Form des Angebots auf Mietaufhebungsvertrag

Form des Angebots auf Mietaufhebungsvertrag; Anscheins-/Duldungsvollmacht; Kautionsrückzahlung

Bittet der Mieter den Vermieter um vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses und fordert ein Angestellter der Hausverwaltung den Mieter danach auf, zu räumen und die Schlüssel zurückzugeben, liegt darin nicht ohne weiteres das Angebot auf Abschluß eines Aufhebungsvertrages, der durch Annahme des Mieters das Mietverhältnis sofort beendet. In Abgrenzung zu einem Bemühen des Vermieters, die Mietsache schnellstmöglich anderweitig zu vermieten, bedarf es zur Rechtswirksamkeit eines Aufhebungsvertrages klarer Willenserklärungen des Vermieters bzw. eines rechtswirksam Bevollmächtigten und des Mieters mit Festlegung des Beendigungstermines. (Leitsatz der Redaktion)

II: 1. Der Kl. kann von der Bekl. gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F. in Verbindung mit dem am 26. September 2000 geschlossenen Mietvertrag über Geschäftsräume im Hause ... die Zahlung von jeweils ... für die Monate Juli und August 2001 verlangen.

a) Entgegen der Auffassung der Bekl. ist es auf Grund des Telefonates zwischen einer Mitarbeiterin der Hausverwaltung des Kl. und einer Mitarbeiterin der Bekl. am 24. Juli 2001 nicht zu einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses gekommen.

aa) Den Behauptungen der Bekl. zufolge soll die Zeugin N., die Mitarbeiterin in der von dem Kl. mit der Verwaltung des Grundstücks beauftragten Firma ... GmbH ist, deren Geschäftsführer wiederum der Kl. ist, in dem Telefonat am 24. Juli 2001 gegenüber der Zeugin A. erklärt haben, daß sie einen neuen Mieter für die Räumlichkeiten habe und dringend sämtliche Schlüssel benötige. Die Bekl. möge umgehend die Räumlichkeiten räumen und die Schlüssel bei der im Haus ansässigen Firma ... hinterlegen. In dieser Äußerung kann nicht das Angebot auf Abschluß eines Aufhebungsvertrages gesehen werden. Denn dies wäre nur der Fall, wenn die besagte Mitarbeiterin damit zum Ausdruck gebracht hätte, daß das Mietverhältnis nunmehr beendet sein solle. Der Hinweis auf das Vorhandensein eines neuen Mieters sowie die Aufforderung der Rückgabe von Schlüsseln bedeuten bei ungezwungenem Verständnis nicht, daß ein Vermieter damit schon seinen bisherigen Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen will. Denn die behauptete Äußerung kann nicht so verstanden werden, als ob ein neuer Mietvertrag mit einem Nachfolgemieter schon geschlossen worden sei. Diese Annahme verbietet sich schon deswegen, weil ein Mietinteressent einen Mietvertrag erst dann unterschreibt, wenn er die Mieträume zuvor besichtigt hat. Die Aufforderung zur Räumung der Mieträume und zur Rückgabe der Schlüssel kann nur dahingehend gewertet werden, daß damit eine vorzeitige Weitervermietung und im Anschluß daran eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses vorbereitet werden sollen. Die behauptete Äußerung muß vor dem Hintergrund des Schreibens vom 9. Juni 2001 gesehen werden, worin die Bekl. zum Ausdruck bringt, daß sie die angemieteten Räume "zum schnellstmöglichen Termin kündigen möchte" und auf eine "finanzielle Belastung" hinweist, die "in Zukunft nicht mehr tragbar" sei. Das Schreiben endet mit dem Satz: "Wir müssen daher, mit schwerem Herzen, diese schönen Räumlichkeiten Ihnen zur Weitervermietung zurückgeben." Der Kl. hat mit Schreiben seiner Hausverwaltung, der ... GmbH, vom 11. Juli 2001 mitteilen lassen, daß die Bekl. einen geeigneten Nachmieter suchen möge und seine Hausverwaltung sich ebenfalls um einen Nachmieter kümmern werde. Der Anruf vom 24. Juli 2001 diente, selbst wenn darin die von der Bekl. behaupteten Äußerungen der Zeugin N. gefallen sein sollten, nur der Vorbereitung einer Weitervermietung an einen Mietinteressenten. Der Kl. wollte damit der Bekl. bei der Suche nach einem Nachmieter entgegenkommen, sie nicht aber schon sofort aus dem Mietverhältnis entlassen.

(...)

b) Die Aufforderung zur Rückgabe der Schlüssel muß vor demselben Hintergrund gesehen werden. Auch hier ging es zunächst nur darum, dem Kl. den Abschluß eines Nachfolgemietvertrages zu ermöglichen. Die Bekl. hatte selbst in ihrem Schreiben vom 8. Juli 2001 den Wunsch geäußert, die Räume zur Weitervermietung zurückzugeben. Damit war die Rückgabe sämtlicher Schlüssel verbunden. Sie hatte auch darum gebeten, ihr "bei der Kündigungsfrist entgegenzukommen". Es war ihr also klar, daß eine formelle Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich war.

c) Unabhängig davon kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Zeugin N. bevollmächtigt war, den Kl. beim wirksamen Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages zu vertreten. Die Vollmacht war nicht an die einzelnen Mitarbeiter gerichtet, sondern an die ..., die von ihrem Geschäftsführer, dem Kl., vertreten wurde. Die Bekl. hat nicht substantiiert dargelegt, daß Frau N. von dem Geschäftsführer die Untervollmacht erhalten hatte, ihn beim Abschluß von Mietverträgen und Mietaufhebungsverträgen zu vertreten. Es ist immerhin auffällig, daß der Kl. den Mietvertrag selbst unterschrieben hat und nicht etwa die ... GmbH, vertreten durch ihn als Geschäftsführer. Die Zeugin N. hat in der schon erwähnten Vernehmung bekundet, daß sie mit der Kontoführung der einzelnen Häuser beschäftigt ist. Dies steht der Annahme entgegen, daß ihr eine Stellung innerhalb der ... GmbH verliehen worden ist, die zwangsläufig mit der Einräumung einer Vollmacht für den Abschluß und die Aufhebung von Mietverträgen verbunden war.

d) Auch unter dem Gesichtspunkt der Duldungs- und der Anscheinsvollmacht läßt sich eine Vollmacht der Zeugin für den Abschluß eines Aufhebungsvertrages nicht konstruieren. Die Frage, ob eine Vollmacht in diesem Sinne gegeben ist, muß für jeden einzelnen Mitarbeiter der Hausverwaltung geprüft werden und kann nicht generell beantwortet werden. Die Duldungsvollmacht setzt voraus, daß der Geschäftsherr das Verhalten des Vertreters kannte und nicht dagegen eingeschritten ist, obwohl ihm das möglich gewesen wäre (BGH NJW 1997, 314). Dafür ist hier nichts ersichtlich. Die Bekl. hat nicht vorgetragen, daß die Zeugin N. etwa schon mit anderen Mietern Mietverträge oder Mietaufhebungsverträge abgeschlossen hätte und dies dem Kl. bekannt war. Allein das Verfassen irgendwelcher Schreiben innerhalb des Tätigkeitsfeldes einer Hausverwaltung, das mit Wissen des Kl. geschieht, reicht dafür nicht aus. Denn der Abschluß oder die Beendigung eines Mietverhältnisses ist ein besonderes Rechtsgeschäft. Ebensowenig kann eine Haftung unter dem Gesichtspunkt der Anscheinsvollmacht eingreifen. Denn bei dieser ist unter anderem erforderlich, daß das Verhalten des Vertreters, das den Rechtsschein einer Bevollmächtigung erzeugen soll, von einer gewissen Dauer oder Häufigkeit ist (BGH NJW 1998, 1854). Auch dafür ist hier in bezug auf Miet- oder Mietaufhebungsverträge nichts ersichtlich.

e) Die von der Bekl. mit Schriftsatz vom 6. Juni 2002 erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution war nicht geeignet, einen Wegfall der Mietzinsforderungen gemäß §§ 387, 389 BGB herbeizuführen. Denn die Kaution ist zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung nicht fällig gewesen. Gemäß § 14 Ziffer 4 des Mietvertrages ist die Kaution bei Beendigung des Mietvertrages zurückzuzahlen, sobald feststeht, daß gegen den Mieter keine Ansprüche mehr bestehen. Gegen diese Regelung lassen sich keine Bedenken unter dem Gesichtspunkt des § 9 Abs. 2 AGBG erheben. Denn auch nach der Rechtsprechung des BGH wird der sich aus der Sicherungsabrede ergebende Rückzahlungsanspruch erst fällig und besteht auch nur insoweit, als feststeht, daß dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, für die die Kaution haftet, das Sicherungsbedürfnis also entfallen ist (BGHZ 141, 160 ff.).

Hier endet das Mietverhältnis erst am 30. September 2002. Da dem Kl. nach Maßgabe des inzwischen verkündeten Urteils des Amtsgerichts Mitte vom 29.10.2002 noch weitere Mietzinsansprüche zustehen, nämlich für die Monate September und Oktober 2001, ist auch deswegen die Rückzahlungsforderung nicht fällig. Denn der Kl. benötigt die Kaution, um sich aus dieser gegebenenfalls wegen der genannten Mietzinsansprüche zu befriedigen.

Will der Mieter sich vorfristig aus der Miete lösen, muß der Vermieter/Hausverwalter in Äußerungen zur Räumung und Schlüsselrückgabe vorsichtig sein, weil der Mieter darin das Einverständnis zur Mietaufhebung sehen kann.

Der (Gewerbe-) Mieter wollte so schnell wie möglich aus dem Mietvertrag entlassen werden, weil er in wirtschaftlichen Schwierigkeiten war. Die Hausverwaltung war bereit, sich (neben dem Mieter) um einen Nachmieter zu kümmern. Bei Telefonaten des Mieters mit der Hausverwaltung hatte eine Angestellte angeblich geäußert, der Mieter solle umgehend die Räumlichkeiten verlassen und die Schlüssel abgeben. Darin sah der Mieter ein Angebot auf Abschluß eines Aufhebungsvertrages, das er sogleich annahm. Offene Mieten bezahlte er nicht mehr bzw. rechnete mit der Kaution auf. Damit war der Vermieter nicht einverstanden und klagte die Miete ein. Die Kaution wollte er im Hinblick auf weitere Mietansprüche verrechnen.

Das Amtsgericht Mitte sowie in der Berufung das Landgericht Berlin, ZK 67, gaben dem Vermieter recht. Selbst wenn die Mitarbeiterin der Hausverwaltung sich entsprechend geäußert haben sollte (das war zwischen den Parteien streitig), könne darin nicht das Angebot auf Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages gesehen werden. Die Aufforderung zur Räumung von Mieträumen und Zurückgabe der Schlüssel könne nur dahin gewertet werden, daß damit eine vorzeitige Weitervermietung und im Anschluß daran eine einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses vorbereitet werden sollen. Unabhängig davon sei im Zweifel ein Mitarbeiter der Hausverwaltung nicht bevollmächtigt, derartige Willenserklärungen abzugeben. Von einer Duldungs- bzw. Anscheinsvollmacht könne erst dann ausgegangen werden, wenn der entsprechende Mitarbeiter in Kenntnis des Hausverwalters (bzw. Geschäftsführers einer GmbH) schon des öfteren derartige Verträge geschlossen habe. Eine Verrechnung mit der geleisteten Kaution entfalle bei dem vorliegenden Gewerbemietverhältnis, da der sich aus der Sicherungsabrede ergebende Rückzahlungsanspruch erst fällig werde und auch nur dann bestehe, wenn dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustünden, für die die Kaution hafte.

Die ZK 67 des Landgerichts Berlin brauchte vorliegend nicht in die Beweisaufnahme darüber einzutreten, welche Äußerungen die Mitarbeiterin der Hausverwaltung nun tatsächlich gemacht hat. Sollten hier allerdings tatsächlich entsprechende Äußerungen (umgehende Räumung und Rückgabe der Schlüssel) gefallen sein, könnte es sehr wohl für die Ansprüche des Vermieters kritisch werden bzw. der "Regreßgeier" auf die Hausverwaltung ein Auge werfen. Das vorliegende Urteil, das eine alltägliche Situation beschreibt, gibt also Anlaß zu folgenden Hinweisen/"Mahnungen":

Der Vermieter bzw. der Hausverwalter muß sich nach entsprechender Bitte des Mieters auf vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses klar entscheiden, ob er dem Ansinnen entsprechen möchte (vielleicht ist er ja froh, den Mieter - aus welchen Gründen auch immer - loszuwerden), oder ob er an dem Mietverhältnis so lange festhalten will, bis ein Nachmieter gefunden ist. Will er den Mieter noch nicht vorfristig entlassen, muß er ihm das (natürlich am besten schriftlich) klar mitteilen. Telefonate sind in diesem Zusammenhang nicht ganz ungefährlich, denn es besteht die Möglichkeit von Mißverständnissen bzw. Gelegenheit zu Behauptungen, die Vermieterseite habe sich so oder so geäußert. Wenn dann noch möglicherweise entsprechende Zeugen aufgeboten werden, könnte der Vermieter/Hausverwalter schlechte Karten im Hinblick auf den Abschluß eines Mietaufhebungsvertrages haben. Damit ein Nachfolgemieter gefunden werden kann, ist zumeist die Besichtigung der Mieträume durch einen Interessenten erforderlich. Die Besichtigung wird der bisherige Mieter im Hinblick auf seinen Auflösungswunsch nicht verweigern. Eine Räumung und Schlüsselrückgabe ist dazu jedoch nicht erforderlich, so daß entsprechende Äußerungen unterbleiben sollten.

Im Hinblick auf Duldungs- bzw. Anscheinsvollmachten muß nach außen hin eine klare Abgrenzung zu den Befugnissen von Mitarbeitern der Hausverwaltung erfolgen. Es ist in der Praxis vielfach schwer nachvollziehbar, was der einzelne Mitarbeiter "darf", welche Vollmacht- (bzw. Untervollmacht-) Verhältnisse bestehen.