Folgenloser Kahlschlag durch Mieter eines Einfamilienhauses

Der Mieter eines Einfamilienhauses ist dem Vermieter nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Gartenpflege dem Mieter obliegt und er ohne vorherige Einholung einer Genehmigung des Vermieters schadhafte oder ihn optisch störende Bäume fällt, sofern im schriftlichen Mietvertrag weder die Befugnis des Mieters zur Entfernung von Bäumen noch der genaue Umfang der ihm obliegenden Gartenpflegelast im Einzelnen geregelt sind. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Vermieter den Mieter vor der Unterzeichnung des auslegungsbedürftigen schriftlichen Mietvertrages darauf hingewiesen hat, dass Bäume ohne seine Zustimmung nicht gefällt oder entfernt werden dürfen.

II. Die statthafte, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Der Rechtsstreit war wie geschehen unter teilweiser Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO auf den Antrag der Kl. an das Amtsgericht zurückzuweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwendige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Das angefochtene Urteil beruht in mehrfacher Hinsicht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens, indem es zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen offensichtlich sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 7. April 1981 - 2 BvR 911/80, BVerfGE 57, 42; Heßler, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 538 Rz. 18, 25, jeweils m.w.N.).

Das Amtsgericht hat den von den Kl. geltend gemachten Schadensersatzanspruch verneint, da den Bekl. keine Pflichtverletzung zur Last falle. Die von den Kl. behauptete Entfernung der streitgegenständlichen Bäume entspreche vertragsgemäßem Gebrauch, da den beklagten Mietern - insoweit unstreitig - die Gartenpflege oblegen habe und die Parteien keine Vereinbarung getroffen hätten, die den Bekl. das Fällen von Bäumen untersagt hätte. Für ihren gegenteiligen Vortrag seien die Kl. mangels hinreichenden Beweisantritts beweisfällig geblieben.

Das ist nicht frei von Verfahrensfehlern. Zwar hat das Amtsgericht im Ausgangspunkt noch zutreffend darauf abgestellt, dass der schriftliche Mietvertrag im Lichte der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB keine hinreichend klare Regelung getroffen hat, ob, gegebenenfalls in welchem Umfang die Bekl. im Rahmen der ihnen auferlegten Pflicht zur Übernahme der Gartenpflege auch zur Entfernung von Pflanzen befugt und verpflichtet sein sollten. Im Allgemeinen werden Mieter nicht für befugt erachtet, Pflanzen ohne vorherige Gestattung des Vermieters zu entfernen (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 535 Rz. 347 m.w.N.). Aufgrund der in § 10 des Mietvertrages getroffenen Regelung zur „Benutzung der Mietsache“, die eine Vielzahl von Verhaltenspflichten des Mieters im Detail regelt, die streitgegenständlichen Maßnahmen dabei aber nicht nennt, sondern nur allgemein von „Um-, An- und Einbauten sowie Installationen oder anderen Veränderungen der Mietsache“ spricht, ist es vertretbar, dem schriftlichen Mietvertrag - jedenfalls in dem hier zu beurteilenden Fall einer in ihrer Reichweite nicht ausdrücklich und unmissverständlichen Abwälzung der „Gartenpflege“ auf den Mieter - im Umkehrschluss eine Erlaubnis zur Entfernung schadhafter oder vom Mieter zumindest als optisch störend empfundener Gehölze beizumessen. Ob diese Auslegung im Ergebnis zutreffend ist, kann dahinstehen. Für die Anwendung der Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zugunsten der Bekl. reicht es aus, dass sie als eine von zumindest zwei Auslegungsvarianten vertretbar ist (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NZM 2019, 253, juris Tz. 18 m.w.N.).

Eine den Bekl. im Ergebnis wegen § 305c Abs. 2 BGB günstige Auslegung des schriftlichen Mietvertrages käme jedoch nicht mehr in Betracht, wenn die Kl. die Bekl. vor Unterzeichnung des Vertrages tatsächlich ausdrücklich und mehrfach darauf hingewiesen haben sollten, dass „weder das Efeu an der Hauswand entfernt noch Bäume ohne Zustimmung der Kl. gefällt bzw. entfernt werden dürfen“. Nach den §§ 133, 157 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. Dabei sind der Wortlaut und der ihm zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen. Bei der Willenserforschung sind auch der mit der Erklärung verfolgte Zweck, die Interessenlage der Parteien und die sonstigen Begleitumstände zu berücksichtigen, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. vom 16. Oktober 2012 - X ZR 37/12, NJW 2017, 3092, juris Tz. 18). Die von den Kl. behaupteten Begleitumstände des Vertragsschlusses indes hat das Amtsgericht ohne verfahrensrechtliche Rechtfertigung außer Betracht gelassen, da es zu der Auffassung gelangt ist, nicht zur von den Kl. beantragten Beweisaufnahme durch deren Einvernahme oder Anhörung als Partei verpflichtet gewesen zu sein. Das rügt die Berufung zu Recht.

Der Grundsatz der Waffengleichheit, der Anspruch auf rechtliches Gehör sowie das Recht auf Gewährleistung eines fairen Prozesses und eines wirkungsvollen Rechtsschutzes erfordern gem. Art. 3 Abs. 1, 103 Abs. 1, 2 Abs. 1 i.V.m. 20 Abs. 3 GG, Art. 6 Abs. 1 EMRK, dass einer Partei, die - wie die Kl. - für ein Vier-Augen-Gespräch keinen Zeugen hat, Gelegenheit gegeben wird, ihre Darstellung des Gesprächs in den Prozess persönlich einzubringen. Zu diesem Zweck ist die Partei gemäß § 448 ZPO zu vernehmen oder gemäß § 141 ZPO anzuhören (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. vom 14. Mai 2013 - VI ZR 325/11, VersR 2013, 1547, beckonline Tz. 10 m.w.N.). Mit diesen Grundsätzen lässt sich die Auffassung des Amtsgerichts, eine Parteianhörung diene nicht der Aufklärung eines streitigen Sachverhalts, sondern allein dem besseren Verständnis dessen, was eine Partei behaupten oder beantragen wolle, nicht vereinbaren.

Davon ausgehend ist nunmehr durch das Amtsgericht zunächst umfänglicher Beweis zu dem von den Kl. behaupteten Gesprächsverlauf durch Vernehmung oder Anhörung sämtlicher vier Parteien zu erheben. Sofern den Kl. der Beweis der von ihnen behaupteten Begleitumstände gelingen sollte, hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass den Bekl. die Entfernung von Gehölzen nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Kl. gestattet war. In diesem Fall wäre weiterer Beweis über die zwischen den Parteien streitige Art und Anzahl der entfernten Bäume sowie - abhängig von diesem Beweisergebnis - gegebenenfalls über die von den Kl. behauptete - und von den Bekl. bestrittene - Schadenshöhe zu erheben.

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365, juris Tz. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile allein wegen des Erhalts eines zumindest zweizügigen Instanzenzugs zur Überprüfung der umfangreichen neuerlichen Beweiserhebung geboten (vgl. BGH, aaO.).

Hat der Mieter eines Einfamilienhauses vertraglich die Gartenpflege übernommen, schuldet er dem Vermieter keinen Schadensersatz, wenn er ohne Genehmigung des Vermieters schadhafte oder ihn optisch störende Bäume fällt, sofern der Mietvertrag nicht den genauen Umfang der Gartenpflege regelt. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Vermieter den Mieter vor Mietvertragsabschluss darauf hingewiesen hat, dass Bäume ohne seine Zustimmung nicht gefällt oder entfernt werden dürfen.

Die klagenden Vermieter verlangen von den Beklagten, denen sie ein Einfamilienhaus vermietet haben und die durch den schriftlichen Mietvertrag zur Übernahme der Gartenpflege verpflichtet worden sind, Schadensersatz, weil sie ohne Genehmigung Bäume auf dem Grundstück gefällt haben. Der Mietvertrag enthält insoweit keine konkreten Regelungen dazu, was die „Gartenpflege“ im Einzelnen umfasst. Die Kläger behaupten, die Beklagten vor Unterzeichnung des Mietvertrages ausdrücklich und mehrfach darauf hingewiesen zu haben, dass „weder der Efeu an der Hauswand entfernt noch Bäume ohne Zustimmung der Kläger gefällt bzw. entfernt werden dürfen“.

Das Amtsgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Kläger verneint, da die Beklagten keine Pflicht verletzt hätten. Das Fällen der Bäume entspreche vertragsgemäßem Gebrauch, da den Beklagten die Gartenpflege oblegen habe und die Parteien keine Vereinbarung getroffen hätten, die den Beklagten das Fällen von Bäumen untersagt habe. Ihren gegenteiligen Vortrag hätten die Kläger nicht bewiesen.

Die Berufung hatte insoweit Erfolg, als das Landgericht Berlin [ZK 67] den Rechtsstreit an das Amtsgericht zurückverwies und von diesem eine umfangreiche Beweisaufnahme verlangte. Das Amtsgericht habe fehlerhaft zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen offensichtlich sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt.

Zwar habe das Amtsgericht zunächst noch zutreffend darauf abgestellt, dass der schriftliche Mietvertrag keine hinreichend klare Regelung enthalte, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Beklagten im Rahmen der ihnen auferlegten Pflicht zur Übernahme der Gartenpflege auch zur Entfernung von Pflanzen befugt und verpflichtet sein sollten.

Im Allgemeinen seien Mieter aber nicht befugt, Pflanzen ohne vorherige Gestattung des Vermieters zu entfernen. Im konkreten Fall habe der Mietvertrag zwar eine Vielzahl von Verhaltenspflichten des Mieters im Detail geregelt, ob aber die Abwälzung der „Gartenpflege“ auf den Mieter auch eine Erlaubnis zur Entfernung schadhafter oder vom Mieter zumindest als optisch störend empfundener Gehölze umfasst, sei jedenfalls unklar. Dann sei aber die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB zugunsten der Beklagten (Mieter) anzuwenden, mithin sei die Auslegung des Mietvertrags durch das Amtsgericht vertretbar, dass der Mieter schadhafte oder optisch störende Bäume entfernen durfte.

Diese günstige Auslegung des Mietvertrages käme jedoch nicht mehr in Betracht, wenn die Kläger die Beklagten vor Unterzeichnung des Vertrages tatsächlich ausdrücklich und mehrfach darauf hingewiesen haben sollten, dass „weder der Efeu an der Hauswand entfernt noch Bäume ohne Zustimmung der Klägerin gefällt bzw. entfernt werden dürfen“.

Die von den Klägern behaupteten Begleitumstände des Vertragsschlusses habe das Amtsgericht grundlos außer Betracht gelassen und gemeint, dass es nicht zu der von den Klägern beantragten Beweisaufnahme durch deren Einvernahme oder Anhörung als Partei verpflichtet gewesen sei.

Der Grundsatz der Waffengleichheit, der Anspruch auf rechtliches Gehör sowie das Recht auf Gewährleistung eines fairen Prozesses und eines wirkungsvollen Rechtsschutzes erforderten es aber, dass einer Partei, die – wie die Kläger – für ein Vier-Augen-Gespräch keinen Zeugen hat, Gelegenheit gegeben wird, ihre Darstellung des Gesprächs in den Prozess persönlich einzubringen. Zu diesem Zweck sei die Partei zu vernehmen oder anzuhören. Deshalb sei nunmehr durch das Amtsgericht zunächst umfänglicher Beweis zu dem von den Klägern behaupteten Gesprächsverlauf durch Vernehmung oder Anhörung sämtlicher vier Parteien zu erheben. Sofern den Klägern der Beweis der von ihnen behaupteten Begleitumstände gelingen sollte, habe das Amtsgericht davon auszugehen, dass den Beklagten die Entfernung von Gehölzen nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Kläger gestattet war. In diesem Fall wäre weiterer Beweis über die Schadenshöhe zu erheben.