Folgen der Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters bei Wohnraummietverhältnis für Betriebskostennachforderung

Nach der Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO (Wohnraummietverhältnis des Schuldners) ist der Mieter (und nicht der Insolvenzverwalter) Schuldner einer danach fällig werdenden Betriebskostennachforderung.

(Leitsatz der Redaktion)

Gegenstand des Rechtsstreits sind ein klägerisches Mieterhöhungsverlangen sowie eine auf einer Heizkostenabrechnung und der Erhöhung von Vorschüssen beruhende Zahlungsforderung der Kl. gegenüber der Bekl. (Mieterin).

Mit Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 14. Oktober 2008 wurde das lnsolvenzverfahren über das Vermögen der Bekl. eröffnet und Rechtsanwalt Dr. J. H. zum lnsolvenzverwalter bestellt. Dieser teilte mit an die klägerische Hausverwaltung gerichtetem Schreiben vom 6. November 2008 Folgendes mit: „Gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO erkläre ich hiermit, dass Ansprüche, die nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Frist (das ist - längstens - die gesetzliche Kündigungsfrist oder eine etwa kürzere vertragliche Frist) fällig werden, nicht im lnsolvenzverfahren geltend gemacht werden können."!

Die Bekl. zahlt derzeit einen Mietzins von 623,98 € brutto/kalt zuzüglich eines Heizkostenvorschusses, der sich jedenfalls bis Oktober 2009 einschließlich auf 86,67 € monatlich belief. [...] Mit Schreiben vom 29. September 2009 rechnete die klägerische Hausverwaltung über die Heizkosten für das Jahr 2008 ab und errechnete eine Nachforderung zu Lasten der Bekl. in Höhe von 593,53 €. Die klägerische Hausverwaltung forderte die Bekl. zur Zahlung dieser Nachforderung innerhalb von 14 Tagen auf und erklärte weiterhin unter Bezugnahme auf § 560 BGB eine Anpassung der Vorauszahlungen ab 1.11.2009 auf 136,67 € monatlich, also eine Erhöhung um 50 €. [...]

Die Klage ist zulässig und mit Ausnahme eines geringen Teils der Zinsforderung vollständig begründet. [...]

2. Das hiesige Verfahren ist auch nicht gemäß § 240 ZPO durch das am 14. Oktober 2008 über das Vermögen der hiesigen Bekl. eröffnete lnsolvenzverfahren unterbrochen. Der vom Amtsgericht Charlottenburg im Eröffnungsbeschluss eingesetzte lnsolvenzverwalter Rechtsanwalt Dr. H. hat mit Schreiben vom 6. November 2008 gegenüber der klägerischen Hausverwaltung unter Verweis auf § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO erklärt, „dass Ansprüche, die nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genannten Frist ... fällig werden, nicht im lnsolvenzverfahren geltend gemacht werden können."! Die dabei genannte Frist lehnt sich gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO an die Frist zur ordentlichen Kündigung von - bei fehlender Vereinbarung einer kürzeren Frist - drei Monaten zum Monatsende an, so dass die Erklärung des lnsolvenzverwalters vorliegend bewirkt, dass Ansprüche, die ab dem 1. März 2009 fällig wurden, nicht mehr im lnsolvenzverfahren geltend gemacht werden konnten. Daraus folgt, dass diese Forderungen ohne Rücksicht auf das lnsolvenzverfahren auf dem ordentlichen Rechtsweg der lnsolvenzschuldnerin gegenüber geltend gemacht werden können, so dass die Erklärung des Insolvenzverwalters damit die Freigabe dieser Forderungen nach sich zieht.

Die hier maßgeblichen Forderungen sind aber sämtlich nach dem 1. März 2009 fällig geworden. So stammt das Zustimmungsverlangen erst vom 25. November 2009, die verlangte Zustimmung soll zum 1. Februar 2010 erfolgen. Die Heizkostenabrechnung datiert vom 29. September 2009, so dass die daraus resultierende Nachforderung erst ab Zustellung dieser Erklärung fällig werden konnte. Schließlich sollte die darauf begründete Erhöhung der Vorschüsse zum 1. November 2009 erfolgen, streitgegenständlich sind sogar nur die Vorschusserhöhungen ab Januar 2010.

Sämtliche streitgegenständlichen Forderungen sind daher von der Freigabeerklärung durch den lnsolvenzverwalter erfasst.

Ist ein Wohnraummieter insolvent geworden, kann der Insolvenzverwalter – anders als beim Gewerbemieter – nicht mit einer Dreimonatsfrist kündigen. Stattdessen kann er erklären, dass Ansprüche, die nach der ordentlichen Kündigungsfrist (drei Monate) fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Danach ist wieder der Mieter Schuldner einer dann fälligen Betriebskostenabrechnung, nicht der Insolvenzverwalter.

Der Insolvenzverwalter hatte mit Schreiben vom 6. November 2008 mitgeteilt, dass Ansprüche nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Mit Schreiben vom 29. September 2009 rechnete der Vermieter gegenüber der Mieterin über die Heizkosten für 2008 ab und verlangte eine Nachzahlung sowie ab 1. November 2009 eine Erhöhung der Vorauszahlungen. Die Klage gegen die Mieterin war erfolgreich.

Das AG Charlottenburg verwies darauf, dass Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung erst mit deren Zugang fällig werden. Das sei hier nach Ablauf der Frist geschehen, so dass die Klage gegen die Mieterin zu erheben war und nicht gegen den Insolvenzverwalter.

Das AG Göttingen (NZM 2009, 617) hat nach der Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters dem Mieter ein Betriebskostenguthaben zugesprochen und auf die entgegenstehende Meinung in der Literatur verwiesen, wonach der Anspruch der Masse zustehe. Ansprüche und Verpflichtungen aus einem Mietverhältnis müssen jedoch gleichbehandelt werden; der BGH (GE 2008, 1321) hat ausdrücklich klargestellt, dass mit der Freigabeerklärung eine Enthaftung der Masse von sämtlichen Ansprüchen aus dem Mietverhältnis verbunden ist. Trotz des Insolvenzverfahrens ist eine Verpflichtung des Mieters auf Zahlung von erhöhten Betriebskostenvorschüssen für den Vermieter wirtschaftlich nicht belanglos, denn nach der Freigabeerklärung kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos kündigen. Ob der Insolvenzverwalter oder der Mieter der richtige Kündigungsempfänger ist, ist umstritten. Die Kündigung sollte daher beiden zugestellt werden.