Flächenanrechnung von Terrassen zur Hälfte

Flächenanrechnung von Terrassen zur Hälfte; Wohnfläche

In Berlin ist es auch nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung ortsüblich, die Fläche von Terrassen zur Hälfte (und nicht zu einem Viertel) anzurechnen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. hat gegenüber den Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf die zu diesem Zeitpunkt ortsübliche Vergleichsmiete um 77,67 € auf 572,67 € ab dem 1.5.2008.

Anzuwenden ist hier der Mietspiegel für 2007, weil im folgenden Mietspiegel für 2009 der Ermittlungsstichtag erst der 1.10.2008 gewesen ist, so dass nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden kann, dass diese Werte bereits im Zeitraum zuvor galten.

Maßgeblich für die von den Bekl. gemietete Wohnung ist nach ihrer Lage, Größe, Ausstattung und Bezugsfertigkeit das Mietspiegelfeld G 11. Denn die Wohnung ist mit den vereinbarten 81 m2 in die Größengruppe zwischen 60 und 90 m2 einzuordnen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass für das Mieterhöhungsverlangen die vertraglich vereinbarte Größe von 81 m2 zugrunde zu legen ist, weil die tatsächliche Größe nur weniger als 10 % von dieser Angabe im Vertrag abweicht. Der Bundesgerichtshof hat bereits in seinem Urteil vom 8.8.2009 (VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 ff. = NZM 2009, 613 = GE 2009, 1038 f., zitiert nach juris) entschieden, dass von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche auszugehen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht. Hier hat die Wohnung neben der Fläche der Wohn- und zu berücksichtigenden Nebenräume von insgesamt 53,99 m2 eine Terrasse mit einer von den Bekl. nur zugestandenen Größe von 48,31 m2. Diese durfte zur Hälfte der Wohnflächenermittlung zugrunde gelegt werden. Es ergibt sich damit eine Fläche von 78,14 m2, das weicht mit 2,86 m2 knapp 4 % von der Wohnflächenangabe im Mietvertrag ab. In diesem Falle ist die vertragliche Vereinbarung auch dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde zu legen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Wohnfläche mangels ausdrücklicher Vereinbarung der Vertragsparteien, wie sie zu ermitteln sei, und mangels anderer ortsüblicher Berechnungsweise nach den jeweils geltenden einschlägigen Vorschriften für den preisgebundenen Wohnungsbau im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags ermittelt werden (ausdrücklich Urteil vom 22.4.2009 - VIII ZR 86/08 = GE 2009, 773). Danach wäre hier die Wohnflächenverordnung (WoFlV) für den im Januar 2006 geschlossenen Mietvertrag heranzuziehen, da diese ab 1.1.2004 gilt und die vorher geltende Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) abgelöst hat.

Nach § 4 Nr. 4 WoFlV ist im Unterschied zur vorher geltenden II. BV die Fläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Nach § 44 Abs. 2 der II. BV in der Fassung bis zum 31.12.2003 konnten zur Ermittlung der Wohnfläche Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze bis zur Hälfte angesetzt werden. Nach dieser für den preisgebundenen Wohnungsbau geltenden Regelung hat sich folglich der regelmäßige Ansatz von 1/2 auf 1/4 verringert.

Allerdings steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest, dass die örtliche Praxis im Sinne der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs weiterhin die Flächen für Terrassen zur Hälfte bei der Wohnraumermittlung zugrunde legt. Das Gericht hegt keine Zweifel daran, dass die vom öffentlich bestellten und vereidigten sowie hinsichtlich seiner Sachkunde dem Gericht bereits bekannten Sachverständigen B. eingeholten Auskünfte insgesamt ein repräsentatives Bild des Berliner Mietenmarkts ergeben. Der Sachverständige hat dazu in seiner Erläuterung zu dem Gutachten im Termin zur mündlichen Verhandlung dargelegt, dass er mit der GSW, der HOWOGE und der KÖWOGE, der Gesellschaft Becker & Kries und zwei Wohnungsbaugenossenschaften Vermieter bzw. Vermittler von Wohnungen mit einem insgesamt erheblichen Wohnungsbestand befragt hat, wobei die Kammer keinen Zweifel daran hegt, dass die Angabe zutrifft, damit einen Wohnungsbestand von mehr als 10.000 Wohnungen abgedeckt zu haben, weil die Größe der erstgenannten drei Wohnungsunternehmen allgemein bekannt sehr groß ist.

Die Zweifel der Bekl. teilt das Gericht nicht. Statistische Erhebungen unterliegen stets der Kritik, dass sie nur einen möglichst repräsentativen Ausschnitt, aber eben nicht die gesamte Breite des relevanten Datenmaterials erfassen und auswerten. Auch ist es völlig unerheblich, ob die statistische Auswertung von einem Institut oder von einem einzelnen Sachverständigen vorgenommen wird. Hier hat der Sachverständige zutreffend darauf hingewiesen, dass auch der Berliner Mietspiegel, der hinsichtlich der ermittelten Mietspiegelwerte nach den gesetzlichen Anforderungen als qualifiziert gilt, nur einen relativ beschränkten Teil der Daten für die betreffenden Mietwohnungen ausgewertet hat. So beruhte er im Jahr 2005 auf der Befragung von 6.000 Mieterhaushalten (vgl. Berliner Mietspiegel 2005, Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel, Endbericht, GEWOS Hamburg, November 2005, S. 15), was 6.000 Mietwohnungen entspricht, und es wurden Daten von 6.800 mietspiegelrelevanten Wohnungen durch Vermieterbefragungen erhoben (ebenda S. 15), während es in Berlin 2009 einen Bestand von ca. 1,7 Mio. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gegeben hat, von denen 86,1 % Mietwohnungen darstellen (vgl. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Marktübersicht „Einige Zahlen zum Wohnen in Berlin"). Auch wenn und soweit es im Jahr 2005 weniger Mietwohnungen gegeben haben sollte als 2009, so ändert sich dennoch an den Proportionen zwischen Bestand und erfassten Werten nichts.

Zudem hat der Sachverständige festgestellt, dass auch Größe, Lage, Ausstattung usw. der Terrasse unter Berücksichtigung des nach der Wohnflächenverordnung eingeräumten Spielraums von bis zur Hälfte eine Berücksichtigung der Terrassenfläche zur Hälfte rechtfertigt. Diese Bewertung wiederum haben die Bekl. nicht in Zweifel gezogen. Denn sie können nicht bestreiten, dass die Terrasse sowohl zur Straßen- als auch zur Gartenseite gerichtet ist und diese beiden Seiten durch einen etwas schmaleren Bereich auf der Giebelseite des Hauses verbunden sind, so dass die Terrasse die Wohnung von drei Seiten umgibt, dass sie ferner durch bodentiefe Fenster aus der Wohnung einzusehen ist, sie selbst der Wohnung deshalb und aufgrund der Größe ein eigenes Gepräge verleiht.

Die weiteren Rügen der Bekl., nämlich dass der Sachverständige eine Grundrisszeichnung aus der Akte, ohne dies ausdrücklich auf ihr zu vermerken, in sein Gutachten übernommen und die Wohnung als im Dachgeschoss gelegen bezeichnet hat, können die Überzeugungskraft des Gutachtens nicht entkräften. Die Wohnung ist bereits im Mietvertrag als DG-Wohnung, wobei „DG" die übliche Abkürzung für Dachgeschoss darstellt, bezeichnet. Sie befindet sich auch im Bereich des Daches. [...]

Nach der – unmittelbar nur für preisgebundene Wohnungen geltenden – Zweiten Berechnungsverordnung war die Fläche von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen bis zur Hälfte anzurechnen, während nach der Wohnflächenverordnung die Anrechnung in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte möglich ist. Die Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum können auch auf andere Mietverhältnisse angewandt werden, wenn dies so vereinbart ist, wobei die ortsübliche Berechnungsweise im Zweifel maßgeblich ist (BGH GE 2007, 1047). Das Landgericht Berlin hat – sachverständig beraten – festgestellt, dass die Anrechnung zur Hälfte in Berlin nach wie vor ortsüblich ist.

In einem Mieterhöhungsprozess für eine Dachgeschosswohnung mit großer Terrasse hatte der Mieter sich darauf berufen, die tatsächliche Wohnfläche weiche von der vertraglich vereinbarten um mehr als 10 % ab. Die Fläche der Wohn- und Nebenräume betrug 53,99 m². Die Fläche der Terrasse betrug 48,31 m². Nach Auffassung des Mieters hätte sie nur zu einem Viertel berücksichtigt werden dürfen. Das Landgericht Berlin holte ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der örtlichen Praxis ein.

Mit Urteil vom 19. Juli 2011 stellte das Landgericht fest, dass in Berlin nach wie vor die Anrechnung der Fläche einer Terrasse zur Hälfte ortsüblich sei. Der Sachverständige habe aufgrund der von ihm eingeholten Auskünfte ein repräsentatives Bild des Berliner Mietenmarkts dargelegt. Dazu komme, dass auch nach den Umständen des Einzelfalls eine Berücksichtigung der Terrassenfläche zur Hälfte nach dem Gutachten gerechtfertigt sei; die Terrasse verleihe aufgrund ihrer Größe der Dachgeschosswohnung ein eigenes Gepräge.

Ortsüblich ist die Anrechnung zur Hälfte in Berlin auch deshalb, weil ein großer Teil der Mietverträge in Berlin unter Verwendung des Vertragsformulars des Grundeigentum-Verlags abgeschlossen wird. Dort heißt es in § 1, dass die Flächen von Balkonen, Loggien und Terrassen zur Hälfte angerechnet werden.