fiktive Instandsetzungskosten

fiktive Instandsetzungskosten; Anrechnung; Modernisierungszuschlag; Fenstermodernisierung

Die Anrechnung fiktiver Instandsetzungskosten auf den Modernisierungszuschlag nach Fenstermodernisierung ist verfassungsrechtlich unbedenklich.

Die Kl. kann zwar den Modernisierungszuschlag für die Fenster im Wege der Zahlungsklage geltend machen. Es liegt nämlich insoweit ein gesondertes Erhöhungsverlangen gem. § 3 MHG v. 13.7.1987 vor, das dem späteren Verlangen der ortsüblichen Vergleichsmiete in zeitlicher Hinsicht vorgeht. Entsprechend den RE der OLG Celle (WM 1981, 151 ff.) und Hamburg (WM 1983, 13 ff.) hat der Vermieter jedoch bei einer Mieterhöhung nach § 3 MHG von den Gesamtkosten seiner Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die der Verbesserung des Gebrauchswertes der Wohnung sowie der Einsparung von Heizenergie dienen, die fiktiven Kosten solcher Instandsetzungen abzuziehen, die zur Zeit seiner Maßnahmen fällig, d. h. bei wirtschaftlicher Betrachtung sowie unter Berücksichtigung seiner Verpflichtungen aus dem Mietvertrag notwendig waren. Der Vermieter hat Fenster und Türen durch Pflegemaßnahmen wie Streichen und Lackieren und durch die Beseitigung von Schäden zu erhalten oder infolge ihres Alters untauglich gewordene Teile auszuwechseln. Mußten die ausgewechselten Teile zur Zeit des Einbaus isolierverglaster Fenster ohnehin gepflegt, ausgebessert oder erneuert werden, so stellt die Modernisierung zugleich Instandsetzung der Mietsache dar.

An diese RE ist die Kammer gebunden. Für eine erneute Vorlage an das OLG Celle ist kein Raum. Denn die verfassungsrechtlichen Bedenken der Kl. greifen nicht durch. Eine Verletzung des Art. 14 GG ist insoweit nicht ersichtlich. Unstreitig war für die Fenster ein neuer Anstrich erforderlich, nach Darstellung der Bekl. haben sie seit dem Einbau überhaupt noch keinen Außenanstrich erhalten. Da diese 30 Jahre alt waren, wären deshalb bei dieser Gelegenheit auch Schäden auszubessern gewesen. Bei dieser Sachlage bemißt die Kammer mit den Bekl. die ohnehin fiktiven fälligen Instandsetzungskosten mit 30 %. Die allgemeine Behauptung der Kl., die ersetzten Fenster hätten durchaus den Anforderungen der Vermietbarkeit entsprochen, ist gegenüber den oben bezeichneten Fakten viel zu unsubstantiiert, als daß eine Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens in Frage käme. Es fehlt jede Angabe, wann welche Pflege- und Erhaltungsmaßnahmen erfolgt sind.