Formale Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus mit für solche Objekte nicht einschlägigem Mietspiegel

Der Vermieter kann zur formalen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält oder sie wie der Berliner Mietspiegel ausdrücklich aus seinem Anwendungsbereich ausschließt, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

(Leitsatz der Redaktion)

Das AG hat die Bekl. verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für das von ihr gemietete Einfamilienhaus von bisher monatlich 441,07 € um monatlich 41,62 € auf monatlich 483,32 € ab dem 1. Juni 2014 zuzustimmen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Kl. sich in zulässiger Weise zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf den Berliner Mietspiegel gestützt habe. Die Bekl. hat Berufung eingelegt und diese damit begründet, dass der Kl. sich zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht auf den Berliner Mietspiegel habe beziehen dürfen, weil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern aus seinem Anwendungsbereich ausschließe. Die Berufung hatte keinen Erfolg. Das LG hat allerdings Revision zugelassen, um die Einheitlichkeit der Rechtsprechung mit Blick auf ein noch anhängiges Revisionsverfahren (BGH VIII ZR 54/15 = AG Schöneberg 5 C 183/12 = LG Berlin 63 S 192/14 [GE 2015, 453]) sicherzustellen.

Das Erhöhungsverlangen des Kl. vom 13. März 2014 ist formell wirksam, denn es entspricht den Anforderungen des § 558a BGB; es ist insbesondere entsprechend den Anforderungen des § 558a Abs. 2 BGB begründet worden.

Die Kammer folgt damit nicht nur der bereits im Hinweis in Bezug genommenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urt. v. 17. September 2008 - VIII ZR 58/08 -, GE 2008, 1622 = NZM 2009, 27, juris Rn. 12), sondern auch den Vorstellungen des Gesetzgebers zu den Begründungsanforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB. Ausweislich der Begründung zu § 558a BGB-E ist der Vermieter in der Wahl des Begründungsmittels frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel - wie hier - keine Angaben für die konkrete Wohnung enthält oder ein solcher nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 55). Der Vermieter kann sich mithin ohne Einschränkungen auf eines der in § 558a Abs. 2 genannten Begründungsmittel beziehen, auch einen Mietspiegel i.S.d. § 558c BGB oder einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB.

Von den formalen Anforderungen unabhängig ist die Frage, ob die geforderte Mieterhöhung berechtigt ist; diese Frage unterliegt im Streitfall - wie hier geschehen - einer gesonderten Prüfung (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 54).

Dieser rechtliche Ansatz entspricht auch den höchstrichterlich entwickelten Maßstäben zum (formalen) Begründungserfordernis bei einer Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach den Regelungen des MHG a. F. bzw. nunmehr nach den §§ 558 ff. BGB. Die Begründung soll - nicht mehr und nicht weniger als - sicherstellen, dass der Mieter die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens überprüfen kann, ihm „konkrete Hinweise“ auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, ohne dass an die Begründung überhöhte Anforderungen gestellt werden dürfen. Es ist den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen (BVerfG, Kammerbeschluss v. 8.9.1993 - 1 BvR 1331/92, GE 1993, 1146, juris Rn. 15 ff.; BGH, Urt. v. 12. November 2003 - VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162 = WuM 2006, 569, m.w.N., juris Rn. 13). Danach muss das Erhöhungsverlangen - in formaler Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (vgl. auch Kammer, Urt. v. 23. März 2010 – 65 S 165/09, GE 2010, 985, juris Rn. 6). Diesen Anforderungen wird das Erhöhungsverlangen des Kl. gerecht, denn es enthält alle Angaben, die die Bekl. für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigte und im Übrigen auch nutzte.

Die Kammer sieht vor diesem Hintergrund (weiterhin) keine Veranlassung, dem vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 17. September 2008 entwickelten Erfahrungssatz zur Anwendung eines für Mehrfamilienhäuser geltenden Mietspiegels auf ein Einfamilienhaus in Berlin nicht zu folgen (vgl. BGH, aaO. Rn. 12).

Eine andere rechtliche Bewertung folgt insbesondere nicht aus dem Umstand, dass im Berliner Mietspiegel 2013 nicht nur ein dem in der vorgenannten Entscheidung vergleichbarer Zusatz fehlt, sondern Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern ausdrücklich aus dem Geltungsbereich des Mietspiegels ausgenommen werden.

Zum einen betraf der Zusatz in dem maßgeblichen Mietspiegel für die Stadt Krefeld lediglich Wohnungen in Zweifamilienhäusern, während Streitgegenstand (ebenfalls) ein Einfamilienhaus war (vgl. auch Kammer, Urt. v. 25. Januar 2011 - 65 S 173/10, GE 2011, 411, juris Rn. 13). Dessen ungeachtet berührt der Zusatz im Berliner Mietspiegel 2013 - wie oben ausgeführt - nicht die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens, sondern die Beurteilung seiner materiellen Berechtigung. Besonderheiten des Mietobjektes selbst, die eine andere Bewertung nahe legen würden, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Der Vermieter kann zur formalen Begründung einer Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält oder sie – wie der Berliner Mietspiegel – sogar ausdrücklich aus seinem Anwendungsbereich ausschließt, jedenfalls dann zurückgreifen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt, so das LG Berlin (ZK 65).

Das AG hatte die Mieterin verurteilt, einer vom Vermieter geforderten Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus zuzustimmen. Der Vermieter hatte die Mieterhöhung – in zulässiger Weise, wie das AG meinte – mit dem Berliner Mietspiegel 2013 begründet. Die Mieterin hatte mit der Begründung Berufung eingelegt, der Vermieter habe sich nicht auf den Berliner Mietspiegel stützen dürfen, weil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern aus seinem Anwendungsbereich ausdrücklich ausschließe. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Obwohl der Berliner Mietspiegel 2013 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern ausdrücklich aus seinem Geltungsbereich ausnimmt, habe der Vermieter sein Erhöhungsverlangen formal auf den Mietspiegel stützen dürfen. Das entspreche der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH GE 2008, 1622) und auch den Vorstellungen des Gesetzgebers zu den Begründungsanforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB. Der Vermieter sei in der Wahl des Begründungsmittels frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel – wie hier – keine Angaben für die konkrete Wohnung enthalte oder ein solcher nicht den gesetzlichen Anforderungen entspreche, er könne sich einschränkungslos auf eines der in § 558a Abs. 2 genannten Begründungsmittel beziehen (Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten).

Die (formale) Begründung solle – nicht mehr und nicht weniger – sicherstellen, dass der Mieter die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens überprüfen kann, ohne dass an die Begründung überhöhte Anforderungen gestellt werden dürfen. Es sei den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen, so das LG mit Verweis auf die Rechtsprechung von Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof (BVerfG, 1 BvR 1331/92 - GE 1993, 1146 und BGH, VIII ZR 215/05 - GE 2006, 1162).

Danach muss eine Mieterhöhung – in formaler Hinsicht – Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können; all das enthalte die Mieterhöhung. Deshalb bestehe keine Veranlassung, in Berlin von dem vom BGH entwickelten Erfahrungssatz zur Anwendung eines für Mehrfamilienhäuser geltenden Mietspiegels auf ein Einfamilienhaus abzuweichen.

Das LG hat Revision zugelassen, um die Einheitlichkeit der Rechtsprechung mit Blick auf ein noch anhängiges Revisionsverfahren sicherzustellen. Wie vorliegend die ZK 65 hatte auch schon die ZK 63 entschieden (LG Berlin - 63 S 192/14 - GE 2015, 453; dieses Verfahren ist beim BGH unter dem Aktenzeichen - VIII ZR 54/15 - anhängig). Die Entscheidung ist aber auch im Hinblick darauf bedeutsam, dass in einer ganzen Reihe von Verfahren Amtsgerichte die Zustimmungsklagen schon deshalb (meist als unzulässig) abgewiesen haben, weil Vermieter auf das Begründungsmittel Mietspiegel (für normale Wohnungen, nicht Sonderfall EFH, wie hier) zurückgegriffen, dann aber im Prozess Zweifel an der Aussagekraft/Eignung des Mietspiegels als Begründungsmittel geäußert und das Einholen von Sachverständigengutachten beantragt haben (vgl. z. B. AG Köpenick GE 2016, 337 mit ablehnender redaktioneller Anmerkung Seite 291 oder AG Köpenick GE 2016, 559, 594). Deshalb sind die grundsätzlichen Hinweise der Kammer zu den von BGH und Bundesverfassungsgericht entwickelten (geringen) formellen Anforderungen hilfreich.