Finanzierter Immobilienkauf,Schrottimmobilie, Geschäftsbesorgungsvollmacht

Finanzierter Immobilienkauf,Schrottimmobilie, Geschäftsbesorgungsvollmacht; Nichtigkeit wegen Fehlens der Rechtsberatungserlaubnis; Abschlussvollmacht; Duldungsvollmacht; Steuersparmodelle; Aufklärungspflicht der Bank bei Zusammenwirken mit dem Verkäufer

1.Derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs oder Fondsbeitritts im Rahmen eines Steuersparmodells für den Erwerber besorgt,bedarf der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag - und damit die darin erteilte Abschlussvollmacht- ist nichtig.

2.Die Vorlage der vom Erwerber zur Vorbereitung des eigentlichen Vertragsschlusses unterzeichneten Urkunden durch den Geschäftsbesorger vermag eine Duldungsvollmacht zum Abschluss von Darlehensverträgen nicht zu begründen.

3.Die §§ 171 und 172 BGB sind auf die einem Geschäftsbesorger erteilte Abschlussvollmacht auch dann anwendbar, wenn dessen umfassende Bevollmächtigung unmittelbar gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt und nach § 134 BGB nichtig ist.

4.Eine kreditgebende Bank ist bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet.

5.In Fällen des institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts können sich Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so daß sich aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen

Der Kl. begehrt die Rückabwicklung eines Darlehens, das ihm die beklagte Bank zur Finanzierung des Erwerbs einer Eigentumswohnung gewährt hat.

2 Der Kl. wurde im Jahre 1993 von einem Vermittler geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in einer noch zu errichtenden Studentenappartementwohnanlage in H. zu kaufen. Zur Durchführung des Erwerbs erteilte er der B. Steuerberatungsgesellschaft mbH (im folgenden: Treuhänderin) mit notarieller Urkunde vom 12. Oktober 1993 im Rahmen des Angebots auf Abschluß eines Geschäftsbesorgungsvertrages eine umfassende Vollmacht. Die Treuhänderin, die über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz nicht verfügte, sollte unter anderem den Kaufvertrag und den Darlehensvertrag abschließen sowie zur Bestellung der dinglichen und persönlichen Sicherheiten befugt sein.

3 Am 2. November 1993 erwarb die Treuhänderin für den Kl. mit notariellem Kauf- und Werklieferungsvertrag eine noch zu erstellende Eigentumswohnung zum Preis von 126.553,29 DM. Mit notarieller Urkunde vom selben Tage bestellte sie der Rechtsvorgängerin der Bekl. (im folgenden: Bekl.) eine Grundschuld in Höhe von 159.800 DM, übernahm für den Kl. die persönliche Haftung in Höhe des Grundschuldbetrages und unterwarf ihn der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Zur Finanzierung des Erwerbs schloß die Treuhänderin mit der Bekl. am 20. Oktober/17. Dezember 1993 einen Darlehensvertrag über 159.729 DM mit einer Laufzeit von 28 Jahren, sowie am 9. Dezember 1993 zur Zwischenfinanzierung dieser Summe einen Darlehensvertrag mit einer Laufzeit von zwei Jahren ab. Im September 1995 trat die Treuhänderin namens des Kl. die Ansprüche aus einer Lebensversicherung an die Bekl. ab und schloß für ihn einen neuen Darlehensvertrag, der den vom 20. Oktober/17. Dezember 1993 ersetzte. Der Kl. zahlte an die Bekl. von 1995 bis 2000 insgesamt 57.409,15 DM an Zins- und Tilgungsleistungen.

4 Der Kl. macht geltend, die Darlehensverträge seien nicht wirksam zustande gekommen, da die der Treuhänderin erteilte Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sei. Außerdem stünden ihm Schadensersatzansprüche gegen die Bekl. wegen der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten zu. Der Kl. begehrt die Rückzahlung der an die Bekl. auf den Darlehensvertrag geleisteten Zahlungen und die Freigabe der Lebensversicherung Zug um Zug gegen Übertragung der Rechte an der Eigentumswohnung sowie die Feststellung, daß der Darlehensvertrag vom 28. September 1995 unwirksam ist.

5 Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme zum Vorliegen einer Ausfertigung der Vollmachtsurkunde beim Darlehensvertragsschluß abgewiesen. Die Berufung des Kl. ist ohne Erfolg geblieben. Mit der - vom Senat zugelassenen - Revision verfolgt der Kl. seinen Klageantrag weiter.

6 Die Revision des Kl. ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. 7 Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren bedeutsam - im wesentlichen ausgeführt:

8 Der Darlehensvertrag aus dem Jahre 1995 sei wirksam. Insoweit komme es auf die vom Landgericht nach Beweisaufnahme bejahte Beweisfrage, ob eine Rechtsscheinhaftung nach §§ 171, 172 BGB anzunehmen sei, weil der Bekl. bei Abschluß der Darlehensverträge eine Ausfertigung der notariellen Vollmachtsurkunde vorgelegen habe, nicht an. Der Kl. habe auf ein mit dem Darlehensvertrag vom 22. Oktober/17. Dezember 1993 übersandtes Begleitschreiben der Bekl., in dem er aufgefordert worden sei, sich an die Bekl. zu wenden, wenn er "im Zusammenhang mit dem Darlehen noch Fragen habe", geschwiegen. Die Bekl. habe deshalb bei Abschluß des neuen Darlehensvertrages im September 1995 davon ausgehen dürfen, daß der Kl. das Handeln der Treuhänderin dulde.

9 Der Kl. könne auch keine Schadensersatzansprüche gegen die Bekl. geltend machen. Eine der in der Rechtsprechung anerkannten Fallgruppen, in denen ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht der Bank in Betracht komme, liege nicht vor. Bei dem Vortrag des Kl. zu einem angeblichen Wissensvorsprung der Bekl. über den geringen Wert der Wohnung zum Erwerbszeitpunkt handele es sich nur um Behauptungen ins Blaue hinein. Für die Annahme einer Überschreitung der Kreditgeberrolle fehle es an Vortrag zu Umständen, die bei Vertragsschluß nach außen erkennbar gewesen seien.

II. 10 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand.

11 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kl. gegen die Bekl. nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, weil die Bekl. die Zins- und Tilgungsleistungen sowie die Forderungen aus dem Lebensversicherungsvertrag ohne Rechtsgrund erlangt hat. Der Darlehensvertrag vom 20./28. September 1995 ist - wie auch die zuvor abgeschlossenen Darlehensverträge - danach nicht wirksam zustande gekommen.

12 a) Rechtsfehlerfrei ist allerdings die Ansicht des Berufungsgerichts, die der Treuhänderin in dem notariell beglaubigten Angebot zum Abschluß des Geschäftsbesorgungsvertrages erteilte Vollmacht sei wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB nichtig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs oder Fondsbeitritts im Rahmen eines Steuersparmodells für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Treuhandvertrag, der so umfassende Befugnisse wie der vorliegende enthält, ist einschließlich der darin enthaltenen umfassenden Vollmacht nichtig (st.

Rspr., siehe etwa Senatsurteil vom 25. April 2006 - XI ZR 29/05, WM 2006, 1008, 1010 m.w.Nachw., für BGHZ 167, 223 vorgesehen).

13 b) Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Ausführungen, mit denen das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gelangt ist, die unwirksame Vollmacht sei gegenüber der Bekl. aus Rechtsscheingesichtspunkten als gültig zu behandeln. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings noch davon aus, daß nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung die Vorschriften der §§ 171 ff. BGB sowie die allgemeinen Grundsätze der Duldungs- und Anscheinsvollmacht auch dann anwendbar sind, wenn die einem Treuhänder erteilte umfassende Abschlußvollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig ist (zuletzt Senatsurteil vom 25. April 2006 - XI ZR 219/04, WM 2006, 1060, 1062 m.w.Nachw.). Nach dem in der Revisionsinstanz zugrunde zu legenden Sachverhalt lagen jedoch die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Rechtsscheinvollmacht nicht vor.

14 aa) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist die Vollmacht der Treuhänderin nicht schon nach § 172 Abs. 1 BGB gegenüber der Bekl. als wirksam zu behandeln. Die Anwendung dieser Vorschrift erfordert, daß der Bekl. spätestens bei Abschluß des Darlehensvertrages eine Ausfertigung der die Treuhänderin als Vertreterin des Kl. ausweisenden notariellen Vollmachtsurkunde vorlag (st.

Rspr., siehe etwa Senat BGHZ 161, 15, 29 und Urteil vom 17. Oktober 2006 - XI ZR 185/05, WM 2007, 110, 112 f. m.w.Nachw.). Zwar hat das Landgericht diese Frage aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme und der festgestellten Indiztatsachen bejaht. Das Berufungsgericht hat jedoch zum Vorliegen der Vollmachtsausfertigung keine Feststellungen getroffen. Zu Unrecht ist die Revisionserwiderung der Auffassung, das Berufungsgericht habe sich die Beweiswürdigung des Landgerichts zu Eigen gemacht. Vielmehr hat das Berufungsgericht ausdrücklich festgestellt, daß es nach seiner Ansicht auf die Beweisfrage und die Angriffe des Kl. gegen die Beweiswürdigung nicht ankommt. Daraus ist zweifelsfrei zu entnehmen, daß es seine Entscheidung auch nicht hilfsweise auf die Begründung des Landgerichts gestützt hat.

15 Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung besteht ebensowenig eine Bindungswirkung des Berufungsgerichts an die Feststellungen des Landgerichts gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Die Vorschrift erlaubt ein Abweichen von den vom Gericht des ersten Rechtszugs festgestellten Tatsachen nur, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Um eine solche vom Landgericht abweichende Bewertung im Tatsächlichen geht es hier jedoch nicht. Vielmehr hat das Berufungsgericht es dahingestellt sein lassen, ob die Ausfertigung der Vollmacht - wie vom Landgericht angenommen - der Bekl. beim Vertragsschluß vorlag und seine Entscheidung lediglich auf eine andere - wenn auch fehlerhafte - rechtliche Begründung gestützt. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO läßt aber solche abweichenden rechtlichen Beurteilungen durch das Berufungsgericht unberührt. 16 Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung schließlich geltend, der Kl. habe das Vorliegen der Vollmachtsausfertigung zugestanden. Dem steht bereits die Beweiskraft des Tatbestandes gemäß § 314 Satz 1 ZPO entgegen. Das Berufungsgericht hat wegen des Sachverhaltes und des streitigen Vorbringens der Parteien in erster Instanz ausdrücklich auf das landgerichtliche Urteil verwiesen. Dort ist die Übersendung einer Ausfertigung der Vollmachtsurkunde durch die Treuhänderin an die Bekl. im Tatbestand in den streitigen Bekl.

vortrag aufgenommen. Die Beweiskraft des Tatbestandes wird durch das Sitzungsprotokoll nicht entkräftet (§ 314 Satz 2 ZPO).

17 bb) Rechtsfehlerhaft ist hingegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die nicht wirksam erteilte Vollmacht sei der Bekl. gegenüber aus dem allgemeinen Rechtsscheingesichtspunkt der Duldungsvollmacht als wirksam zu behandeln. Das Berufungsgericht verkennt bereits die Voraussetzungen der Duldungsvollmacht. Diese ist nur gegeben, wenn der Vertretene es - in der Regel über einen längeren Zeitraum - wissentlich geschehen läßt, daß ein anderer für ihn ohne Bevollmächtigung als Vertreter auftritt, so daß der Vertragspartner daraus berechtigterweise auf das Bestehen einer Vollmacht schließen konnte (st.

Rspr., vgl. nur Senatsurteile vom 22. Februar 2005 - XI ZR 41/04, WM 2005, 786, 788 und vom 21. Juni 2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1522 jeweils m.w.Nachw.).

18 So ist es hier aber nicht. Der Annahme einer Duldungsvollmacht steht entgegen, daß der Kl. nicht gewußt hat, daß die Treuhänderin für ihn als Vertreterin ohne Vollmacht auftritt. Vielmehr durfte er davon ausgehen, daß sie eine wirksame Vollmacht besitzt. Den vor dem Jahre 2000 ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs ließ sich nämlich nichts entnehmen, was für einen Verstoß eines umfassenden Geschäftbesorgungsvertrages und der mit ihm verbundenen Vollmacht gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V. mit § 134 BGB gesprochen hätte (st.

Rspr., siehe nur Senatsurteile vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 75, vom 22. Februar 2005 - XI ZR 41/04, WM 2005, 786, 788, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 832 und vom 21. Juni 2005 - XI ZR 88/04, WM 2005, 1520, 1522, jeweils m.w.Nachw.). Eine Duldungsvollmacht läßt sich auch nicht mit den Erwägungen des Berufungsgerichts begründen. Weder das Schweigen des Kl. auf das Begleitschreiben der Bekl. zum Darlehensvertrag vom 17. Dezember 1993, noch die Tatsache, daß die Treuhänderin auch den Darlehensvertrag vom 20./28. September 1995 für den Kl. abgeschlossen hat, geben etwas für die Annahme her, der Kl. habe vollmachtloses Handeln der Treuhänderin gegenüber der Bekl. wissentlich geduldet.

19 3. Entgegen der Auffassung der Revision hält das Berufungsurteil rechtlicher Überprüfung stand, soweit das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch des Kl. aus Verschulden bei Vertragsschluß verneint hat.

20 a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, daß die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie Senatsurteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1199 m.w.Nachw., für BGHZ 168, 1 vorgesehen).

21 Eine solche Aufklärungspflicht hat das Berufungsgericht bei den von ihm geprüften, möglicherweise verletzten Aufklärungspflichten auf der Grundlage der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. Entgegen der Ansicht der Revision traf die Bekl. auch unter dem Gesichtspunkt eines für sie erkennbaren Wissensvorsprungs keine Aufklärungspflicht.

22 (1) Eine Pflicht der Bank zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises, die grundsätzlich nicht einmal den Verkäufer trifft (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, WM 2003, 1686, 1688) kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, daß die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muß. Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Januar 2004 - XI ZR 460/02, WM 2004, 521, 524, vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1225 und vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200, für BGHZ 168, 1 vorgesehen). Ein den Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zu einem entsprechenden Minderwert der erworbenen Wohnung erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (Senat, Urteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62). Daran fehlt es hier.

23 (2) Der Kl. hat insoweit vorgetragen, die zu einem Kaufpreis von 126.553,29 DM erworbene, 24,46 qm große Wohnung in bestenfalls mittelmäßiger Wohnlage und schlechtem baulichen Zustand habe unter Berücksichtigung des Umstandes, daß sie seit 1999 nicht vermietet sei, zum Zeitpunkt der Klageeinreichung im Juni 2001 einen Verkehrswert in Höhe von 35.000 DM besessen. Einen höheren Verkehrswert habe sie auch im Jahre 1993 nicht gehabt. Dies genügt den Anforderungen an einen substantiierten Sachvortrag zum angeblichen sittenwidrigen Minderwert der Immobilie ersichtlich nicht.

24 Schon nach dem eigenen Vortrag des Kl. kann der Verkehrswert der unvermieteten Wohnung im Jahre 2001 nicht mit dem im Jahre 1993 gleichgesetzt werden. Die Wohnung war im Erwerbszeitpunkt 1993 noch nicht errichtet und wurde erst im November 1995 fertig gestellt. Der Kl. hat im Dezember 1995 die projektierte Miete und auch in der Folgezeit beträchtliche Mieteinnahmen erzielt, die erst nach 1997 stark gesunken sind. Daß sich eine solche Minderung der Mieteinnahmen bzw. deren völliger Ausfall seit 1999 und der 1993 noch nicht vorhandene schlechte bauliche Zustand auf den Verkehrswert der Mietwohnung, der sich vor allem nach dem Ertragswert bestimmt, ausgewirkt haben, liegt auf der Hand.

25 b) Soweit der erkennende Senat mit Urteil vom 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f. Tz. 50 ff., für BGHZ 168, 1 vorgesehen) im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können, und um dem in den Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen, seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank in diesen Fällen ergänzt hat, rechtfertigt dies hier kein anderes Ergebnis.

26 (1) Nach dieser Rechtsprechung können sich die Anleger in Fällen des institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist, so daß sich aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (Senat, Urteil vom 16. Mai 2006 - XI ZR 6/04, WM 2006, 1194, 1200 f., für BGHZ 168, 1 vorgesehen).

27 (2) Diese Voraussetzungen liegen hier schon deshalb nicht vor, weil es bisher an ausreichendem Vorbringen zu einer arglistigen Täuschung durch evident unrichtige Angaben des Vermittlers fehlt. Hierzu ist erforderlich, daß sich die behauptete Täuschung durch Vorspiegeln oder Entstellen von Umständen auf objektiv nachprüfbare Angaben bezieht und nicht lediglich subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen vermittelt werden (vgl. PWW/Ahrens, BGB 2. Aufl. § 123 Rdn. 5; MünchKommBGB/Kramer, 4. Aufl. § 123 Rdn. 15; Palandt/Heinrichs, BGB 65. Aufl. § 123 Rdn. 3). Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank auslösender konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers setzt dem entsprechend konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus (Senat, Urteile vom 19. September 2006 - XI ZR 204/04, WM 2006, 2343, 2345, für BGHZ 169, 109 vorgesehen und vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, Umdruck S. 18). Daran fehlt es hier nach dem insoweit revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Vortrag des Kl.

28 Soweit sich die Revision darauf beruft, eine arglistige Täuschung ergebe sich daraus, daß die ihm für einen Kaufpreis von 126.553,29 DM verkaufte Wohnung im Zeitpunkt des Erwerbs nur einen Wert von 35.000 DM gehabt habe, scheitert dies bereits daran, daß der Kl. - wie ausgeführt - einen sittenwidrigen Minderwert der Immobilie nicht substantiiert dargelegt hat.

29 Weiterhin hat der Vermittler nach dem Vortrag des Kl. in einem persönlichen Berechnungsbeispiel fälschlich angegeben, daß mit jährlichen Bruttomieteinnahmen von 6.270 DM zu rechnen sei, was nach Berücksichtigung der vorzunehmenden Abzüge einer monatlichen Nettoeinnahme von 470 DM entspreche. Ausgehend davon müsse er unter Berücksichtigung von Steuerersparnissen monatlich nur 108 DM aufwenden. Der Kl. hat jedoch bereits nicht dargetan, daß diese Angaben unzutreffend waren. Das vom Kl. vorgelegte Berechnungsbeispiel bezieht sich nur auf die Erwerbsphase und das erste Vermietungsjahr 1995. Im Monat Dezember 1995, in dem die Eigentumswohnung aufgrund der Fertigstellung der Anlage im November 1995 erstmals vermietet werden konnte, hat der Kl. aber nach seinem eigenen Vorbringen die im Berechnungsbeispiel für dieses Jahr prognostizierte Monatsmiete von 470 DM erzielt. Es drängt sich danach nicht auf, daß die Bekl. sich der Kenntnis einer objektiv evidenten arglistigen Täuschung des Kl. geradezu verschlossen hat.

30 Schließlich beruft sich die Revision auf angebliche Aussagen des Vermittlers, die Wohnung würde stetig im Wert steigen und könne jederzeit mit Gewinn verkauft werden. Dabei handelt es sich jedoch um marktschreierische Anpreisungen, die eine Prognose für die Zukunft betreffen und ersichtlich werbenden Charakter besitzen (vgl. Senat, Urteil vom 5. Dezember 2006 - XI ZR 341/05, Umdruck S. 18 Tz. 31). Es fehlt vollständig an der Darlegung konkreter unrichtiger Angaben des Vermittlers zu den wertbildenden Faktoren der Immobilie, welche objektiv nachprüfbar und einem Beweis zugänglich wären. Erst recht kann angesichts der allgemeinen Aussagen des Vermittlers auch in diesem Zusammenhang keine Rede davon sein, sie seien bereits damals objektiv so grob falsch gewesen, daß sich aufdrängt, die Bekl. habe sich der Kenntnis der angeblichen arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

III. 31 Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, war sie zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).