Flächenabweichung ab 10 % als Fehler

Flächenabweichung ab 10 % als Fehler; Mietmangel; Flächenangabe als Objektbeschreibung; zugesicherte Eigenschaft; Verfahren zur Flächenermittlung

1. Die bloße Angabe der Flächen im Mietvertrag stellt keine Zusicherung dar. 2. Eine erhebliche Abweichung, die als Mangel zu verstehen ist, liegt wie im Kauf- und Werkvertragsrecht bei etwa 10 %.

3. Zur Flächenberechnung bei Gewerberäumen.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Die bloße Angabe der Flächen im Rahmen der Beschreibung des Mietgegenstandes in § 1 des Untermietvertrages vom 2. Juli 1990 stellt keine Zusicherung im Sinne von § 537 Abs. 2 BGB a. F. bzw. § 536 Abs. 2 BGB n. F. dar. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Vermieter bereits durch die Objektbeschreibung eine weitergehende Haftung begründen und vertragsmäßig bindend erklären will, die Gewähr für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen und für alle Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen (vgl. BGH NJW 2000, 1714 [1716; 11.2.b)]; NJW 1996, 1337; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rn. 221; Kraemer, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 1355), was erst recht für den Fall der Untervermietung gilt. Demgemäß rechtfertigt die Flächenangabe die Annahme einer stillschweigenden Zusicherung erst dann, wenn sie durch eine entsprechende Angabe im Rahmen der Mietzinsvereinbarung als Kalkulationsgrundlage für die Miethöhe vereinbart ist (vgl. KG GE 1992, 871; OLG Dresden NJW-RR 1998, 512 = OLGR 1998, 309; OLG Rostock MDR 1999, 219; Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rn. 645; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 1359; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 537 BGB Rn. 225 f.).

2. Auch ein Fehler des Mietgegenstandes im Sinne von § 537 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 536 Abs. 1 BGB n. F. liegt nicht vor.

a) Zwar geht die Entwicklung in der Rechtsprechung dahin, Flächenabweichungen nicht nur als zusicherungsfähige Eigenschaft, sondern zugleich nach der Verkehrsanschauung als Fehler zu verstehen und bei einer erheblichen Abweichung einen Mangel anzunehmen (vgl. OLG Köln NZM 1999, 73 = WuM 1999, 282; OLG Dresden NJW-RR 1998, 512 f. = WuM 1998, 144 = OLGR 1998, 309; Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rn. 645; Kraemer NZM 1999, 156, 160 [3. d]), wie es dem gewandelten Verständnis zum Fehlerbegriff entspricht (vgl. Kraemer NZM 1999, 156, 159). Aus den Bestimmungen in § 537 Abs. 2 S. 2 BGB oder § 468 S. 1 BGB, die die Grundstücksgröße ausdrücklich als zusicherungsfähige Eigenschaft erwähnen, wird insoweit nicht der Umkehrschluß gezogen, die Fläche könne nur dann eine Gewährleistung begründen, wenn sie zugesichert sei. Dem hat auch der Gesetzgeber durch das Entfallen der Klarstellung in § 536 Abs. 2 BGB n. F. Rechnung getragen und beabsichtigt nun im Rahmen der Schuldrechtsmodernisierung zum Kaufrecht die Unterscheidung zwischen Fehler und Zusicherung aufzugeben. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Fehlers (§ 537 Abs. 1 S. 2 BGB a. F. bzw. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB n. F.) wird es zutreffend sein, die Grenze der Erheblichkeit mit Rücksicht auf vergleichbare Rechtsprechung zum Kauf- und Werkvertragsrecht unabhängig von den Umständen des Einzelfalls bei etwa 10 % zu ziehen (vgl. Kraemer NZM 1999, 156, 161 [4.] und ders. NZM 2000, 1121, 1122 [3.]).

b) Es läßt sich jedoch nicht feststellen, daß entgegen der Vereinbarung statt der betroffenen Teilflächen von insgesamt 543,90 m2 tatsächlich nur 438,83 m2 vorhanden sind. Zwar haben sich die Kl. insoweit auf das im selbständigen Beweisverfahren des Landgerichts Berlin 25 OH 8/98 erstattete Gutachten des Sachverständigen K. vom 24. März 1999 bezogen. Hier kommt der Sachverständige unter Berücksichtigung von §§ 43, 44 II. BV zu einer anrechenbaren Fläche von 438,33 m2. Die II. BV, nach der die Wohnfläche ermittelt wird, gilt jedoch grundsätzlich nur für preisgebundenen Wohnraum (§ 1 Abs. 1 II. BV). Selbst für nicht preisgebundenen Wohnraum ist die II. BV nicht, jedenfalls nicht verbindlich, anzuwenden (vgl. Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 1361; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. § 2 MHG Rn. 54 ff.). Im Falle der Vermietung von Geschäftsräumen ist nicht die Wohn-, sondern die Nutzfläche maßgeblich. Der Mieter von Geschäftsräumen wird die Berechnung nach Wohnflächen nicht erwarten dürfen (§§ 133, 157 BGB). Wenn der Mieter die Flächenberechnung bei Vertragsschluß nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muß er sich damit abfinden, daß der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist. Der Sachverständige K. hat hinsichtlich der im Ergebnis von der Bekl. eingereichten Aufstellung des Vermessungsingenieurs D. vom 3. Dezember 1998 in seinem Gutachten ausgeführt, daß die Maße weitgehend gleich ermittelt worden seien, aber die weitere Berechnung nicht auf der Grundlage der II. BV erfolgt sei. In diesem Zusammenhang hat er weder die Berechnung nach der DIN 277 noch die nach Achsmaß als solche beanstandet, sondern lediglich - rechtlich unzutreffend - die Berechnung nach der II. BV für maßgeblich gehalten.

Flächenangaben im Mietvertrag sind i. d. R. Objektbeschreibungen und nicht als stillschweigende Zusicherung zu verstehen. Ein erheblicher Fehler, der zur Minderung berechtigt, liegt aber bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % vor. Bei Gewerberäumen sind aber nicht die Berechnungsvorschriften der II. BV heranzuziehen.

Die Mieterin hatte sich darauf berufen, daß die gemietete Fläche entgegen der Angabe im Mietvertrag erheblich kleiner war und machte deshalb Minderung geltend, wobei sie sich auf ein Gutachten berief, das die Fläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) berechnet hatte. Der Vermieter (es handelte sich um Geschäftsräume) berief sich dagegen auf die Aufstellung eines Vermessungsingenieurs, aus der sich eine erheblich größere Fläche ergab.

Mit Urteil vom 22. Oktober 2001 gab das Kammergericht der Zahlungsklage des Vermieters statt. Die bloße Flächenangabe im Mietvertrag sei keine Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne des Gesetzes. Es liege auch kein Mangel vor, der in der Regel bei einer Abweichung von mehr als 10 % anzunehmen sei, da die Flächenberechnung nach der II. BV nur für preisgebundenen Wohnraum maßgeblich sei. Jedenfalls müsse der Mieter von Geschäftsräumen auch eine andere zulässige Berechnungsmethode hinnehmen, wenn nichts anderes vereinbart sei.