Fogging

Fogging; Mietminderung

Werden in einer Wohnung Wandfarben verwendet, die sogenannte Weichmacher (z. B. Dibutylphthalat) enthalten, kann das zu Schwarzverfärbungen führen (Schmutzfilm an Wänden, Türen, Fensterrahmen und dergleichen). Diese übermäßige Verschmutzung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Der Mieter muß sich allerdings dann einen Anteil anrechnen lassen, wenn er durch Rauchen und Abbrennen von Kerzen zur Verstärkung der Schwarzverfärbung beiträgt. (Leitsatz der Redaktion)

Der Mieter hatte eine neu errichtete Wohnung übernommen. Später minderte er unter anderem wegen eines sich nach der Heizperiode gebildeten Schmutzfilms an Wänden, Türen, Fensterrahmen. Der Vermieter erkannte die Minderung nicht an und verlangte nun die Bezahlung der restlichen Mieten. Er behauptete, die Verschmutzungen rührten von dem übermäßigen Abbrennen von Kerzen und starkem Rauchen her.

(...) Außerdem sind die Bekl. berechtigt, ab März 1999 die Nettokaltmiete um weitere 20 % wegen der erheblichen Verschmutzungen an den Wänden und Decken zu mindern. Ihnen ist der Beweis gelungen, daß die Schwarzverfärbungen nicht ausschließlich auf ihr Wohnverhalten und das Rauchen von Zigaretten sowie Abbrennen von Kerzen zurückzuführen sind, sondern ihre vordringliche Ursache in einem Baumangel haben. Das Gutachten des Sachverständigen ist in diesem Zusammenhang nicht aussagekräftig, denn der Sachverständige hat lediglich festgestellt, daß die Heizungsanlage in Ordnung und nicht Ursache für die Verfärbungen sein kann. Der Sachverständige P. ist in seinem überzeugenden Gutachten und den ergänzenden Stellungnahmen zu dem Ergebnis gekommen, daß die Verschmutzungen im wesentlichen auf sogenannte Weichmacher, vor allem Dibutylphthalat zurückzuführen sind. Dies haben die von dem Sachverständigen von den Wänden der Wohnung entnommenen Wischproben ergeben, deren Ergebnisse mit den Proben übereinstimmen, die zuvor das Bundesumweltamt entnommen hatte, dessen Untersuchungsergebnisse der Sachverständige P. verwerten durfte. In den Wischproben ist ein hoher Anteil vor allem dieses Weichmachers vorhanden, unabhängig davon, ob die Wischproben von einer geschwärzten oder sauberen Tapetenoberfläche stammten. Ebenso haben die Wischproben von einer gekühlten Glasscheibe und den Fensterscheiben im Wohnzimmer Hinweise auf Weichmacher erbracht, die sich dort niedergeschlagen hatten, wenn auch in einer wesentlich geringeren Konzentration. Nur die Wischproben aus dem Wohnzimmer enthalten einen Nikotinanteil und Rückstände von abgebrannten Kerzen, dessen Konzentrationen aber zu gering sind, um für das vorhandene Ausmaß der Schwarzfärbungen ursächlich zu sein. Zudem führt der Niederschlag von Nikotin an den Wänden nicht zu den in der Wohnung der Bekl. typischen Abscheidungsmustern, sondern bringt ein allmähliches Vergilben der Oberflächen mit sich. Die Weichmacher sind nach den überzeugenden Angaben des Sachverständigen P. mit höchster Wahrscheinlichkeit in der Wandfarbe enthalten. Hierfür sprechen die dort festgestellten Konzentrationen. Eine Sekundärkontamination aus anderen, von den Bekl. eingebrachten Gegenständen hat der Sachverständige ausgeschlossen und dies überzeugend damit begründet, daß dann die Konzentrationen aus den Wischproben auf der gekühlten Glasscheibe und den Fensterscheiben ähnlich hoch ausfallen müßten wie aus den Wandproben, weil sich Kontaminationen aus anderen Quellen überall gleichmäßig niederschlagen müßten. Gerade dies ist aber nicht der Fall.

Die unstreitig vorhandene übermäßige Verschmutzung der Wände und Decken stellt einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, der die Bekl. für sich zur einer Minderung der Nettokaltmiete um 25 % berechtigt. Die Wohnqualität ist durch die Schwarzverfärbungen massiv beeinträchtigt. Sowohl über den Heizkörpern als auch beispielsweise an Bildern haben sich innerhalb von kurzer Zeit erhebliche Verfärbungen gezeigt, die den Anschein erwecken, als sei die Wohnung mehrere Jahre nicht renoviert worden. Allerdings müssen sich die Bekl. einen Mitverschuldensanteil von 5 % anrechnen lassen, so daß sie tatsächlich nur eine Minderung von 20 % vornehmen durften. Der Sachverständige hat in den Ablagerungen auf den Wänden, insbesondere des Wohnzimmers, auch Rückstände von Nikotin und abgebrannten Kerzen festgestellt. Damit tragen die Bekl. durch ihr Wohnverhalten zu einer Verstärkung der Schwarzfärbungen bei. Diesen Anteil schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO auf 5 %. (...)

Anmerkung: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Der Termin zur mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Berlin zu 63 S 282/02 ist am 9. Mai 2003.

Frisch renovierte Wohnräume können sich vor allem nach der Heizperiode mit einem schmierigen, schwarzen Film überziehen (Fogging-Phänomen). Verantwortlich dafür können Wandfarben sein, die sogenannte Weichmacher (Phthalate) enthalten, die ausgedünstet werden und sich in Verbindung mit Staubpartikeln an den Wänden, Fenstern, Türen absetzen. Hat der Vermieter diese Farben verwendet, muß er eine Mietminderung des Mieters hinnehmen.

Dem Mieter war eine frisch renovierte Wohnung übergeben worden. Nach der ersten Heizperiode entstand der sogenannte Fogging-Effekt. Der Mieter minderte daraufhin die Miete. Der Vermieter vermutete andere Ursachen: die Vorliebe des Mieters für Zigaretten und Kerzenschein.

Das Amtsgericht Schöneberg, Abteilung 6, kam nach Einholung von Sachverständigengutachten zu dem Ergebnis, daß der Fogging-Effekt durch die Verwendung von Wandfarben entstanden war, die Weichmacher enthielt. Das sei dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzurechnen. Der Mieter müsse sich allerdings Rauchen und Kerzenlicht zu einem gewissen Teil zurechnen lassen, so daß sich die Mietminderungsquote entsprechend verringere.

Das Wort "Fogging" (englisch "fog" = Nebel) beschreibt ein Phänomen der sogenannten "schwarzen Wohnräume". Dabei handelt es sich um Schmutzablagerungen in Form eines schmierigen Films (vgl. dazu Isenmann WuM 2001, 428 ff.). Der Effekt tritt in den Wintermonaten bzw. nach der Heizperiode bei frisch renovierten Räumen ein und hat seine Ursache offenbar darin, daß die frisch verwendeten Materialien etwas ausdünsten, was sich mit dem in einer Wohnung natürlicherweise vorhandenen Staub vermischt, der gerade durch aufsteigende Wärme quasi verwirbelt wird und sich auf allen Flächen in der Wohnung absetzt. Dabei kann es sich um Ausdünstungen aus frisch behandelten Wänden handeln, aber auch aus neu verlegtem Teppichboden, Laminat oder auch aus neuen Möbeln. Einen großen Anteil an den Ausdünstungen haben offenbar sogenannte höhersiedende organische Verbindungen, beispielsweise Weichmacher, die in Produkten wie Laminat, PVC, Teppichböden, Styropor-Deckenplatten, Kunststoffmöbeln und -gegenständen, Vinyltapeten, Farben, Lacken und Klebstoffen vorhanden sein können (vgl. dazu auch die Abhandlung von Hitpaß und Haugg ZMR 2002, 337).

Mietrechtlich gibt es nach Auftreten des Fogging-Effektes natürlich schnell Streit: Der Mieter gibt dem Vermieter die "Schuld", weil er die Wohnung mit Materialien übergeben habe, die den geschilderten Ausdünstungsprozeß in Gang setzen. Der Vermieter sieht die Ursache in einem Mieterverhalten, der rauche und Kerzen abbrenne. Von der Rechtsprechung sind bisher einige amtsgerichtliche Urteile und ein Urteil eines Landgerichts bekannt. Diese beschäftigen sich vor allem mit der Beweislastverteilung, da der Zustand der Mietsache als solcher mit seinen Schwarzfärbungen klar sichtbar, daher unstreitig ist und für den sich in der Wohnung aufhaltenden Mieter die Wohnqualität sicher herabsetzt (vgl. AG Schwäbisch Gmünd WuM 2001, 544; AG Hamburg-Wandsbeck GE 2002, 57; AG Hamburg GE 2002, 55; AG Pinneberg ZMR 2002, 359; LG Ellwangen GE 2002, 53 = WuM 2001, 544). Bei der Beweislastverteilung bietet sich naturgemäß sogleich an, die Rechtsprechung zu Feuchtigkeitsschäden entsprechend heranzuziehen. Danach hat sich zunächst einmal der Vermieter "zu entlasten", der darlegen und gegebenenfalls beweisen muß, daß die aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden nicht durch einen Baumangel verursacht sind. Kann er das, muß nun der Mieter darlegen und beweisen, daß die Feuchtigkeit nicht von ihm verursacht ist. So leicht ist es vielleicht aber bei dem Fogging-Effekt nicht:

Hier kann nicht vermutet werden, daß die Schwarzfärbungen primär auf einen vom Vermieter zu vertretenden "Baumangel" durch Verwendung ungeeigneter Stoffe zurückzuführen ist. Dann kommt es aber dann darauf an, daß im einzelnen festgestellt wird, aus welchen Materialien die Ausdünstungen kommen, um eine Zuordnung vorzunehmen, also festzustellen, ob die Ausdünstungen aus der Wandfarbe, den verwandten Tapeten oder dergleichen (Vermieter) stammen oder aber vom mieterseits verlegten Teppichboden, Kunststoffmöbeln und anderen Einrichtungsgegenständen (Mieter) herrühren. Ob diese genauen Feststellungen überhaupt noch getroffen werden können, ist eine andere Sache. Ist eine Zuordnung im einzelnen nicht möglich und können deswegen auch keine Verursachungsanteile festgestellt werden, entsteht die prozessuale Frage des sogenannten non liquet, also das Problem, wem der Mangel letztlich zugerechnet werden muß.

Der Fogging-Effekt wird in Zukunft einen großen Stellenwert bei Schönheitsreparaturen erlangen, die wirksam auf den Mieter übertragen worden sind. Bei Farben gibt es nämlich inzwischen Produkte, die keine Weichmacher enthalten, die also nicht für den Fogging-Effekt verantwortlich gemacht werden können. Eine geeignete Farbe dürfte nur die sein, die tatsächlich keine entsprechenden Weichmacher oder andere Stoffe enthält, die ausdünsten können. Die Schwierigkeit wird in Zukunft in den entsprechenden Feststellungen im einzelnen liegen. Der Mieter müßte den Beweis für die Verwendung geeigneter Materialien führen, gegebenenfalls müßte der Vermieter durch Einholung von Gutachten die Arbeit des Mieters überprüfen. Das führt naturgemäß zu einem kaum gerechtfertigten Aufwand. Gefragt sind daher unter anderem die Farbhersteller, die Hersteller von Produkten insgesamt, die Materialausdünstungen verursachen.

Nun hat erst einmal das Landgericht Berlin in der Berufung Gelegenheit, zu den aufgezeigten Problemen Stellung zu nehmen.