Forderungsfreistellung als Nacherfüllung

Forderungsfreistellung als Nacherfüllung; Mängel am Gemeinschaftseigentum; Mängelbeseitigung

1. Wird der Mangel der Kaufsache innerhalb einer hierzu von dem Käufer gesetzten Frist zur Nacherfüllung behoben, erlischt das Recht des Käufers zum Rücktritt vom Vertrag auch dann, wenn es wegen eines arglistigen Verhaltens des Verkäufers im Hinblick auf den Mangel des erfolglosen Ablaufs einer Frist zur Nacherfüllung als Voraussetzung für einen Rücktritt vom Vertrag nicht bedurft hätte.

2. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Behebung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum beschlossen, steht der Erfüllung des Anspruchs des Käufers auf Nacherfüllung wegen des Mangels gleich, wenn der Verkäufer den Käufer von der Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Ersatz der anteiligen Kosten der Mangelbeseitigung freistellt, sofern feststeht, dass die Durchführung der Mängelbeseitigung in angemessener Zeit vorgenommen wird und die Freistellung von den Kosten sichergestellt ist.

1 Das Grundstück „W. 112" in E. ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Eine der Wohnungen gehörte den Bekl., eine andere Herrn Dr. K. und Frau O. Diese unterrichteten die Verwalterin davon, dass in ihre Wohnung Feuchtigkeit eintrete. Die Wohnungseigentümer beschlossen daraufhin in einer außerordentlichen Versammlung am 31. Oktober 2006, den Architekten H. zu beauftragen, die Ursache des Feuchtigkeitseintritts und die zur Beseitigung notwendigen Kosten festzustellen.

2 Mit Notarvertrag vom 11. Dezember 2006 verkauften die Bekl. ihre Wohnung unter Ausschluss von Ansprüchen wegen Sachmängeln für 279.000 € an die Kl. Dabei unterließen sie es, auf die Feuchtigkeitsbeeinträchtigung der Wohnung K/O und den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 31. Oktober 2006 hinzuweisen. Die Kl. bezahlte den Kaufpreis und bezog die Wohnung.

3 In der Folgezeit ermittelte H. die auf die Wohnungseigentümergemeinschaft entfallenden Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsbeeinträchtigung der Wohnung K/O. In der Versammlung vom 23. April 2007 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Beteiligung der Kl., die sich der Stimme enthielt, die von H. vorgeschlagenen Maßnahmen auszuführen und H. mit den notwendigen Architektenleistungen zu beauftragen. Mit Schreiben an die Bekl. vom 14. August 2007 machte die Kl. verschiedene Mängel des ihr verkauften Wohnungseigentums, u. a. auch die Feuchtigkeitsbeeinträchtigung der Wohnung K/O geltend und forderte die Bekl. zur „Nacherfüllung" bis zum 4. September 2007 auf.

4 In ihrer Antwort vom 3. September 2007 verneinten die Bekl. im Wesentlichen die von der Kl. geltend gemachten Mängel. Im Hinblick auf die in der Wohnung K/O aufgetretene Feuchtigkeit erklärten sie, die auf die Kl. zukommenden Kosten zu übernehmen und boten an, hierfür Sicherheit zu leisten. In ihrer Antwort vom 9. Oktober 2007 erklärte die Kl. den Rücktritt vom Vertrag.

5 Mit der Klage verlangt sie nach näherer Maßgabe Rückzahlung des Kaufpreises und Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt sie ihre Anträge weiter.

I. 6 Das Berufungsgericht verneint ein Recht der Kl. zum Rücktritt vom Vertrag. Es meint, mit Ausnahme der Feuchtigkeitsbeeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums im Bereich der Wohnung K/O bestünden die von der Kl. behaupteten Mängel nicht. Den Mangel am Gemeinschaftseigentum im Bereich der Wohnung K/O hätten die Bekl. arglistig verschwiegen. Das habe die Kl. trotz des vereinbarten Anspruchsausschlusses grundsätzlich berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten, ohne eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen. An der trotzdem gesetzten Frist müsse sie sich jedoch festhalten lassen. Die vorbehaltlose Erklärung der Bekl., die auf die Kl. im Zusammenhang mit der Behebung des Mangels zukommenden Kosten zu übernehmen und hierfür Sicherheit zu leisten, stehe einer Behebung des Mangels gleich.

II. 7 Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

8 Ein Recht der Kl., im Hinblick auf den verschwiegenen Mangel am Gemeinschaftseigentum trotz der Erklärung der Bekl. vom 3. September 2007 zurückzutreten, besteht nicht.

9 Der Käufer kann wegen eines Sachmangels der verkauften Sache grundsätzlich nur dann von dem Kaufvertrag zurücktreten, wenn er dem Verkäufer fruchtlos Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat, §§ 437 Nr. 2, 323 Abs. 1 BGB. Dieser Grundsatz gilt nicht ausnahmslos. Eine Ausnahme greift namentlich dann ein, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Ausübung des Rücktrittsrechts rechtfertigen, § 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB. So kann es sich insbesondere verhalten, wenn der Verkäufer bei Abschluss des Vertrags eine Täuschungshandlung begangen hat. Eine solche Handlung ist grundsätzlich geeignet, das Vertrauen des Käufers in die Ordnungsmäßigkeit der Nacherfüllung zu zerstören, und lässt aus diesem Grund das Verlangen der Nacherfüllung für den Käufer in der Regel unzumutbar sein (Senat, Beschl. v. 8. Dezember 2006, V ZR 249/05, NJW 2007, 835, 836; BGH, Urt. v. 9. Januar 2008, VIII ZR 210/06, NJW 2008, 1371; Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 323 Rdn. 22).

10 So liegt es indessen nicht, wenn der Käufer dem Verkäufer nach Entdeckung des verschwiegenen Mangels eine Frist zu dessen Behebung setzt. Damit gibt er zu erkennen, dass sein Vertrauen in die Bereitschaft zur ordnungsgemäßen Nacherfüllung trotz des arglistigen Verhaltens des Verkäufers weiterhin besteht. Kommt der Verkäufer innerhalb der Frist dem Verlangen des Käufers nach und wird der Mangel behoben, scheidet der Rücktritt des Käufers vom Vertrag aus, weil die verkaufte Sache - nunmehr - vertragsgerecht ist.

11 So ist es hier. Die Erklärungen der Bekl. im Schreiben vom 3. September 2007 haben den Eintritt der Voraussetzungen eines Rechts der Kl., wegen des Mangels am Gemeinschaftseigentum vom Vertrag zurückzutreten, entfallen lassen. Die Behebung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum durch einen Wohnungseigentümer oder einen früheren Wohnungseigentümer kommt grundsätzlich nicht in Betracht. Über die Frage, ob und in welcher Art ein solcher Mangel beseitigt werden soll, hat nach § 21 Abs. 3 WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft zu entscheiden. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung des Mangels beschlossen, scheiden Maßnahmen eines Wohnungseigentümers oder früheren Wohnungseigentümers zur Behebung des Mangels aus. Die Wohnungseigentümer haben gegenüber der Gemeinschaft die Kosten der Mangelbeseitigung im Verhältnis ihres Miteigentumsanteils an dem Grundstück zu tragen, § 16 Abs. 2 WEG.

12 Ist der Käufer einer insoweit mangelhaften Eigentumswohnung von dem Mangel allein finanziell betroffen, steht der Erfüllung des Anspruchs auf Nacherfüllung gleich, wenn der Verkäufer den Käufer von den Kosten zur Beseitigung des Mangels freistellt, die dieser gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu tragen hat. Dies gilt jedenfalls dann, wenn feststeht, dass die Arbeiten zur Mängelbeseitigung in angemessener Zeit vorgenommen werden und dass die Freistellung gesichert ist. So war es hier, zumal die Bekl. der Kl. angeboten hatten, für die Kostenfreistellung Sicherheit zu leisten.

13 Dass die Kl. das Angebot der Bekl. nicht angenommen hat, ändert hieran nichts. Eine ihre Kostenbelastung durch die von der Eigentümergemeinschaft beschlossenen Maßnahmen übersteigende Beeinträchtigung durch den Mangel an dem Gemeinschaftseigentum ist von der Kl. weder behauptet worden, noch ist eine solche Beeinträchtigung ersichtlich.

Der Erfüllung des Anspruchs des Käufers einer Eigentumswohnung auf Nacherfüllung wegen eines Mangels steht es gleich, wenn der Verkäufer den Käufer von der Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Ersatz der anteiligen Kosten der Mangelbeseitigung freistellt.

In Kenntnis von Feuchtigkeitsmängeln wird eine Eigentumswohnung veräußert. Die anderen Wohnungseigentümer beschließen die Mängelbeseitigung nach Feststellung der Ursachen und der Kosten. Die Käuferin erfährt von den Mängeln und setzt den Verkäufern eine Frist zur Nacherfüllung. Die Verkäufer bieten die Übernahme der anteiligen Kosten an, worauf die Käuferin sich besinnt und nunmehr den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen Arglist erklärt. Ihre Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises wird vom LG abgewiesen, die Berufung vom OLG unter Zulassung der Revision zurückgewiesen.

Der BGH weist auch die Revision zurück. Zwar hätte die Käuferin wegen der Arglist der Verkäufer ohne Nachfristsetzung sofort vom Kaufvertrag zurücktreten können. Wenn sie dennoch eine Nachfrist zur Erfüllung setzt, muss sie die von den Verkäufern angebotene Nachbesserung auch annehmen. Der Nachbesserung steht es gleich, wenn die Verkäufer die anteiligen Kosten für die Mängelbeseitigung übernehmen, die von den Wohnungseigentümern beschlossen worden ist.

Wenn die verkaufte Sache Mängel hat, stehen dem Käufer verschiedene Rechte zu, unter denen er wählen kann und muss. Bei einem arglistigen Verhalten des Verkäufers hat dieser das Vertrauen auf eine Nachbesserung an sich verwirkt. Der Käufer kann ohne Weiteres vom Vertrag zurücktreten, also die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen. Im vorliegenden Fall hat sich die Käuferin anscheinend nicht ausreichend und richtig beraten lassen. Mit der Fristsetzung zur Nacherfüllung hat sie auf ihr Rücktrittsrecht vorerst verzichtet und ihre Bereitschaft kundgetan, eine ordnungsgemäße Belieferung zu akzeptieren. Da jedoch die Verkäufer als (ehemalige) Wohnungseigentümer nicht selbst die Instandsetzung bewirken können, weil es sich um Mängel am Gemeinschaftseigentum handelt, tritt an die Stelle der Eigeninstandsetzung ersatzweise die (bereits beschlossene) Mängelbeseitigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Übernahme der auf die Käuferin entfallenden anteiligen Kosten für die Mängelbeseitigung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ist das Erfüllungsinteresse der Käuferin bedient. Die Verkäufer waren rechtlich besser beraten und haben mit ihrem geschickten und für sie günstigen Angebot, anteilige Kosten zu übernehmen, ihren Kopf aus der Schlinge gezogen. Die Käuferin hätte bei einem überlegten Vorgehen mehr erreichen können. Sie hat jetzt noch zusätzlich den Schaden durch einen Prozess mit drei Instanzen bei einem hohen Streitwert von 279.000 € (Kaufpreis der Eigentumswohnung). Die Gerichts- und beiderseitigen Anwaltskosten machen in der ersten Instanz ca. 20.000 €, in der zweiten Instanz ca. 23.000 € und in der dritten Instanz ca. 30.000 € aus, insgesamt knapp 73.000 €, also wohl viel mehr, als die anteiligen Sanierungskosten betragen!