß ihm das Eigentum noch zusteht, nicht für Störungen verantwortlich, die von dem Käufer ausgehen. Dies gilt in gleichem Maße, wenn unmittelbarer Störer eine Person ist, der der Käufer den Besitz der Kaufsache vertraglich überlassen hat. Der Mieter oder Pächter des Käufers kann einem Abwehranspruch des Verkäufers aus dem Eigentum das Recht des Käufers zur beliebigen Nutzung der Sache entgegensetzen (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB entspr.; vgl. BGH, Urt. v. 17. September 1958, V ZR 63/58, NJW 1958, 2061).

b) So liegen die Dinge hier. Der Streithelfer hat aufgrund des mit der Bekl. zu 2 abgeschlossenen Kaufvertrags den Besitz und die Nutzung des Grundstücks inne. Auf die Art der Nutzung des Kaufbesitzes hat die Bekl. zu 2 keinen Einfluß. Die im Kaufvertrag festgehaltene "Übernahme der Dienstbarkeit" begründet keine Verpflichtung des Streithelfers gegenüber der Bekl. zu 2, deren Inhalt zu respektieren. Sie geht über eine Freistellung der Verkäuferin von dem Rechtsmangel, der sonst durch die Dienstbarkeit begründet würde, nicht hinaus. Etwas anderes wäre in einem Falle, in dem der künftige Eigentümer durch die dingliche Wirkung des Rechts des Dritten gebunden ist, ungewöhnlich und kommt im Wortlaut der Vertragsbestimmung nicht zum Ausdruck. Im Gegenteil macht der Hinweis, wonach die Übernahme "ohne Anrechnung auf den Kaufpreis" erfolgt, deutlich, daß es den Vertragsparteien darum ging, eine Kürzung des Entgelts nach dem Gewährleistungsrecht (§§ 440, 325, 326 BGB) auszuschließen. Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da weitere tatsächliche Feststellungen nicht mehr zu erwarten sind (BGHZ 65, 107, 112).

2. Eine Haftung der Bekl. zu 2 als Zustandsstörerin kommt nicht in Frage, da die Beeinträchtigung der Dienstbarkeit nicht vom Zustand der Grundstücke, insbesondere einer darauf befindlichen Anlage, sondern von dem Verhalten ihres jetzigen Besitzers, des Bekl. zu 1, ausgeht. Sie würde im übrigen im Hinblick auf die zu 1. angeführten Gesichtspunkte nicht durchgreifen. Durch die fehlende rechtliche Einwirkungsmöglichkeit auf das störende Geschehen hebt sich der Streitfall von der Sachgestaltung ab, die Gegenstand des Urteils des Senats vom 30. Oktober 1981 (V ZR 191/80, WM 1982, 193) war.

Eine Brauerei hatte mit einer im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit ihren Anspruch gesichert, daß in der Gastwirtschaft nur ihre Biermarken ausgeschenkt werden. Die Eigentümerin hatte später das Grundstück verkauft, wobei es allerdings noch nicht zur Umschreibung im Grundbuch gekommen war. Der Käufer hatte das Lokal in Besitz genommen und neu verpachtet; der Pächter hielt sich nicht an die Bierbezugsverpflichtung.

Mit Urteil vom 10. Juli 1998 wies der Bundesgerichtshof die Klage der Brauerei gegen die Noch-Eigentümerin auf Unterlassung ab. Zwar richtet sich die Verpflichtung aus einer Dienstbarkeit gegen den Eigentümer, so daß er auf Unterlassung verklagt werden kann. Das gilt jedoch nur dann, wenn er selbst zumindest mittelbarer Störer ist, was der BGH hier verneinte. Mit dem Nutzungs- und Lastenübergang und der Besitzübertragung auf den Käufer verlor die Eigentümerin die Möglichkeit, Störungen der Rechte Dritter abzuwehren, hier also auf Einhaltung der Bierbezugsverpflichtung zu drängen. Der Unterlassungsanspruch bestand somit nur gegen den Käufer.