Flächenerwerb durch Neueinrichter

Flächenerwerb durch Neueinrichter; Erfordernis der Ortsansässigkeit; Rücktrittsgrund wegen nicht rechtzeitiger Verlegung des Hauptwohnsitzes; Darlegungs- und Beweislast für Rücktrittsgrund

1. Der für den subventionierten Flächenerwerb notwendige Lebensmittelpunkt des Erwerbers in der Nähe der Betriebsstätte ist nicht allein nach der polizeilichen Anmeldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umstände zu bestimmen.

2. Für den Rücktrittsgrund der nicht rechtzeitigen Verlegung des Hauptwohnsitzes des Erwerbers in einem Kaufvertrag ist primär die Verkäuferin darlegungs- und beweispflichtig. Bei ihrem Informationsdefizit über die näheren Umstände der Wohnsitzverlegung ist der Erwerber nach den Grundsätzen der sekundären Beweislast gehalten vorzutragen, ob und wann er vor Ort war und was er dort getan und unternommen hat.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Kl. ist als Tochtergesellschaft der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben mit der Privatisierung der ehemals volkseigenen land- und forstwirtschaftlichen Flächen in den neuen Bundesländern beauftragt. Der Kl. obliegt als Privatisierungsstelle insbesondere die Veräußerung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen nach Maßgabe des Ausgleichsleistungsgesetzes (AusglLeistG) und der Flächenerwerbsverordnung (FlErwV). Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 20. Dezember 2004 veräußerte die Kl. an den Bekl. verschiedene Grundstücke mit einer Gesamtgröße von knapp 300 ha, darunter gut 226 ha „innerhalb des AusglLeistG" bzw. „als nach AusglLeistG begünstigte Fläche" der Gemarkungen F., A., D. und M. im Amtsgerichtsbezirk S. Auf diese Flächen entfielen 145.660,07 €und 1.234,03 € des Gesamtkaufpreises von 217.050,13 €. Mit Schreiben vom 2. April 2008 erklärte die Kl. gegenüber dem Bekl. unter Berufung auf § 9 Nr. 2 des Kaufvertrages den Rücktritt von dem Vertrag, weil dieser seinen Hauptwohnsitz nicht innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsschluss in die Nähe der Betriebsstätte verlegt habe.

2 Die Kl. hat von dem Bekl. im ersten Rechtszug die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt, hilfsweise dessen teilweise Rückabwicklung hinsichtlich der „innerhalb des AusglLeistG" veräußerten Grundstücke. Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

3 Das Landgericht hat der Klage im Hilfsantrag nach Beweisaufnahme über Wohnsitz und Aufenthalt des Bekl. in D. entsprochen: Der Bekl. habe nicht bewiesen, dass er seinen Hauptwohnsitz innerhalb von zwei Jahren nach Vertragsschluss in die Nähe der Betriebsstätte verlegt habe. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

4 Gegen dieses ihm am 25. November 2009 zugestellte Urteil wendet sich der Bekl. mit seiner am 21. Dezember 2009 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 17. Februar 2010 am selben Tage begründeten Berufung, mit der er sein erstinstanzliches Abweisungsbegehren weiter verfolgt.

5 Der Bekl. vertritt die Auffassung, dass die Rücktrittsklausel § 305 c Abs. 2, § 307 Abs. 1 BGB verfalle, weil sie keine Beschränkung des Rücktrittsrechts hinsichtlich der begünstigt erworbenen Flächen enthalte. Darüber hinaus sei das Landgericht rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass bereits die nicht fristgerechte Vorlage einer Ummeldebescheinigung durch ihn zum Rücktritt berechtige; einzig die nicht fristgerechte Vorlage einer solchen Bescheinigung habe er vorprozessual gegenüber der Kl. (Zeugin W.) eingeräumt bzw. einräumen wollen. Der Bekl. behauptet, bereits ab dem Jahre 2005 zwei Zimmer im Hause des Zeugen K. zu bewohnen und dessen Küche und Bad mitzubenutzen; in Bayern unterhalte er lediglich einen Nebenwohnsitz, zumal seine beiden Kinder bei ihrer von ihm getrennt lebenden Mutter wohnten. Nachdem der Bekl. zunächst behauptet hat, mit dem Zeugen keinen Mietvertrag, sondern nur eine Beteiligung an den Verbrauchskosten vereinbart zu haben, behauptet er nunmehr, diesem die Wohnungsmitbenutzung durch Jagdgestattung zu entgelten. Dessen unbeschadet habe das Landgericht nicht richtig gewichtet, dass er die erworbenen Flächen selbst bewirtschafte. Schon die Größe seines Grundbesitzes schließe aus, ihn „aus der Ferne zu bewirtschaften und zu verwalten". Der Selbstbewirtschaftung komme daher im Unterschied zur Wohnsituation entscheidende Bedeutung bei der Beurteilung der Ortsansässigkeit zu. In diesem Zusammenhang hätte auch gewürdigt werden müssen, dass er das seinem Wohnhaus anliegende Objekt ebenfalls gekauft habe, um es als Pension zu betreiben, sowie weitere Grundstücke zu Arrondierungszwecken gekauft habe. Jedenfalls hätte das Gericht nicht seine eigenen Vorstellungen von einer angemessenen Wohnsituation zugrunde legen dürfen, sondern von den Komfortansprüchen und den Wohnbedürfnissen des Bekl. ausgehen müssen. Außerdem habe das Landgericht die Beweislast für den Rücktrittsgrund verkannt.

11 Der Senat hat nach Maßgabe des Beschlusses vom 22. September 2011 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen W. und K. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 19. April 2012 Bezug genommen.

II. 12 Die Berufung, deren Zulässigkeit keinen Bedenken unterliegt, bleibt in der Sache ohne Erfolg, weil die Klage im vom Landgericht ausgesprochenen Umfang begründet ist. Die Kl. kann gemäß § 346 BGB von dem Bekl. die teilweise Rückabwicklung des am 20. Dezember 2004 durch den Notar ... beurkundeten Kaufvertrages (UR-Nr. 2424/2004) verlangen. Die Kl. hat mit Schreiben vom 2. April 2008 wirksam den Rücktritt von diesem Kaufvertrag erklärt, weil der Bekl. nicht innerhalb der vereinbarten Frist seinen Lebensmittelpunkt in die Nähe der Betriebsstätte verlegt hat.

1. 13 a) Die Kl. hat sich wirksam ein vertragliches Rücktrittsrecht ausbedungen. Zwar ist § 9 Nr. 2 des notariellen Kaufvertrags gerichtsbekannt für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Klausel wird aber entgegen der Auffassung des Bekl. nicht dadurch i. S. v. § 305 c Abs. 2 BGB unklar, dass sie bei Vorliegen eines Rücktrittsgrunds sowohl den teilweisen als auch vollständigen Rücktritt vom Vertrag erlaubt. Darin liegt auch keine unangemessene Benachteiligung des Bekl. (§ 307 Abs. 2 BGB). Der Rücktrittsgrund in § 9 Nr. 2 lit. c) des Vertrages, mit dem die Kl. ihren Rücktritt begründet hat, entspricht den gesetzlichen Bedingungen für den subventionierten Flächenerwerb und ist deshalb sachlich gerechtfertigt (§ 308 Nr. 3 BGB).

14 b) Die den gesetzlichen Vorschriften (§ 3 Abs. 8 Satz 1 lit. b, § 4 Abs. 3 AusglLeistG, § 4 Abs. 2, § 1 Abs. 3, § 12 Abs. 1 lit. a dd FlErwV in ihrer jeweils zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Fassung sowie Ziffer 2 und 10 der Anlage 5 zu § 7 FlErwV) entsprechende vertragliche Pflicht, den Hauptwohnsitz fristgemäß in die Nähe der Betriebsstätte zu verlegen, korrespondiert dem Erfordernis der Ortsansässigkeit, an das der hier in Rede stehende begünstigte Waldflächenerwerb durch einen Neueinrichter geknüpft ist (§ 3 Abs. 8 Satz 1 lit. b, § 4 Abs. 3 AusglLeistG, § 4 Abs. 2, § 1 Abs. 3, § 12 Abs. 1 FlErwV in ihrer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung). Das Erfordernis der Ortsansässigkeit in der Nähe der Betriebsstätte dient dem Zweck, einen „Flächenerwerbstourismus" und Bodenspekulationen zu verhindern und soll im Interesse der Strukturförderung die örtliche Nähe zwischen der Betriebsstätte, dem Betrieb und dem Betreiber gewährleisten. Die Vereinbarung des Rücktrittsgrundes in § 9 Nr. 2 lit. c) des Kaufvertrages steht so im Einklang mit den Vorgaben des AusglLeistG und der FlErwV, also dem Subventions- bzw. Förderungszweck des begünstigten Waldflächenerwerbes nach § 3 Abs. 8 Satz 1 lit. b) AusglLeistG und begegnet insgesamt keinen rechtlichen Bedenken (Senat, Urteil v. 16. Juni 2011 - 5 U 33/10 - m.w.N.).

2. 15 „Hauptwohnsitz" des Erwerbers ist gemäß § 1 Abs. 3 FlErwV sein „Lebensmittelpunkt"; diese Begriffsbestimmung hat zunächst rein klarstellende Bedeutung und verweist auf die allgemein anerkannten Grundsätze zur Bestimmung des Wohnsitzes gemäß § 7 BGB. Der Hauptwohnsitz im Sinne von § 7 BGB ist der räumliche Schwerpunkt (Mittelpunkt) der gesamten Lebensverhältnisse einer Person. Wie der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 25. September 2009 (ZOV 2009, 300 = NJW-RR 2010, 374, 375 Tz. 11) in diesem Zusammenhang entschieden hat, ist der Lebensmittelpunkt des Erwerbers nach § 3 AusglLeistG ebenso wie der eines Nutzers im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG (BGH ZOV 2005, 278 = NJW-RR 2005, 1256, 1257) nicht allein anhand formaler Gesichtspunkte wie der polizeilichen Meldung, sondern in wertender Gesamtbetrachtung aller relevanten Umstände zu bestimmen. Diese wertende Betrachtung darf aber nicht den Zweck aus dem Blick verlieren, zu dem die jeweilige Vorschrift eine Feststellung des Lebensmittelpunktes verlangt. So geht es etwa im Rahmen von § 5 Abs. 3 SachenRBerG nicht darum, abstrakt den Lebensmittelpunkt des Nutzers zu ermitteln. Die wertende Betrachtung ist vielmehr nur ein Hilfsmittel, um die eigentlich entscheidende Frage zu beantworten, ob dem Nutzer das von ihm auf einem fremden Grundstück errichtete Wohnhaus am 3. Oktober 1990 als Wohnung gedient hat. Auch § 3 Abs. 8 AusglLeistG a. F. und § 4 Abs. 2 Satz 2 FlErwV a. F. knüpfen nicht abstrakt an den Hauptwohnsitz des Erwerbers an. Der verbilligte Walderwerb nach § 3 Abs. 8 Satz 1 lit. b) AusglLeistG a. F. soll vielmehr nicht jedem offen stehen, sondern nur dem Erwerber, der in der Nähe der Betriebsstätte auch ortsansässig werden will. Das Erfordernis der Ortsansässigkeit soll ausschließen, dass Personen ohne regionalen Bezug Flächen erwerben und mit einem Betriebsleiter vor Ort bewirtschaften. In Konkurrenz zu den örtlichen Interessenten sollen andere Personen Flächen nur dann verbilligt pachten und erwerben können, wenn sie sich selbst vor Ort engagieren (BGH ZOV 2007, 30, 33 Tz. 30). Ein solches Engagement setzt zwar nicht voraus, dass sich sämtliche Lebensbeziehungen des Erwerbers auf einen Ort konzentrieren (vgl. BGH ZOV 2007, 30, 33 Tz. 32), sie müssen sich aber an einem Ort in der Nähe der Betriebsstätte so verdichten, dass das erforderliche Engagement vor Ort erkennbar wird. Ein solches Engagement lässt sich nicht an Äußerlichkeiten wie Größe und Komfort der dort eingerichteten Wohnung festmachen. Erforderlich, aber ausreichend ist vielmehr, dass der Erwerber seine Betriebsstätte nicht nur sporadisch und nur bei Bedarf aufsucht. Er muss Bindungen an den Ort in der Nähe der Betriebsstätte aufbauen und unterhalten, die über das rein Geschäftliche hinausgehen (BGH ZOV 2009, 300, 301 = NJW-RR 2010, 374, 375 Tz. 14).

3. 16 a) Darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Bekl. nicht seinen Lebensmittelpunkt in diesem Sinne in die Nähe der Betriebsstätte verlegt hat bzw. nicht in der Nähe derselben ortsansässig geworden ist und damit die Voraussetzungen des Rücktrittsgrundes nach § 9 Nr. 2 lit. c) des notariellen Kaufvertrages gegeben sind, ist die Kl. (BGH ZOV 2009, 300, 301 = NJW-RR 2010, 374, 375 Tz. 16). Es ist also allein Sache der Kl., was das Landgericht bei seiner Entscheidung verkannt hat, darzulegen und zu beweisen, dass der Grund für den erklärten Rücktritt eingetreten ist und der Bekl. seinen Wohnsitz nicht innerhalb der in der Rücktrittsklausel vorgesehenen Zwei-Jahres-Frist nach D. oder einen anderen Ort in der Nähe der erworbenen Flächen verlegt hat. Dabei ist allerdings, wie ebenfalls der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung ausgeführt hat, zu berücksichtigen, dass die Kl. außerhalb dieses für ihr Rücktrittsrecht ausschlaggebenden Geschehens steht und die für die Beurteilung der Frage, wo der Bekl. seinen Lebensmittelpunkt hat, relevanten Umstände nicht kennen kann. Bei einem derartigen Informationsdefizit des Gläubigers kann die nicht beweisbelastete Partei nach den in der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen der sekundären Darlegungslast (BGHZ 120, 320, 327 f.; 145, 170, 184; WM 2009, 1145, 1146) gehalten sein, aufgrund eines erwiderungsfähigen Primärvortrages der beweisbelasteten Partei ihrerseits zu dem Geschehen vorzutragen. Ein solcher Vortrag ist dem Bekl. zumutbar, denn er allein kennt die Umstände, anhand derer sein Lebensmittelpunkt zu bestimmen ist. Nur er kann Auskunft darüber geben, ob und wann er vor Ort war und was er dort getan und unternommen hat. Die Kl. durfte dem Bekl. die Waldflächen nur verbilligt verkaufen, wenn er in ihrer Nähe ortsansässig wurde. Die Kl. hat dem Bekl. die Forstflächen nach § 9 Nr. 2 lit. c) des Kaufvertrages auch nur in der Erwartung verkauft, der Bekl. werde die gesetzlichen Voraussetzungen seiner Erwerbsberechtigung herstellen. Sie kann deshalb von ihm erwarten, dass er sich hierzu im Streitfall substantiiert äußert (vgl. BGH NJW-RR 2010, 374, 376 Tz. 17).

17 b) aa) Die Kl. ist ihrer Obliegenheit eines erwiderungsfähigen Primärvortrages nachgekommen. Sie hat vorgetragen, dass der Bekl., wie zwischen den Parteien auch unstreitig ist, erst nach Ablauf der Zwei-Jahres-Frist seinen Hauptwohnsitz in Brandenburg gemeldet hat. Außerdem hat die Kl. vorgetragen, dass der Bekl. vorprozessual gegenüber der Zeugin W. am 13. Februar 2008 fernmündlich zugestanden habe, seinen Hauptwohnsitz nicht vor diesem Zeitpunkt nach Brandenburg verlegt zu haben.

18 bb) Der Bekl. hat - was die Kl. bezweifelt - seiner sekundären Darlegungslast genügt. Der Bekl. hat behauptet, bereits ab dem Jahre 2005 zwei Zimmer im Hause des Zeugen K. zu bewohnen und dessen Küche und Bad mitzubenutzen. Dieser Vortrag kann - gerade in Abgrenzung zu den weiteren Ausführungen des Bekl. zu seinem Nebenwohnsitz in Bayern - nur so verstanden werden, dass sich Bekl. überwiegend in der Nähe der Betriebsstätte aufhält. Wer aber an einem Ort wohnt und sich dort überwiegend aufhält, ist an diesem Ort ansässig und hat dort seinen Lebensmittelpunkt.

19 cc) Dieses Vorbringen des Bekl. ist indessen nicht glaubhaft: Die Ummeldung des Hauptwohnsitzes in die Nähe der Betriebsstätte ist erst am 19. Februar 2008 erfolgt. Die von dem Bekl. geschilderte Wohnsituation im Hause des Zeugen K. erscheint angesichts seiner offenkundig guten Vermögensverhältnisse doch sehr ungewöhnlich. Konkretes zu einem Umzug in das Haus des Zeugen hat der Bekl. nicht mitgeteilt, insbesondere nicht dazu, wann er welche für das tägliche Leben erforderlichen Bedarfsgegenstände dorthin verbracht haben will. Die von dem Bekl. und dem Zeugen bekundeten Einzugs- und Auszugsdaten weichen voneinander ab. Der Vortrag des Bekl. zu Gegenleistungen für das Wohnrecht wechselte. Mit zumindest werktäglichem Aufenthalt des Bekl. in D. lässt sich nicht vereinbaren, dass die Post- und Telefonkommunikation über seinen vermeintlichen Nebenwohnsitz in Bayern erfolgte. Gleiches gilt für die durchgängige Vertretung des Bekl. durch den Zeugen K. bei den Sitzungen der Hegegemeinschaft, dessen dahin gehendes Zeugnis sich die Kl. zu eigen gemacht hat. Kaum nachvollziehbar erscheint auch, dass der Bekl. die Zeugin W. - insoweit unstreitig - nicht im Rahmen des Telefongesprächs vom 13. Februar 2008 darauf hingewiesen hat, bei dem Zeugen K. zu wohnen, zumal ihm die Bedeutung dieses Umstands aufgrund der Verpflichtungserklärung vom 28. April 2004 bewusst gewesen sein muss. Selbstbewirtschaftung der erworbenen Flächen wird von dem Bekl. nur pauschal behauptet, ohne Konkretes zu seinen wirtschaftlichen Aktivitäten darzulegen. Selbstbewirtschaftung vor Ort hätte zumindest - worauf die Kl. zutreffend hinweist - telefonische und postalische Erreichbarkeit des Bekl. daselbst vorausgesetzt.

20 dd) Der Senat ist unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen, namentlich dem soeben unter cc) Ausgeführten, und dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt (§ 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO), dass der Bekl. seinen Lebensmittelpunkt nicht innerhalb der vereinbarten Zwei-Jahres-Frist in die Nähe der Betriebsstätte verlegt hat.

21 Die Zeugin W. hat bekundet, dass der Bekl. noch Anfang 2008 ihr gegenüber verneint habe, eine Wohnung in Brandenburg angemietet zu haben. Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage der Zeugin sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Die Aussage entspricht vielmehr dem Vorbringen des Bekl. im ersten Rechtszug (Klagerwiderung vom 7. November 2008, 67 f. GA). Die Glaubwürdigkeit der Zeugin steht ebenfalls außer Frage. Die Zeugin war penibel darauf bedacht, nur das zu bekunden, dessen sie sich wirklich erinnerte, und Erinnerungslücken nicht durch Schlussfolgerungen zu überspielen, die auf eine bewusste oder unbewusste Parteinahme zugunsten der Kl. hindeuten könnten. Im Kontext mit dem vom Bekl. - unstreitig - beabsichtigten Immobilienkauf lässt dessen Aussage, noch keine Wohnung angemietet zu haben, naheliegend nur die Schlussfolgerung zu, dass dieser seinem eigenen Verständnis nach nicht in der Nähe der Betriebstätte wohnte. Dessen demgegenüber bemühte Erklärung, er habe bei dem Zeugen K. schließlich nicht zur Miete gewohnt, erscheint in hohem Maße gekünstelt, da dem Bekl. schon aufgrund seiner Verpflichtungserklärung bewusst sein musste, dass es sowohl bei dem Immobilienkauf als auch der Wohnungsanmietung letztlich um die Wohnortfrage ging.

22 Die von dem Zeugen K. konkret bekundeten Tatsachen lassen demgegenüber lediglich den Schluss darauf zu, dass der Bekl. bei diesem tageweise übernachtet hat. Die vom Zeugen vorgenommene Wertung, der Bekl. habe bei ihm ab Frühjahr 2006 gewohnt, ist jedenfalls nicht in dem Sinne durch belastbare Tatsachen unterlegt, als damit ein Hauptwohnsitz gemeint gewesen sein sollte. Sofern der Zeuge konkrete Tatsachen bezeugt hat, sprechen diese vielmehr überwiegend gegen die Begründung des Lebensmittelpunktes des Bekl. in D. als da sind: keine monetäre oder wiederkehrende naturale (Wildbret) Entgeltung der Wohnnutzung, keine Nebenkostenbeteiligung, regelmäßige und bisweilen längere berufliche Abwesenheiten, kein Umzug mit Hausrat o. dgl., kein eigener Briefkasten, Vertretung des Bekl. in der Hegegemeinschaft, keine Anwesenheit an Geburtstagen, zu Ostern oder Weihnachten. Darüber hinaus zeigte die Vernehmung des Zeugen eine eindeutige Begünstigungstendenz. Der Zeuge K. fühlt sich dem Bekl. offenbar verpflichtet, wie insbesondere die Kommentierung der ihm vorgehaltenen vermeintlichen Behauptungen des Nachbarn N. belegt. Diese Behauptungen wies der Zeuge nicht in erster Linie wegen deren vermeintlicher Unwahrheit, sondern vor allem und mit sichtlicher Empörung deshalb zurück, weil der Sohn des N. für den Bekl. gearbeitet hat.