Fingierter Zugang einer Kündigung bei verschwiegener Adresse

1. Der Vermieter darf regelmäßig davon ausgehen, dass der Mieter in der gemieteten Wohnung auch tatsächlich wohnt. Deshalb muss ein Mieter, der dem Vermieter seine richtige Wohnanschrift nicht mitteilt, sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei ihm eine Willenserklärung (hier: Kündigung) zugegangen; insofern bestehen Informationspflichten dahingehend, dass der Mieter dem Vermieter mitzuteilen hat, unter welcher Anschrift Schriftverkehr erfolgen kann, wenn er ausziehen oder die Wohnung gar nicht nutzen will, auch wenn das nicht ausdrücklich im Vertrag geregelt ist.

2. Die vermietereigene Durchschrift einer Kündigungserklärung muss keine Unterschrift enthalten; will sich der Mieter auf eine fehlende Unterschrift berufen, muss er das ihm zugegangene Original des Schreibens vorlegen.

Die Bekl. haben in den Monaten Januar bis März 2025 keine Miete gezahlt. Die Kl. sprach gegenüber beiden Bekl. am 6. März 2025 eine fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung aus. Die Erklärung ging der Bekl. zu 2. unter der Wohnungsanschrift zu. Die Klage ist dem Bekl. zu 1. unter einer anderen Berliner Anschrift zugestellt worden.

In der Folge erhielt die Kl. mehrere Zahlungen, aus denen sich zunächst noch eine Forderung, durch weitere Zahlungen teilweise erst am Monatsende dann kleinere Guthaben ergaben.

Nachdem im Juli und August 2025 die Mieten erneut nicht gezahlt wurden, blieb nach Verrechnung mit dem Guthaben eine offene Forderung von 1.076,99 €. Wegen dieses Rückstands kündigte die Kl. am 18. August 2025 erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß. Vorsorglich wurde die Kündigung mit der Klage wiederholt.

Am 9. Oktober 2025 erließ das Gericht ein Versäumnisteilurteil gegen die Bekl. zu 2. mit einer Räumungsverpflichtung und einem Zahlungsausspruch über 1.076,99 € zuzüglich Zinsen. Gegen das Versäumnisurteil legte die Bekl. Einspruch ein. Nachdem weitere Zahlungen erfolgt waren, erklärte die Kl. den Rechtsstreit hinsichtlich der Zahlungsklage i.H.v. 644,98 € in der Hauptsache für erledigt. Zugleich sprach sie mit Schriftsatz vom 11. November 2025 zwei Kündigungen wegen versuchten Prozessbetrugs aus, zum einen, weil die Bekl. mit Schriftsatz vom 29. Oktober 2025 behauptet hätten, es sei nichts mehr offen, obwohl ein Rückstand von 432,01 € bestanden habe und noch bestehe, zum anderen, weil die Bekl. behauptet hätten, die Kündigung sei nicht unterzeichnet gewesen. Ferner wurde eine Kündigung wegen des Rückstands und der verspäteten Zahlungen ausgesprochen.

Die Kl. ist der Ansicht, die Bekl. hätten sich im Mietvertrag gegenseitig zur Empfangnahme von Schriftstücken und damit auch der Kündigung ermächtigt. Die Bekl. sind der Ansicht, die Kündigung sei nicht wirksam gewesen, da eine Unterschrift auf der als Anlage zur Klage eingereichten Kündigung fehle. Die vorgerichtlich ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam, weil sie dem Bekl. zu 1. nicht zugestellt worden seien. Sie behaupten, der Bekl. zu 1. habe nie in der Streitwohnung gewohnt.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Durch den form- und fristgerecht eingelegten Einspruch gegen das Versäumnisteilurteil wurde der Rechtsstreit in die Lage versetzt, in der er sich vor der Säumnis der Bekl. zu 2. befand. Die erneute Prüfung der Sach- und Rechtslage durch das Gericht hat ergeben, dass das Urteil im Wesentlichen aufrechtzuerhalten war, der Bekl. zu 1. entsprechend zur Räumung und Zahlung zu verurteilen war und im Übrigen der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung der Streitwohnung aus § 546 BGB zu. Das seit dem 1. Juli 2021 bestehende Mietverhältnis zwischen der Kl. und beiden Bekl. ist durch die fristlose Kündigung vom 18. August 2025 beendet worden. Unstreitig bestand im Zeitpunkt der Kündigung ein Rückstand von 1.076,99 €, der zwar keine zwei Monatsmieten erreicht, jedoch deutlich über einer Monatsmiete liegt und damit gem. §§ 543 Abs. 2 Nr. 3a, 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB für eine fristlose Kündigung ausreicht. Die Kündigung war formgerecht, insbesondere ist sie eindeutig unterschrieben gewesen, § 568 Abs. 1 BGB. Die Kündigungsgründe, vor allem der konkrete Zahlungsrückstand, sind darin aufgeführt worden. Die Kündigung ist den Bekl. auch zugegangen. Unstreitig ist sie an beide Mieter unter der Adresse der Streitwohnung gerichtet gewesen, die Bekl. zu 2. hat sie auch erhalten. Dies allein genügt zwar nicht, denn die Ermächtigung der Mieter zur gegenseitigen Empfangnahme von Erklärungen im Mietvertrag (§ 16) gilt ausdrücklich nicht für Kündigungen. Jedoch muss sich der Bekl. zu 1. nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB so behandeln lassen, als habe er die Kündigung erhalten, wenn er der Kl. seine richtige Wohnanschrift nicht mitteilt. Aufgrund des Mietvertrages bestehen Informationspflichten dahingehend, dass die Mieter dem Vermieter mitteilen, unter welcher Anschrift Schriftverkehr erfolgen kann, wenn sie ausziehen oder die Wohnung gar nicht nutzen, auch wenn das nicht ausdrücklich im Vertrag geregelt ist. Denn normalerweise kann der Vermieter davon ausgehen, dass die Mieter in der gemieteten Wohnung auch tatsächlich wohnen. Sofern eine von diesem Normalfall abweichende Fallgestaltung vorliegt, d. h. dass einer der Mieter entweder gar nicht erst einzieht oder wieder auszieht, müssen die Mieter dem Vermieter diesen Umstand mitteilen und auch eine zustellfähige Anschrift angeben. Unterbleibt wie vorliegend eine solche Angabe, muss der Mieter, der nicht in der Wohnung wohnt, sich so behandeln lassen, als wenn er dort (noch) wohnen würde. Das gilt umso mehr, als auch keine sonstigen Umstände vorliegen bzw. behauptet werden, die auf einen Auszug des Bekl. zu 1. hindeuten würden, wie z. B. eine (fehlende) Angabe (des Namens) auf dem Wohnungsbriefkasten.

Die fristlose Kündigung vom 18. August 2025 ist nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch eine Schonfristzahlung geheilt worden. Zum einen ist bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht der gesamte Rückstand gezahlt worden. Unstreitig waren die weiterhin geltend gemachten 432,01 € noch offen. Zum anderen gilt diese Heilungsmöglichkeit gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nicht, weil innerhalb von zwei Jahren vor der Kündigung vom 18. August 2025 eine Kündigung durch Zahlung geheilt wurde, nämlich die Kündigung vom 6. März 2025. Für den Zugang dieser Kündigung an den Bekl. zu 1. gilt das oben Ausgeführte. Die Kündigungserklärung ist auch nicht unwirksam, wie die Bekl. möglicherweise meinen, indem sie die fehlende Unterschrift auf der Kündigung monieren. Unterstellt, es sei die Anlage K2 gemeint, trifft es zwar zu, dass dieses Schreiben keine Unterschrift trägt. Jedoch handelt es sich dabei um eine Durchschrift und nicht um das Original, das den Bekl. zugeschickt worden war. Eine Durchschrift enthält sicherlich sehr oft keine Unterschrift, zumal es sich nicht um die eigentliche rechtsgestaltende Erklärung handelt. Es ist auch nicht ersichtlich, warum der Erklärende die für ihn als Erinnerungsstütze und Beweis gedachte Durchschrift unterschreiben sollte. Findet sich in den Unterlagen des Erklärenden also eine solche nicht unterschriebene Kopie, bedeutet das nicht automatisch, dass auch das Original, das der Erklärungsempfänger erhalten hat, nicht unterschrieben war. Um das Fehlen der Unterschrift substantiiert zu behaupten, hätten die Bekl. deshalb das ihnen zugegangene Schriftstück vorlegen müssen.

Auf die Frage, ob die mit der Klage und weiteren Schriftsätzen ausgesprochenen Kündigungen wirksam sind oder nicht, kommt es nicht an, da das Mietverhältnis schon durch die Kündigung vom 18. August 2025 beendet wurde.

Der Kl. steht ferner ein Zahlungsanspruch aus § 535 BGB i.H.v. 432,01 € zu, da die Augustmiete 2025 in diesem Umfang unstreitig noch nicht beglichen war.

Soweit der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt wurde, war diese Erklärung als Antrag auf Feststellung der Teilerledigung auszulegen, da die Bekl. sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen haben. Der Feststellungsantrag ist zulässig und begründet. Vor der Zahlung von 644,98 € war die Klage begründet gewesen, denn die Bekl. hatten im Juli und August unstreitig insgesamt 1.076,99 € zu wenig gezahlt.

Gemäß § 721 ZPO war allein aufgrund der (gerichtsbekannt) schwierigen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine kurze Räumungsfrist von 6 Wochen zu gewähren. Eine längere Frist kam nicht in Betracht, denn der Bekl. zu 1. wohnt nicht in der Streitwohnung, so dass er sofort räumen könnte. Die Bekl. zu 2. hat nichts vorgetragen, was eine längere Frist rechtfertigen könnte. Insbesondere hat sie nicht einmal behauptet, bereits nach einer neuen Bleibe gesucht zu haben.

Der Vermieter darf regelmäßig davon ausgehen, dass der Mieter in der gemieteten Wohnung auch wohnt. Deshalb muss ein Mieter, der dem Vermieter seine richtige Anschrift für Schriftverkehr nicht mitteilt, sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei ihm eine Willenserklärung (hier: Kündigung) zugegangen. Die vermietereigene Durchschrift einer Kündigungserklärung, die er im Prozess vorlegt, muss keine Unterschrift enthalten; will sich der Mieter auf eine fehlende Unterschrift berufen, muss er das ihm zugegangene Original des Schreibens vorlegen.

Nachdem die Beklagten drei Monatsmieten nicht gezahlt hatten, kündigte die Vermieterin mit an beide Mieter gerichtetem Schreiben wegen Zahlungsverzugs. In den nächsten drei Monaten glichen die Beklagten die Rückstände im Wesentlichen aus. In den zwei Folgemonaten zahlten sie wiederum keine Miete. Darauf erfolgte eine zweite fristlose Kündigung und die Räumungsklage, mit der die Kündigung wiederholt wurde, wobei die Klage an die Wohnanschrift der Beklagten zugestellt wurde. Im Räumungsverfahren verteidigten sich die Beklagten im Wesentlichen mit zwei Argumenten: Erstens sei die Klageschrift einem der beiden Beklagten nicht zugestellt worden, denn er habe nie in der Wohnung, sondern unter anderer Anschrift gewohnt. Zweitens sei die mit der Klage eingereichte Durchschrift der Kündigung nicht unterschrieben gewesen. Das AG verurteilte die Beklagten zur Räumung und zum Ausgleich der Mietrückstände.

Das Mietverhältnis wurde durch die zweite fristlose Kündigung beendet. Der Zahlungsrückstand war erheblich, die Kündigung an beide Beklagten gerichtet und an ihrer Wohnanschrift zugegangen. Dass einer der Beklagten dort nie gewohnt hat, ändert daran nichts. Er muss sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als habe er die Kündigung erhalten, weil er der Klägerin seine richtige Wohnanschrift nicht mitgeteilt hat. Es besteht eine mietvertragliche Informationspflicht dahingehend, dass die Mieter dem Vermieter mitteilen müssen, unter welcher Anschrift Schriftverkehr erfolgen kann, wenn sie ausziehen oder die Wohnung gar nicht nutzen. Das muss im Mietvertrag auch nicht ausdrücklich geregelt sein, weil der Vermieter regelmäßig davon ausgehen darf, dass der Mieter in der gemieteten Wohnung auch tatsächlich wohnt. Wenn nicht, weil einer der Mieter entweder gar nicht erst einzieht oder wieder auszieht, müssen die Mieter dem Vermieter diesen Umstand mitteilen und auch eine zustellfähige Anschrift angeben.

Die zweite fristlose Kündigung wurde nicht durch eine Schonfristzahlung geheilt. Zum einen, weil nach der ersten Kündigung bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht der gesamte Rückstand gezahlt wurde. Zum anderen gilt diese Heilungsmöglichkeit nicht, weil innerhalb von zwei Jahren vor der zweiten Kündigung die erste Kündigung durch Zahlung geheilt wurde. Die Kündigungserklärung ist auch nicht unwirksam, weil der Klageschrift eine nicht unterschriebene Durchschrift des Kündigungsschreibens beigefügt wurde. Eine Durchschrift enthält oft keine Unterschrift, zumal es sich nicht um die eigentliche rechtsgestaltende Erklärung handelt. Es ist auch nicht ersichtlich, warum der Vermieter die für ihn als Erinnerungsstütze und Beweis gedachte Durchschrift unterschreiben sollte. Findet sich in den Unterlagen des Vermieters eine solche nicht unterschriebene Kopie, bedeutet das nicht automatisch, dass auch das Original, das der Mieter erhalten hat, nicht unterschrieben war. Um das zu belegen, hätten die Beklagten das ihnen zugegangene Schriftstück vorlegen müssen.