Folgen der Überschreitung der Kappungsgrenze

Übersteigt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die Kappungsgrenze, ist es insoweit unwirksam; der Mieter ist auch nicht verpflichtet, der Mieterhöhung zu einem späteren Zeitpunkt zuzustimmen.

(Leitsatz der Redaktion)

[…] 3. Die Klage ist aber unbegründet, weil die Kl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 367,09 € netto/kalt monatlich um 55,06 € auf 422,15 € netto/kalt monatlich ab dem 1. November 2021 oder, wie mit dem Hilfsantrag geltend gemacht, ab dem 1. März 2022 aus § 558 Abs. 1 BGB gegen den Bekl. hat.

Ein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ab dem 1. November 2021 besteht nicht, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 6. Juli 2021 durch Abstellen auf den Wirksamkeitszeitpunkt 1. November 2021 unwirksam ist. Nach dem Sach- und Streitstand ist davon auszugehen, dass die Miete aufgrund eines klägerischen Mieterhöhungsverlangens vom 12. Oktober 2018 zum 1. Februar 2019 auf 367,09 €, die von der Kl. angegebene Ausgangsmiete, erhöht wurde. Der Bekl. hat das Mieterhöhungsverlangen vom 12. Oktober 2018 vorgelegt, die Kl. hat dieses daraufhin nicht bestritten, sondern lediglich ausgeführt, dieses befände sich nicht in ihren Unterlagen. Das vorherige Bestreiten einer Zustimmung zu diesem Erhöhungsverlangen durch den Bekl. seitens der Kl. genügt jedoch den Anforderungen an einen substantiierten Klagevortrag nicht.

Aus den Gründen des LG vom 24. Juni 2024

[…] Zu Recht hat das Amtsgericht die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Ein nach §§ 558, 558b BGB materiell wirksames Mieterhöhungsverlangen liegt nicht vor.

Das vor Klageerhebung abgefasste Mieterhöhungsverlangen vom 6. Juli 2021 war zwar formell wirksam, genügte insbesondere den Vorgaben des § 558a BGB und verstieß auch nicht gegen die Ausschlussfrist des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB, scheiterte aber materiell an der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB; denn die dort bestimmte Dreijahresfrist war aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung am 1. November 2021, als die Mieterhöhung nach dem Erhöhungsverlangen wirksam werden sollte, noch nicht abgelaufen. Der in erster Linie zur Entscheidung gestellte Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung zum 1. November 2021 bleibt aus demselben Grund ohne Erfolg; es trifft entgegen den Ausführungen der Berufung nicht zu und ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs zum Geschäftszeichen VIII ZR 204/10, dass ein solcher Antrag als „minus“ auch die Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu beliebigen späteren als dem angegebenen Zeitpunkt umfasste.

Zwar kann gemäß § 558b Abs. 3 BGB der Vermieter ein Erhöhungsverlangen unter Beseitigung der Mängel im Rechtsstreit nachholen, wenn das vor Einleitung des Rechtsstreits abgefasste Erhöhungsverlangen den Vorgaben des § 558a BGB nicht entsprach. Um einen solchen Fall geht es vorliegend aber nicht, denn das Erhöhungsverlangen vom 6. Juli 2021 hatte keine formellen Mängel, sondern genügte den Vorgaben des § 558a BGB. Vielmehr leidet das in der Klageschrift formulierte Mieterhöhungsbegehren - das sich angesichts seiner sich allenfalls auf eine Bezugnahme auf das frühere Verlangen vom 6. Juli 2021 beschränkenden Begründung schon gar nicht als eigenständiges gemäß § 558a BGB formell wirksames Mieterhöhungsverlangen begreifen lässt - an demselben Mangel, der schon dem Mieterhöhungsverlangen vom 6. Juli 2021 anhaftete: Die Kl. hat auch in der Klageschrift wiederum um Zustimmung zur Mieterhöhung zum 1. November 2021 nachgesucht, obwohl sie darauf gemäß § 558 Abs. 3 BGB keinen Anspruch hat.

Nun gehört die Angabe des Fälligkeitsdatums der Mieterhöhung zwar nicht zu den unverzichtbaren Bestandteilen eines Mieterhöhungsverlangens (OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 11. März 1983 - 4 W RE 69/83 -, NJW 1983, 1861 f., Rn. 9, zitiert nach juris), gilt die gesetzliche Frist des § 558b Abs. 1 BGB auch dann, wenn der Vermieter im Erhöhungsverlangen unter Verstoß gegen § 558b Abs. 4 BGB eine kürzere Frist bestimmt (LG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 1989 - 29 S 57/89 GE 1990, 545 ff., Leitsatz zitiert nach juris) und kann der Vermieter im Erhöhungsverlangen eine längere als die gesetzliche Frist bestimmen, an die er dann auch gebunden ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR, 16. Aufl. 2024, § 558a Rn. 18 m.w.N., zitiert nach beck-online; BGH, Urteil vom 25. September 2013 - VIII ZR 280/12 -, GE 2013, 1581 f., zitiert nach juris). Es geht vorliegend aber nicht um die Fragen, wie das Mieterhöhungsverlangen hinsichtlich des Zeitpunkts der Mieterhöhung auszulegen ist oder ob die Kl. wirksam eine längere als die in § 558b Abs. 1 BGB festgelegte Frist bestimmte. Vielmehr richtete sich das Mieterhöhungsbegehren eindeutig auf eine nach § 558 Abs. 3 BGB ausgeschlossene Mieterhöhung zum 1. November 2021, ohne dass eine abweichende Auslegung möglich war, und die Kl. hat mit dem Hauptantrag auch durchgehend eine Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung zum 1. November 2021 geltend gemacht. […]

Aus den Gründen des LG vom 18. Juli 2024

Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist.

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 24. Juni 2024 Bezug genommen; die Kammer hält an ihrer dort mitgeteilten Würdigung fest. Abweichendes ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Vortrag der Kl. mit Schriftsatz vom 26. Juni 2024. Soweit die Kl. meint, das am Ende der Klageschrift formulierte Mieterhöhungsbegehren könne dahin ausgelegt werden, die Miete solle sich erst zum 1. März 2022 erhöhen, liegt jedenfalls ein „offenkundiger“ Schreibfehler - der etwa auch noch im Falle einer uneingeschränkten Zustimmung des Bekl. und eines antragsgemäß erlassenen Urteils eine Korrektur nach § 319 ZPO ermöglicht hätte - nicht vor. Im Übrigen übersieht die Kl., dass es der bloßen Zustimmungsaufforderung in der Klageschrift schon an den Förmlichkeiten des § 558a BGB gebricht, so dass sie aus sich heraus nicht als wirksames Mieterhöhungsverlangen herangezogen werden kann.

Wie schon im Hinweisbeschluss ausgeführt, vermag sich die Kammer der in dem zitierten Urteil der Zivilkammer 63 (LG Berlin, Urt. v. 8.5.2009 - 63 S 272/07 - MM 2009, 298 f. zitiert nach juris) im Rahmen der Kostenentscheidung vertretenen Ansicht, der Klageantrag im Mieterhöhungsverfahren umfasse als „minus“ das Begehren, die Miete zu jedem beliebigen späteren Zeitpunkt zu erhöhen, nicht anzuschließen, mag die damals getroffene Kostenentscheidung auch richtig sein. Jedenfalls soweit die Kl. für sich aus der Entscheidung ableiten will, dass es in Klageverfahren nach §§ 558 ff. BGB in einer Konstellation wie der vorliegenden eines ausdrücklichen Hilfsantrags von vornherein gar nicht bedürfe, ist dem angesichts der durch das Gesetz vorgegebenen Formstrenge des Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB nicht zu folgen.

Bei Überschreiten der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen zwar nicht formell unwirksam, aber insoweit wirkungslos. Hatte sich in den letzten drei Jahren die Miete schon um 20 % (in Berlin 15 %) erhöht, ist ein neues Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

Die Vermieterin verlangte mit Schreiben vom 6. Juli 2021 Zustimmung zur Mieterhöhung ab 1. November 2021 und behauptete, die Miete habe am 1. November 2018 367,09 € betragen. Hilfsweise verlangte sie mit der Klageschrift erneut die Zustimmung zur Erhöhung von 367,09 € um 55,06 € ab 1. November 2021. Der Mieter behauptete, aufgrund eines Mieterhöhungsverlangens vom 12. Oktober 2018 habe die Miete ab 1. Februar 2019 367,09 € betragen. Die Kappungsgrenze sei daher ausgeschöpft.

Das Amtsgericht Charlottenburg hielt wegen Nichteinhaltung der Kappungsgrenze das Mieterhöhungsverlangen für unbegründet. Dem folgte das Landgericht Berlin in seinen Beschlüssen vom 24. Juni und 18. Juli 2024. Das Erhöhungsverlangen sei materiell unbegründet und wirke auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt. Das gelte auch für den Hilfsantrag in der Klageschrift, der nicht so ausgelegt werden könne, dass die erhöhte Miete erst ab 1. März 2022 verlangt werde.

Wird die Kappungsgrenze überschritten, ist das Mieterhöhungsverlangen insoweit materiell unbegründet (Schmidt-Futterer, Rn. 198 zu § 558 BGB). Der Mieter muss auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt dem Erhöhungsverlangen zustimmen. Die Vermieterin wäre aber berechtigt gewesen, schon vor Ablauf der Dreijahresfrist eine Mieterhöhung zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen (Vorauswirkung), soweit die Jahressperrfrist eingehalten ist (BGH GE 2013, 1581; Schmidt-Futterer, Rn. 162 zu § 558). Möglich wäre also ein Mieterhöhungsverlangen gewesen, wonach Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 1. März 2022 verlangt wird. Das war auch nach dem Hilfsantrag in der Klageschrift nicht der Fall, der ebenfalls den früheren Wirksamkeitszeitpunkt vom 1. November 2021 angegeben hatte.