Fördervertrag mit der IBB zugunsten Dritter

Fördervertrag mit der IBB zugunsten Dritter; Einschaltung eines gewerblichen Zwischenvermieters; unterlassene Weitergabe von Pflichten aus Fördervertrag; Drittmittelanrechnung

Ein mit dem Land Berlin - vertreten durch die IBB Berlin - geschlossener Förderungsvertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist ein Vertrag zugunsten Dritter (Mieter). Danach ist ein Fördermittelempfänger verpflichtet, auf eine Begrenzung der Miete in einem Mietvertrag hinzuwirken, wenn er einem Verwalter den Abschluss eines späteren Mietvertrags im eigenen Namen überlässt oder die Mietsache veräußert. Versäumt er das, macht er sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig, wenn er die Verpflichtung zur Drittmittelanrechnung nicht weitergegeben hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 10. Oktober 2002 waren die Kl. Mieter einer Dreizimmerwohnung. Im Mietvertragsrubrum wird als Vermieter die "W.D.A. Grundbesitz- und Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH Berlin" genannt. Bei dieser Gesellschaft handelt es sich um die Streitgehilfin der Bekl. Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks war bei Abschluss des Vertrages die Bekl. zu 1. In diesem Rechtsstreit nehmen die Kl. die Bekl. zu 1) und die Bekl. zu 2) und 3) als deren Gesellschafter auf Rückzahlung überzahlter Miete in Anspruch. Dabei beziehen sie sich auf einen von den Bekl. zu 2) und 3) als Gesellschafter der Bekl. zu 1) mit dem Land Berlin - vertreten durch die Investitionsbank Berlin - geschlossenen Förderungsvertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vom 15. Dezember 1998/13. Januar 1999.

Die zulässige Berufung ist begründet. Die Kl. haben gegen die Bekl. als Gesamtschuldner Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 5.442,35 €.

1.a Die Bekl. zu 1 ist jedoch ausweislich des klaren Wortlauts des Mietvertrages nicht Vermieterin der Kl. Entgegen der Auffassung der Kl. ist nicht zu erkennen, dass es sich um eine irrtümliche Falschbezeichnung handelt. Das ergibt sich insbesondere noch nicht daraus, dass die Streitverkündete als Verwalterin für die Bekl. zu 1 tätig gewesen und den Mietvertrag mit den Kl. in deren Interesse geschlossen hat, weswegen die Miete unmittelbar an die Bekl. zu 1 geflossen ist. Die Bezeichnung im Rubrum des Vertrages samt der Zusatzvereinbarung vom selben Tage ist eindeutig und wird durch die bloße Formulierung in den Begleitschreiben zu den Betriebskostenabrechnungen, wonach "im Namen der Eigentümer abgerechnet worden sei", nicht entkräftet. Aus der Tätigkeit der Streitverkündeten als Verwalterin für die Bekl. zu 1 folgt auch nicht eindeutig, dass sie nur versehentlich als Vermieterin bezeichnet worden sei.

1.b. Da die Bekl. nicht Vertragspartner der Kl. sind, scheiden Ansprüche auf Rückzahlung von Miete wegen der unwirksamen Vereinbarung einer überhöhten Miete aus § 812 Abs. 1 BGB in diesem Verhältnis aus. Die Erwägungen der Kl., die Bekl. hafteten dennoch aus Bereicherungsrecht, weil sie unmittelbar Empfänger der Mietzahlungen waren, treffen nicht zu. Insbesondere fehlt es an einem einheitlichen Bereicherungsvorgang zwischen den Kl. und den Bekl. Die Zahlung ist nicht an die Bekl. zu 1 geflossen, ohne das Vermögen der Streitverkündeten zu berühren, denn der Zahlung lag ein Anspruch der Streitverkündeten zugrunde, der durch die Leistung an die Bekl. zu 1 erfüllt worden ist. Die Zahlung an die Bekl. zu 1 aufgrund einer Verpflichtung gegenüber der Streitverkündeten stellt sich danach als Leistung der Kl. an die Streitverkündete und wiederum der Streitverkündeten an die Bekl. zu 1 dar. Die Streitverkündete ist gerade nicht nur eine Botin oder sonst wie mit ihrem Vermögen unbeteiligte Zwischenstation, weswegen ein Bereicherungsausgleich der Kl. nur im Verhältnis zur Streitverkündeten als ihrer Vermieterin in Betracht kommen kann, nicht aber zur Bekl. zu 1.

2. Allerdings haben die Kl. einen unmittelbaren Anspruch auf Schadensersatz aus dem Fördervertrag als echtem Vertrag zugunsten Dritter, weil die Bekl. ihre Pflichten daraus verletzt haben, indem sie eine gewerbliche Zwischenvermieterin eingeschaltet und ihre Pflicht zur Vereinbarung einer geringeren Miete umgangen haben, §§ 328, 280 Abs. 1 BGB.

Der Fördervertrag ist ein echter Vertrag zugunsten der Kl. als Dritte im Sinne des § 328 BGB (BGH, Urteil vom 11.3.2009 - VIII ZR 279/07 = GE 2009, 510 = NJW-RR 2009, 657). Auch aus einem öffentlich-rechtlichen Vertrag (§ 54 VwVfG) können sich für Dritte originäre Ansprüche privatrechtlicher Natur ergeben, wie der Verweis in § 62 VwVfG auf die Regelungen des BGB zeigt. Nach § 9 (Sonstige Pflichten des Eigentümers) Abs. 9 des Fördervertrags hatte die Bekl. zu 1 ihre Mieter über die sie berührenden Verpflichtungen der Bekl. zu 1 aus dem Fördervertrag zu unterrichten, die sich nach Abschluss der Baumaßnahmen im Bindungszeitraum der Förderung über die gesetzlichen Regelungen hinaus ergeben. Über diese bloße Information hinaus sollten entsprechende Erklärungen als Anlage zu den betreffenden Mietverträgen abgegeben bzw. die vorgenannten Pflichten in nachfolgend noch abzuschließende Mietverträge aufgenommen werden. Danach sollten die jeweiligen Wohnungsmieter der Kl. auf die Einhaltung der Mietobergrenzen einen eigenen vertraglichen Anspruch haben (LG Berlin, Urt. v. 18.9.2000 - 67 S 518/99 = GE 2000, 1540). Entgegen den Ausführungen der Bekl. steht dem Verständnis als Vertrag zugunsten Dritter auch nicht entgegen, dass das Land Berlin keinen eigenen Anspruch auf Durchsetzung der Mietobergrenzen hat, denn an der Durchsetzung der Mietobergrenzen im konkreten Einzelfall dürfte das Land Berlin unabhängig von den jeweiligen Interessen der Mietvertragspartner kein Interesse haben; damit sind die Interessen des Landes als Fördermittelgeber hinreichend durch die Sanktionsmöglichkeiten zu § 13 des Fördervertrages gewahrt. Entgegen der Ansicht der Bekl. sprechen die in § 13 vorgesehenen Sanktionen bei Pflichtverletzungen mithin nicht gegen eigene Rechte der Kl.

Nach alledem wäre die Bekl. zu 1 verpflichtet gewesen, die Begrenzung der Miete in den nachfolgend mit den Kl. 2002 geschlossenen Mietvertrag aufzunehmen, wenn sie selbst Vermieterin geworden wäre. Das ist durch die Zwischenschaltung der Streitverkündeten als Verwalterin der Kl. unterblieben, die den Mietvertrag zwar im eigenen Namen im Interesse der Kl., an die die Mieten auch geflossen sind, geschlossen hat. Ein Ziel des Fördervertrages war, dass die ausgehandelten Mietobergrenzen den jeweiligen Wohnungsmietern zugute kommen sollten. Stattdessen hat die Bekl. zu 1 die Fördermittel angenommen und hatte für die Umsetzung ihrer Pflichten aus dem Fördervertrag zu sorgen, was ggf. auch durch eine entsprechende Anweisung an die Streitverkündete hätte geschehen können. Durch dieses Versäumnis ist den Kl. ein Schaden entstanden. [...]

Der Empfänger von Fördermitteln ist verpflichtet, darauf zu achten, dass eine in einem Fördervertrag vereinbarte Mietbegrenzung (Drittmittelanrechnung) an einen Erwerber oder einen zum Abschluss eines Mietvertrages Ermächtigten weitergegeben wird. Tut er das nicht, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Ein Eigentümer hatte Fördermittel für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von der IBB erhalten. Den Abschluss eines Mietvertrages überließ er einem Dritten, der den Vertrag in eigenem Namen abschloss. Die Verpflichtung zur Mietbegrenzung war nicht weitergegeben worden. Der Mieter verklagte den Eigentümer auf Rückzahlung überzahlter Miete bzw. Schadensersatz. Das AG wies die Klage ab, weil der Beklagte nicht Vermieter sei. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung sei nicht gegeben. Die Berufung des Klägers war erfolgreich.

Die ZK 63 verurteilte den Eigentümer und Empfänger der Fördermittel zur Zahlung. Er sei zwar nicht Vermieter, so dass Ansprüche auf Rückzahlung von Miete aus ungerechtfertigter Bereicherung entfielen. Doch habe der Mieter einen unmittelbaren Anspruch auf Schadensersatz aus dem Fördervertrag, weil der Eigentümer seine Pflichten verletzt habe, indem er einen gewerblichen Zwischenvermieter eingeschaltet und so seine Pflicht zur Vereinbarung einer geringeren Miete umgangen habe. Der Fördervertrag sei ein echter Vertrag zugunsten des Mieters als Dritter. Danach sollten die jeweiligen Wohnungsmieter auf die Einhaltung der Mietobergrenzen einen eigenen vertraglichen Anspruch haben. Nach alledem sei der Beklagte verpflichtet gewesen, die Begrenzung der Miete in nachfolgende Mietverträge aufnehmen zu lassen, so als würde er selbst Vermieter geworden sein. Das Ziel des Fördervertrages sei es gewesen, dass die ausgehandelten Mietobergrenzen den jeweiligen Wohnungsmietern zugute kommen sollten. Der Beklagte habe die Fördermittel angenommen und hätte für die Umsetzung seiner Pflichten aus dem Fördervertrag sorgen müssen.

Die ZK 63 geht unter Bezugnahme auf die Entscheidung des BGH vom 11. März 2009, VIII ZR 279/07 = GE 2009, 510 davon aus, dass es sich bei dem Fördervertrag um einen echten Vertrag zugunsten Dritter im Sinne von § 328 BGB gehandelt habe. Der BGH war in dem von ihm zu entscheidenden Fall aufgrund der Vereinbarungen in dem Fördervertrag zu dem Schluss gekommen, dass dieser § 328 BGB unterfalle. Diese Frage muss allerdings für jeden Einzelfall anhand der Bedingungen der Förderung untersucht und entschieden werden. Vorliegend ist die ZK 63 aufgrund der Regelung in § 9 des Fördervertrages (Sonstige Pflichten des Eigentümers) zu dieser Beurteilung gekommen ("... die vorgenannten Pflichten in nachfolgend noch abzuschließende Mietverträge aufgenommen werden ...").