Flächenabweichung und Metminderung bei Geschäftsraummiete

Die vom Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 24. März 2004 (VIII ZR 44/03, 133/03 und 295/03) für den Fall des Vorhandenseins von Minderflächen bei der Vermietung von Wohnungen aufgestellten Grundsätze sind auch auf ein Mietverhältnis über Gewerberaum anzuwenden.

1) Der von den Parteien vereinbarte monatliche Mietzins von 850,00 DM = 434,60 Euro ist um 14,7 % = 63,89 Euro auf 370,71 Euro zu mindern, so daß sich unter Hinzurechnung der unstreitigen Nebenkostenvorauszahlung von 127,82 Euro ein Betrag von 498,53 Euro (statt 562,42 Euro) ergibt. Dies findet seine Rechtfertigung darin, daß die Wohnfläche des streitgegenständlichen Mietobjekts lediglich eine Größe von 51,20 Quadratmetern statt der im Mietvertrag vom 9.8.2000 angegebenen 60 Quadratmeter aufwies.

Entgegen der Auffassung des Kl. sind die vom Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 24.3.2004 (VIII ZR 44/03, 133/03 und 295/03 = GE 2004, 680 ff.) für den Fall des Vorhandenseins von Minderflächen bei der Vermietung von Wohnungen aufgestellten Grundsätze auch insoweit anwendbar, als es sich um ein Mietverhältnis über Gewerberaum handelt. Es sind weder Gesichtspunkte aufgezeigt noch sonst erkennbar, die geeignet wären, eine unterschiedliche Betrachtungsweise zu rechtfertigen. Auch ohne ausdrückliche Zusicherung reicht daher der von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnete Passus "Vermietete Fläche: 60 Quadratmeter" aus, ein Minderungsrecht der Bekl. zu begründen, ohne daß es darauf ankäme, wer diesen Passus schriftlich niedergelegt hat. Darüber hinaus führt eine Flächenabweichung von mehr als 10 % bei der Nutzung von Büroräumen zu vergleichbaren Beeinträchtigungen wie im Falle der Nutzung einer Wohnung, so daß es der besonderen Darlegung konkreter Einschränkungen beim Mietgebrauch durch den Mieter auch im Falle eines gewerblichen Mietverhältnisses nicht bedarf.

Nach Auffassung des BGH ist der Wohnraummieter zur Minderung berechtigt, wenn die Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Größe abweicht. Das gilt auch für den Geschäftsraummieter.

Im Geschäftsraummietvertrag hieß es, die Räume hätten eine Fläche von 60 m2. Tatsächlich betrug die Größe nur 51,20 m2. Die Mieterin berief sich auf Minderung.

Mit Urteil vom 2. Dezember 2004 meinte das OLG Düsseldorf, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu Wohnraummietverhältnissen, wonach eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % zur Minderung berechtige, sei auch bei Geschäftsraummiete anwendbar.