Folgereparaturen bei erlaubtem Dachgeschoßausbau

Folgereparaturen bei erlaubtem Dachgeschoßausbau; mangelhafter Ausbau von Dachrohlingen

1. Mit Abschluß des nach der Teilungserklärung gestatteten Dachgeschoßausbaues ist insgesamt Gemeinschaftseigentum an den konstruktiv wichtigen Teilen der Außenumgrenzung der ausgebauten Dachgeschoßwohnung entstanden, auch wenn der Ausbau unvollständig oder mangelhaft vorgenommen worden ist. Die Eigentümergemeinschaft hat gegen den ausbauenden Wohnungseigentümer wie gegen einen Beauftragten Ansprüche auf eine vollständige und mangelfreie Erstherstellung der konstruktiv wichtigen Dachteile, die Gemeinschaftseigentum sind.

2. Wird nicht ausdrücklich eine noch ganz oder teilweise auszubauende Dachgeschoßwohnung veräußert, haben der Ersterwerber und erst recht weitere Erwerber gegen die Eigentümergemeinschaft Ansprüche auf Instandhaltung fehlerhaft ausgebauten Gemeinschaftseigentums im Dachbereich. Mangels ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung geht die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Erstherstellung nicht von dem ausbauenden Wohnungseigentümer auf spätere Erwerber über.

Die Beteiligten streiten über die Instandsetzungskosten hinsichtlich der von einer Rechtsvorgängerin ausgebauten Dachgeschoßwohnung der Antragstellerin. Das über 15.000 qm große Grundstück wurde von der damaligen Eigentümerin durch notarielle Teilungserklärung vom 29. November 1982 mit Ergänzungen aufgeteilt in 183 Wohnungseigentumseinheiten und 55 vorgesehene auszubauende Dachgeschoßeinheiten. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 8. Juli 1985 angelegt. Die teilende Eigentümerin veräußerte die Dachgeschoßeinheiten noch 1985 an die K. Immobilien GmbH, die 1986 als Eigentümerin eingetragen wurde. Die K. Immobilien GmbH teilte die Dachgeschoßeinheiten durch 3 Ergänzungen zur Teilungserklärung vom 6. August 1986 völlig neu auf. Am 29. September 1986 wurden für die neu aufgeteilten Dachgeschoßeinheiten neue Wohnungsgrundbücher angelegt. Die K. Immobilien GmbH baute die Dachgeschosse aus. Die Dachgeschoßwohnung Nr. 665 veräußerte sie 1986/1987 an einen Käufer, der am 6. April 1987 als Eigentümer eingetragen wurde. Dieser verkaufte die Wohnung am 9. September 1992 an die Antragstellerin, die am 8. April 1993 als Wohnungseigentümerin eingetragen wurde.

In der Teilungserklärung vom 29. November 1982 ist der Dachgeschoßausbau in § 8 geregelt. Darin heißt es u. a.:

"(3) ... etwaige Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum und in anderen Raumeinheiten im Rahmen derartiger Baumaßnahmen sind von dem jeweils verursachenden Eigentümer der Teileigentumsrechte umgehend zu beseitigen; alle hiermit verbundenen Kosten einschließlich etwaiger für erforderliche Ausbesserungs- und Malerarbeiten entstehender Kosten sind von diesem zu tragen.

(4) Im übrigen sind die Baumaßnahmen gemäß den vorstehenden Absätzen 1 bis 3 unter Beachtung aller baupolizeilichen und sonstigen behördlichen Vorschriften entsprechend der Baugenehmigung und den etwa hierzu erteilten Auflagen sowie unter Beachtung aller anerkannten Regeln der Technik durchzuführen."

Diese Bestimmungen sind gemäß Teil III § 25 b) der Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Sowohl in dem Kaufvertrag des Ersterwerbers der Dachgeschoßwohnung wie auch in dem Kaufvertrag der Antragstellerin vom 9. September 1992 ist vorgesehen, daß der Käufer sämtliche in der Teilungserklärung einschließlich Nachträgen enthaltenen Verpflichtungen mit der Maßgabe übernimmt, daß er seinerseits verpflichtet ist, diese Verpflichtung auf seine Rechtsnachfolger in der gleichen Weise zu übertragen und auch diese zu verpflichten, das Wohnungseigentum nur unter diesen Bedingungen weiter zu veräußern.

In der Wohnung der Antragstellerin traten Feuchtigkeitsschäden auf. Sie leitete deswegen gegen die Gemeinschaft das selbständige Beweisverfahren beim AG Spandau ein. Dieses ergab, daß die "Trockenbauarbeiten" am Dach (d. h. Innenverkleidung der Dachflächen mit Gipskarton nach vorheriger Anbringung einer Dampfsperre) nicht den damaligen und erst recht nicht den heutigen anerkannten Fachregeln entsprechen, insbesondere ist die Dampfsperre mangelhaft, so daß diese erneuert werden muß, was auch den Abbruch der inneren Gipskarton-Verkleidung und deren Neuverlegung sowie Malerarbeiten erfordert. Zwischen der Antragstellerin und der Gemeinschaft besteht Streit darüber, wer für die unstreitig erforderliche Dachreparatur zuständig ist.

In der Eigentümerversammlung vom 9. Dezember 1997 war die Instandsetzung des Daches über der Wohnung der Antragstellerin zwar als TOP 8 vorgesehen, zu Eigentümerbeschlüssen hierüber kam es jedoch nicht. Die lsolierung des Daches war erneut Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 5. Februar 1998 zu TOP 5. Die Antragstellerin beantragte hierzu, die Verwalterin solle 3 vergleichbare Kostenangebote einholen sowie nach Vorlage der Kostenangebote umgehend zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einladen, bei der über Auftragsvergabe und Finanzierung abgestimmt werden solle. Dieser Antrag wurde mit 92 gegen 1 Stimme abgelehnt. Sodann wurde der Antrag gestellt, die Antragstellerin aufzufordern, auf eigene Kosten die Mängel an der Dachisolierung ihrer Wohnung zu beseitigen. Dieser Antrag wurde mit 93 Ja-Stimmen angenommen. Die Antragstellerin ist der Auffassung, daß die Dachinstandsetzung in den Zuständigkeitsbereich der Gemeinschaft falle, und hat in erster Instanz insoweit Feststellung und Verpflichtung der Verwalterin beantragt. Das Amtsgericht hat den Anträgen der Antragstellerin entsprochen. Mit Teilbeschluß hat das Landgericht die Erstbeschwerde der Eigentümergemeinschaft und der Verwalterin zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Rechtsbeschwerde blieb erfolglos.

1. Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht den Beschluß des Amtsgerichts vom 27. April 1998 bestätigt, wonach

a) die Verwalterin verpflichtet wird, umgehend ein ordnungsgemäßes Ausschreibungsverfahren zur Beseitigung der in dem selbständigen

Beweisverfahren des Amtsgerichts Spandau mit Gutachten vom 13. Oktober 1997 festgestellten Mängel durchzuführen und mindestens 3 vergleichbare Kostenangebote einzuholen sowie nach Vorlage der Kostenangebote umgehend zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einzuberufen, auf der über die Auftragsvergabe und Finanzierung abgestimmt werden soll, und die Anträge der Antragstellerin zu diesem Tagesordnungspunkt zur Beschlußfassung zuzulassen,

b) der Eigentümerbeschluß vom 5. Februar 1998 zu TOP 5 für ungültig erklärt wird,

c) festgestellt wird, daß die Sanierung der unter a) angesprochenen Mängel in den Zuständigkeitsbereich der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwalterin, fällt, und daß diese verpflichtet ist, deren sach- und fachgerechte Beseitigung zur Kostenlast der Gemeinschaft umgehend zur Durchführung zu bringen.

2. Zutreffend bejaht das Landgericht ein Rechtsschutzbedürfnis der Antragstellerin für die Feststellung (vgl. vorstehend c), daß die Dachsanierung in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung, fällt und daß die Gemeinschaft die Kosten hierfür zu tragen hat. Die Beschränkung auf die bloße Feststellung an Stelle einer ins einzelne gehenden Verurteilung zur Verpflichtung ist hier vor allem deshalb naheliegend und auch geboten, weil der Sachverständige in seinem Beweissicherungsgutachten vom 13. Oktober 1997 die erforderlichen Sanierungsarbeiten lediglich in Umrissen beschrieben und ausdrücklich darauf hingewiesen hat, daß die Mängelbeseitigung im einzelnen noch der Planung durch einen Architekten bedürfe, die nicht Gegenstand seines Gutachtens sei. Zudem entspricht die bloße Feststellung auch dem Streitstand der Beteiligten, denen es hauptsächlich um die Klärung der Grundsatzfrage geht, nicht aber um die technischen und wirtschaftlichen Einzelheiten der Dachsanierung, die ohnehin durch Fachleute festgelegt werden müssen und worüber die Eigentümergemeinschaft bei unterschiedlichen Vorschlägen noch zu befinden haben wird. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten bereits darauf hingewiesen, daß es nach heutiger Erfahrung sinnvoll wäre, im Zuge der Sanierungsarbeiten auch den äußeren Dachaufbau zu erneuern.

Unabhängig davon ist hervorzuheben, daß die Eigentümergemeinschaft durch die grundsätzliche Festlegung ihrer Kostentragungspflicht geringer beschwert erscheint, als bei der genauen Festlegung der Sanierungsmaßnahmen im einzelnen. Der Umfang der vorzunehmenden Sanierung ist nach Auffassung des Senats jedenfalls durch die Bezugnahme des Amtsgerichts auf das Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren hinreichend genau bestimmt. Es widerspräche auch dem Grundsatz der Prozeßwirtschaftlichkeit, wenn das Ausschreibungsverfahren praktisch vom Gericht durchgeführt werden müßte. Das gilt um so mehr, als über zu erwartende Ausführungsvarianten ohnehin zunächst die Eigentümergemeinschaft befinden müßte.

3. Zutreffend geht der angefochtene Beschluß davon aus, daß die instand zu setzenden Dachbereiche Gemeinschaftseigentum sind und die Instandsetzungskosten nach der Grundregel des § 16 Abs. 2 WEG der Eigentümergemeinschaft zur Last fallen. Die Grundregel der Kostentragung nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel ist anwendbar, wenn nicht in zulässiger Weise eine abweichende Regelung getroffen worden ist. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer (bzw. der teilende Grundstückseigentümer in der Teilungserklärung) abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht gesetzlich etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist; da § 16 Abs. 2 insoweit keine Einschränkungen enthält, kann die Kostenverteilung bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum anderweitig geregelt werden. Nach § 10 Abs. 1 WEG muß die abweichende Regelung durch Vereinbarung getroffen werden. Ob sie auch durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß bestimmt werden kann, ist hier ohne Bedeutung, weil ein derartiger Mehrheitsbeschluß nicht vorliegt, sondern lediglich die Teilungserklärung auszulegen ist. Da die Teilungserklärung Grundbuchinhalt geworden ist, kommt es nur auf Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen an, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. BGH GE 1999, 319 = NJW 1998, 3713). Die abweichende Regelung muß klar und eindeutig der Teilungserklärung zu entnehmen sein. Es reicht nicht, wenn sich etwa die an rechtsgeschäftlichen Erklärungen Beteiligten andere Vorstellungen über den Erklärungsinhalt gemacht haben sollten.

4. In der Teilungserklärung vom 29. November 1982 war von Anfang an der Ausbau von Dachgeschoßeinheiten vorgesehen. Diese Einheiten sind mit dem Ausbaurecht zur fachgerechten Umgestaltung des angrenzenden Gemeinschaftseigentums an die K. Immobilien GmbH veräußert worden, die 1986 als Eigentümerin eingetragen worden ist. Unerheblich für das vorliegende Verfahren ist, daß die K. Immobilien GmbH durch Ergänzungen zur Teilungserklärung die Dachgeschoßeinheiten neu aufgeteilt hat. Denn ein Wohnungseigentümer kann ohne Zustimmung der Miteigentümer sein Wohnungseigentum unterteilen (BGHZ 49, 250 = NJW 1968, 499). Im übrigen sind am 29. September 1986 für die neu aufgeteilten Dachgeschoßeinheiten neue Wohnungsgrundbücher angelegt worden. Das Ausbaurecht auf der Grundlage der Teilungserklärung vom 29. November 1982 ist dadurch nicht berührt worden.

5. Das Ausbaurecht berechtigt den Inhaber zur fachgerechten Umgestaltung des angrenzenden Gemeinschaftseigentums. Bei dem Ausbau hat er, weil Gemeinschaftseigentum betroffen ist, mit der Sorgfalt eines Beauftragten vorzugehen (Senat GE 1998, 51 = ZMR 1998, 191 = WM 1997, 693 = WE 1998, 223; FG Prax 1998, 13 = KG Rep 1998, 258). Für die Fehlerhaftigkeit des Dachgeschoßausbaues haftet der Ausbauberechtigte demgemäß nach den allgemeinen Vorschriften entweder im Sinne einer Garantiehaftung oder zumindest bei objektiver Pflichtverletzung mit der Beweislastumkehr nach § 282 BGB innerhalb der 30jährigen Regelverjährung gemäß § 195 BGB (zu den Einzelheiten Armbrüster ZMR 1997, 395 ff.; WE 1998, 480 ff.). Mit dem Abschluß des nach der Teilungserklärung gestatteten Dachgeschoßausbaus ist entsprechend den allgemeinen Regelungen in § 5 WEG insgesamt Gemeinschaftseigentum an den konstruktiv wichtigen Teilen der Außenumgrenzung der ausgebauten Dachgeschoßwohnung entstanden (und innerhalb derselben das nunmehr zu Wohnzwecken geeignete Sondereigentum). Das gilt unabhängig davon, ob der Ausbau vollständig und mangelfrei erfolgt ist. Die Eigentümergemeinschaft hat gegen den Ausbauberechtigten nach den vorgenannten Bestimmungen einen schuldrechtlichen Anspruch auf die vollständige und mangelfreie Durchführung des Ausbaus und widrigenfalls Schadensersatzansprüche.

Über diese gegenseitigen Rechte und Pflichten verhält sich § 8 der Teilungserklärung vom 29. November 1982 unter (3) und (4). Dort heißt es erläuternd, daß etwaige Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum und in anderen Raumeinheiten im Rahmen derartiger Baumaßnahmen von dem jeweils verursachenden Eigentümer der Teileigentumsrechte umgehend zu beseitigen sind; alle hiermit verbundenen Kosten einschließlich etwaiger für erforderliche Ausbesserungs- und Malerarbeiten entstehender Kosten sind von diesem (dem Ausbauberechtigten) zu tragen. Im übrigen sind die Baumaßnahmen ... unter Beachtung aller baupolizeilichen und sonstigen behördlichen Vorschriften entsprechend der Baugenehmigung und den etwa hierzu enthaltenen Auflagen sowie unter Beachtung aller anerkannten Regeln der Technik durchzuführen.

6. Zutreffend beschränkt das Landgericht die sich aus § 8 der Teilungserklärung ergebenden Pflichten auf denjenigen Eigentümer, der den Ausbau vornimmt und nach dem äußeren Schein abschließt. Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut, der ausdrücklich von dem "jeweils verursachenden Eigentümer" spricht, wobei das "jeweils" sich auf die jeweils betroffene Dachgeschoßeinheit bezieht. Eine Erstreckung der Haftung für die ordnungsgemäße Erstherstellung der Dachgeschoßwohnung auf spätere Erwerber scheidet aus, weil dies nicht hinreichend zum Ausdruck gebracht worden ist. Das Wohnungseigentum ist ein Sachenrecht, bei dem persönliche schuldrechtliche Verpflichtungen eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft nicht ohne besondere Regelung auf den Nachfolger übergehen. So ist für Wohngeldrückstände anerkannt, daß ein Haftungsübergang für gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte, rückständige, im Verhältnis der Wohnungseigentümer begründete Verbindlichkeiten gesetzlich nicht vorgesehen ist und nur durch Teilungserklärung oder Vereinbarung begründet werden kann (BGHZ 88, 302 = NJW 1984, 308; BGHZ 95, 118 = NJW 1985, 2717 = GE 1994, 869 = NJW 1994, 290).

7. Zutreffend führt der angefochtene Beschluß ferner aus, daß sich aus den Kaufverträgen, welche die K. Immobilien GmbH zunächst mit dem ersten Erwerber und dieser dann am 9. September 1992 mit der Antragstellerin geschlossen hat, keine Übernahme der Verpflichtungen der K. Immobilien GmbH zur ordnungsgemäßen Herstellung des Daches oder zum Schadensersatz ergibt. In den entsprechenden Kaufverträgen sind lediglich die allgemeinen Pflichten der Wohnungseigentümer aus der Teilungserklärung übernommen worden mit der Maßgabe, diese auch an einen späteren Erwerber weiterzugeben. Der Ausbau der Dachgeschoßeinheiten war 1986/1987 abgeschlossen. Weder für den Ersterwerber noch für die Antragstellerin war ersichtlich, daß die Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Ausübung des Ausbaurechtes nicht erfüllt worden wären und jeder spätere Erwerber derartige Verbindlichkeiten übernehmen müßte. Zutreffend verweist das Landgericht auch darauf, es sei nicht ersichtlich, daß die Käufer derartige erhebliche finanzielle Risiken hätten übernehmen wollen und sollen. Insbesondere die Antragstellerin hat die Wohnung erst etwa 5 Jahre nach dem Abschluß der Ausbauarbeiten gekauft. Sie konnte nicht damit rechnen, daß mit der Übernahme der allgemeinen Pflichten aus der Teilungserklärung auch die besonderen Verpflichtungen des Ausbauberechtigten erfaßt waren. Auch die Eigentümergemeinschaft hatte den Abschluß der Ausbauarbeiten an dem Gemeinschaftseigentum ersichtlich hingenommen, ohne Nachprüfungen anzustellen. Wie auch sonst bei baulichen Veränderungen erwirbt der Käufer seine Mitberechtigung an dem Gemeinschaftseigentum in dem jeweiligen Zustand und ist lediglich zukünftig für die gemeinsame Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich und haftbar.

8. Die vorstehende Auslegung wird auch durch die gesetzliche Regelung in § 16 Abs. 2 und Abs. 3 WEG bestätigt. Eine Ausnahme für die Beteiligung an den Reparaturkosten des Gemeinschaftseigentums nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel ist in Abs. 3 des § 16 WEG nur für Wohnungseigentümer vorgesehen, die einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG (bauliche Veränderung) nicht zugestimmt haben. Gegen die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 16 Abs. 3 WEG spricht zum einen, daß die Ausübung eines bereits in der Teilungserklärung vorgesehenen Ausbaurechtes schon im Ansatz keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellt, sondern die sozusagen aufgeschobene Erstherstellung des Gebäudes. In diesem Rahmen ist weder § 22 Abs. 1 WEG anzuwenden noch in der Folge § 16 Abs. 3 WEG. Wenn die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer zu dem Dachgeschoßausbau nicht erforderlich ist, kommt es auch nicht darauf an, ob diese Zustimmung vorliegt oder nicht. Anders ausgedrückt läßt sich auch sagen, daß die für spätere bauliche Veränderungen erforderliche Zustimmung ersetzt ist durch die Gestattung des Dachausbaus in der Teilungserklärung. Damit liegt ein erlaubter Ausbau vor, der nicht unter § 16 Abs. 3 WEG fallen kann. Damit bleibt lediglich die allgemeine Regelung in § 16 Abs. 2 WEG, wie sie auch sonst für das Gemeinschaftseigentum und die darauf entfallenden Reparaturkosten gilt.

9. Es bedarf keiner vertieften Erörterung, unter welchen Voraussetzungen bei einer eigenmächtigen baulichen Veränderung die Haftung des Handlungsstörers auf den Rechtsnachfolger im Wohnungseigentum übergeht. Denn wie bereits ausgeführt, handelt es sich im vorliegenden Fall nicht um eine bauliche Veränderung, die nach § 22 Abs. 1 WEG zu beurteilen ist, sondern um die erlaubte, in der Teilungserklärung von Anfang an vorgesehene Erstherstellung des Gebäudes. Selbst bei einer eigenmächtigen baulichen Veränderung ist für dessen Ordnungsmäßigkeit der im Zeitpunkt der Baumaßnahmen eingetragene Wohnungseigentümer verantwortlich (Handlungsstörer). Die Haftung geht nicht auf den Rechtsnachfolger im Wohnungseigentum über. Hat der Rechtsvorgänger eines Wohnungseigentümers Gemeinschaftseigentum umgebaut, sind aus dem Gesichtspunkt der Zustandsstörung alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betroffen und für die Instandsetzung verantwortlich (Senat OLGZ 1992, 55 = NJW-RR 1991, 1421 = WM 1991, 516 = WE 1991, 328).

10. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht sowohl eine Verpflichtung der Verwalterin als auch der Eigentümergemeinschaft angenommen, die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen in die Wege zu leiten. Der Umfang der Sanierungsarbeiten ergibt sich aus dem Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren. Der Sachverständige hat selbst darauf hingewiesen, daß die Mängelbeseitigungsarbeiten noch einer Planung bedürften, die nicht von seinem Gutachtenauftrag umfaßt war. Ergänzend weist der Senat darauf hin, daß dem Wohnungseigentümer bei der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auch der hierdurch an seinem Sondereigentum entstehende Schaden zu ersetzen ist (§ 14 Nr. 4 WEG). Der Anspruch gegen die Gemeinschaft zur Vornahme der Dachsanierung ergibt sich für die Antragstellerin aus § 21 Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 5 Nr. 2 WEG. Der Anspruch gegen die Verwalterin ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen hat die Eigentümergemeinschaft durch ihre Beschlußfassungen am 5. Februar 1998 zu erkennen gegeben, daß sie eine Instandsetzung des Daches auf Kosten der Gemeinschaft ablehnt. Damit ist die Antragstellerin berechtigt, den Verpflichtungsantrag gegen die Verwalterin und gegen die Gemeinschaft zu stellen.

11. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, daß das Landgericht auch die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 5. Februar 1998 zu TOP 5 gebilligt hat. Es bedarf keiner weiteren rechtlichen Erörterung, ob die Ablehnung der Dachinstandsetzung auch eine positive Willensbekundung der Gemeinschaft ist, die angefochten werden kann. Jedenfalls entspricht die Aufforderung der Gemeinschaft an die Antragstellerin, auf eigene Kosten die Mängel der Dachisolierung zu beseitigen, nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil insoweit eine Verpflichtung der Gemeinschaft besteht. Zumindest zur Klarstellung erscheint es auch angezeigt, diese Beschlußfassung für unwirksam zu erklären.

Ist bei einer Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung gestattet worden, das Dach auszubauen, entsteht an den konstruktiv wichtigen Teilen der ausgebauten Dachwohnung Gemeinschaftseigentum. Diese Teile müssen vollständig und mangelfrei gebaut sein, worauf die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den ausbauenden Eigentümer einen Anspruch hat. Spätere Erwerber einer solchen Wohnung haften nicht ohne weiteres. Das Problem: Nicht selten werden sog. Dachgeschoßrohlinge an Wohnungseigentümer zum eigenen Ausbau veräußert. Häufig sind in der Teilungserklärung aber nur ungenaue Regelungen über die Folgekosten derartiger Umbauten enthalten. Die Formulierung in den notariellen Teilungserklärungen lautet dann oft, die Arbeiten würden "auf Kosten und Gefahr" des Wohnungserwerbers ausgeführt. Kein Wort wird darüber verloren, wer die künftigen Reparaturkosten trägt. Vor allem wird nicht gesagt, ob spätere Wohnungserwerber mit Instandsetzungskosten belastet sind. Denn zumeist erfordert der Dachausbau Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum. Das Dach wird aufgenommen und umgestaltet. Es werden Dachgauben und Dachterrassen angelegt, die einen hohen Instandsetzungsbedarf nach sich ziehen, wenn nicht äußerst sorgfältig vorgegangen wird. Werden Undichtigkeiten nicht gleich bemerkt, ergeben sich große Feuchtigkeitsschäden.

Eine Bauträger-GmbH hatte eine ganze Reihe von "Dachrohlingen" erworben, schnell ausgebaut und weiterverkauft. Nach einigen Jahren wurde entdeckt, daß die Unterspannbahnen fehlten, die im Zeitpunkt des Ausbaues eigentlich bereits technischer Standard waren. Durch die eindringende Feuchtigkeit waren auch die Innenausbauten in Mitleidenschaft gezogen. Eine umfassende Dachsanierung war angezeigt. Die Gemeinschaft zog sich auf den Rechtsstandpunkt zurück, die spätere Erwerberin müsse die gesamten Kosten der Dachsanierung tragen. Die Erwerberin meinte dagegen, die konstruktiven Teile des Daches seien Gemeinschaftseigentum, für dessen Unterhaltung sei die Gemeinschaft verantwortlich. Die eigentliche Übeltäterin, nämlich die Bauträger-GmbH, war längst gelöscht und konnte nicht mehr zur Verantwortung gezogen werden. Nach der Teilungserklärung war nur geregelt, daß der Ausbau auf Kosten des Ausbauberechtigten erfolgen sollte. Von einer bis in alle Ewigkeit weitergehenden Erwerberhaftung war nicht die Rede.

Das Kammergericht ist in seinem Beschluß vom 28. Februar 2000 von dem Grundsatz ausgegangen, daß die umgebauten Teile des Daches nach dem Gesetz Gemeinschaftseigentum werden. Ein späterer Erwerber, der nicht einmal direkt von der Bauträger-GmbH, sondern über einen Zwischenerwerber Wohnungseigentum erworben hat, braucht nicht damit zu rechnen, daß ihm später regelwidrig auch die teure Reparatur von Gemeinschaftseigentum obliegt. Eine in die Zukunft fortbestehende Haftung sei jedenfalls nicht deutlich genug in der Teilungserklärung vereinbart worden. Allerdings schulde der ausbauende Wohnungseigentümer die fachgerechte Herstellung und müsse selbst dafür auch einstehen. Etwa zur selben Zeit hatte sich das BayObLG mit vergleichbaren Reparaturkosten zu befassen (Beschluß vom 6. März 2000). Dort wurde allerdings der ausbauende Wohnungseigentümer in Anspruch genommen. Er haftet auch für die Folgekosten. Über die Verantwortung späterer Erwerber war dort nicht zu befinden.