Feuchtigkeitsschäden und Mitverursachung durch Mieter

Steht fest, dass Feuchtigkeitsschäden zum Teil auf Baumängel, zum anderen Teil aber auf unzureichendes Nutzerverhalten zurückzuführen sind, ist dies bei der Bemessung der Minderungsquote mit zu berücksichtigen.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Dem Kl. steht weder entsprechend dem ursprünglich gestellten Antrag zu Ziffer 1 noch gemäß dem mit Schriftsatz vom 20. Mai 2009 neu gefassten Antrag zu Ziffer 1 ein Anspruch auf Mangelbeseitigung im begehrten Umfang gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gegenüber der Bekl. zu.

a. Der Kl. kann nicht - wie ursprünglich mit der Klageschrift vom 9. November 2007 bzw. der Berufungsbegründungsschrift vom 17. Oktober 2008 noch geltend gemacht - die Beseitigung der Unterschreitung der gemäß DIN 4108-2 zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung erforderlichen Mindesttemperaturwerte im Bereich des Fußbodens der Wohnung gegenüber der Bekl. verlangen.

Ein Mangel liegt stets dann vor, wenn die sog. Ist-Beschaffenheit in negativer Weise von der Soll-Beschaffenheit abweicht und die Tauglichkeit der Mietsache hierdurch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 536 Rdnr. 4). Maßgeblich für die Soll-Beschaffenheit sind nicht nur objektive Kriterien, sondern das vertraglich Vereinbarte. Ist keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, so ist die Verkehrsanschauung heranzuziehen (vgl. wie zuvor). In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen (BGH NZM 2006, 582).

aa. Danach entspricht die streitgegenständliche Wohnung vorliegend dem vertragsgemäßen Zustand. Ausdrücklich ist vorliegend nicht die Einhaltung der DIN 4108-2 mietvertraglich vereinbart worden. Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird somit der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB mithin durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nämlich nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes zu berücksichtigen (vgl. Urteil des LG Berlin vom 14.3.2008 - 63 S 316/07 - GE 2008, 1053). Das bedeutet, dass ein Mieter grundsätzlich nur erwarten kann, dass etwa die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Vorschriften und DIN-Normen eingehalten worden sind. Einen Anspruch des Mieters auf Modernisierung gibt es grundsätzlich nicht (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rdnr. 36). Anderes gilt nur, wenn der vom Mieter geforderte Mindest-Standard allgemein üblich ist und nach der Verkehrsanschauung erwartet werden kann (vgl. wie zuvor Rdnr. 33). Werden allerdings Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann grundsätzlich erwartet werden, dass diese nach den im Zeitpunkt der Sanierungsmaßnahme gültigen Vorschriften und DIN-Normen erfolgen.

Vorliegend ist der Fußbodenbereich der streitgegenständlichen Wohnung im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen selber nicht verändert worden, so dass der Kl. insoweit auch nicht die Einhaltung der nunmehr gültigen DIN-Normen verlangen kann. Dass der Fußbodenbereich seinerzeit etwa nicht vorschriftsmäßig errichtet worden wäre, wird nicht behauptet. Unter diesem Gesichtspunkt liegt mithin ein Mangel nicht vor. Daran ändern auch nichts die grundsätzlichen Feststellungen des Sachverständigen K., der im Rahmen seines Gutachtens ausgeführt hat, dass die Werte der DIN 4108-2, was den Fußbodenbereich anbelangt, nicht eingehalten worden seien. Denn ein Anspruch auf Einhaltung der vorgenannten DIN-Norm bzgl. des Fußbodens steht dem Kl. nicht zu.

Der Sachverständige hat ferner auch keine Mängel im Hinblick auf den sanierten Bereich festgestellt. So haben das Aufbringen des Wärmedämm-Verbundsystems bzw. die neu eingebauten Fenster nicht zu einer Erhöhung der Raumluftfeuchte und damit Gefahr von Schimmelbildung geführt.

bb. Die Bekl. ist auch nicht etwa unter dem Gesichtspunkt einer Gesundheitsgefährdung wegen Schimmelbildung zu einer Mängelbeseitigung zu verpflichten, da ein dahingehender Antrag schon nicht gestellt worden ist. Mit dem ursprünglichen Antrag hat er lediglich eine Mängelbeseitigung dergestalt gefordert, dass die gemäß DIN 4108-2 erforderlichen Mindesttemperaturwerte im Bereich des Fußbodens eingehalten werden sollen, nicht aber allgemein etwa die Beseitigung von Schimmelbildung in der Wohnung gefordert.

b. Die Bekl. ist letztlich auch nicht entsprechend dem mit Schriftsatz vom 20. Mai 2009 neu gefassten Antrag zu Ziffer 1, gerichtet darauf, dass in der Wohnung des Kl. die Kältedurchlässigkeit der Fußböden beseitigt werde, zu verpflichten. Dieser Antrag ist bereits derart unbestimmt, dass er nicht den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gerecht wird und damit unzulässig ist. In welchem Maße bzw. Umfang eine Beseitigung der Kältedurchlässigkeit der Fußböden begehrt wird, wird auch nicht ansatzweise verdeutlicht. Weder werden bestimmte Temperaturen insoweit angegeben noch etwa auf bestimmte anwendbare DIN-Vorschriften Bezug genommen.

2. Dem Kl. steht auch kein Anspruch auf Feststellung einer Minderung des Mietzinses i.H.v. 80,93 € für den Zeitraum vom 1.1.2006 bis 30.11.2007 bzw. zukünftig gegenüber der Bekl. zu.

Der insoweit darlegungs- und beweispflichtige Kl. hat die Voraussetzungen für das geltend gemachte Minderungsrecht schon nicht hinreichend dargetan bzw. bewiesen.

Grundsätzlich können zwar Feuchtigkeitsschäden bzw. Schimmelbildungen innerhalb der Wohnung Mängel darstellen, weil sie neben der optischen Beeinträchtigung auch gesundheitliche Risiken mit sich bringen (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rdnr. 203). Allerdings kann der Mieter in einem solchen Fall nicht immer vollumfänglich ein Minderungsrecht in Anspruch nehmen. Bei Mängeln, die ihre Ursache in Baumängeln oder im Verantwortungsbereich des Mieters haben können, ist die Darlegungs- und Beweislast differenzierter zu sehen. So wird hierbei vielfach vertreten, dass bei Feuchtigkeitsschäden zunächst der Vermieter darlegen und beweisen müsse, dass die Schadensursache nicht in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt, somit Baumängel auszuschließen seien, und erst wenn dieses feststehe, müsse der Mieter den Beweis führen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht seinem Wirkungsbereich unterliegen würden (vgl. Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. § 536 Rdnr. 9; LG Mannheim ZMR 1991, 481; AG Königs Wusterhausen WuM 2007, 568; LG Göttingen WuM 1986, 308; LG Braunschweig ZMR 2002, 916; AG Siegburg WuM 2005, 55). Nach einer anderen Auffassung entfällt eine Haftung des Vermieters nicht erst dann, wenn er bewiesen habe, dass ein Baumangel überhaupt nicht ursächlich geworden sei, sondern auch, wenn etwa bewiesen wäre, dass Ursache für den Schimmelbefall ganz oder jedenfalls überwiegend (bspw.) ein nicht ausreichendes Beheizen durch den Mieter gewesen war (LG Hannover WuM 1982, 183). Es spricht insoweit viel für die letztgenannte Auffassung. Auch wenn eine Schimmelbildung durch Baumängel mit verursacht wird, so wird der Mangel, d. h. das Ausmaß der Schimmelbildung, durch ein unzureichendes Nutzerverhalten vergrößert. D. h. bei einem ordnungsgemäßen Lüftungsverhalten würde es zwar ggf. auch zu einer Schimmelbildung und damit zu einem Minderungsrecht kommen, aber eben aufgrund des geringeren Ausmaßes könnte nur ein geringerer Minderungsbetrag beansprucht werden. Steht mithin fest bzw. ist es erwiesen, dass mehrere Ursachen für ein Schadensbild ursächlich geworden sind und jede Ursache selber zu einer anteiligen Vergrößerung des Schadensbildes geführt hat, so ist dies dann bei der Bemessung der Minderungsquote mit zu berücksichtigen.

Vorliegend ist jedoch, wie bereits oben ausgeführt, zumindest derzeit ein Mangel der Mietsache im begehrten Sinne nicht feststellbar. Darüber hinaus fehlt es auch für die Vergangenheit an einer hinreichenden Mängelbeschreibung seitens des Kl., d. h. des Ausmaßes einer etwaigen Schimmelbildung. So hat der Sachverständige K. gerade festgestellt, dass im Zeitpunkt des Ortstermins am 13.2.2007 allein im Arbeitszimmer eine beginnende Schimmelbildung zu verzeichnen sei, nicht in allen übrigen Zimmern. Dies rechtfertigt, selbst wenn die Schimmelbildung allein aufgrund eines Baumangels eingetreten wäre, nicht die begehrte (ca. 15 %) bzw. überhaupt eine Minderung gemäß § 536 BGB. Darüber hinaus verdeutlichen die Feststellungen des Sachverständigen auch, dass Ursache für etwaige Schimmelprobleme in der Vergangenheit ein unzureichendes Heizungs- und Lüftungsverhalten gewesen war. Inwieweit eine ggf. mangelnde Wärmedämmung der Kellerdecke mitursächlich gewesen sein kann, lässt sich jedoch nicht feststellen, so dass auch aus diesem Grund keine Minderung zuerkannt werden kann. Gleiches gilt auch für die beantragte Feststellung einer Mietminderung für die Zukunft. Darüber hinaus ist zudem nicht sicher, welchen Zustand die Wohnung zukünftig aufweisen wird, so dass auch aus diesem Grund kein fester Minderungsbetrag insoweit festgestellt werden kann.

Bei Feuchtigkeitsschäden muss nach ständiger Rechtsprechung - auch des BGH - der Mieter nur den Mangel darlegen und beweisen. Für die Ursache ist zunächst einmal der Vermieter beweispflichtig und muss - durch Sachverständigengutachten - einen Baumangel ausschließen. Erst danach hat sich der Mieter zu entlasten, dass die Schäden nicht auf seinem Nutzungsverhalten (z. B. mangelnde Lüftung) beruhen. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin ist für die Höhe der Mietminderungsquote auch bei Vorliegen eines Baumangels zu prüfen, ob der Mieter ausreichend gelüftet hat.

Der Vermieter hatte umfangreiche Modernisierung- und Sanierungsarbeiten ausgeführt. Die Kellerdecke wurde nicht gedämmt; der Mieter behauptete, er habe nach dem Rückzug aus der Umsetzwohnung erhöhte Raumluftfeuchte und Schimmelpilzbildung in der Wohnung festgestellt. Unter Berufung auf ein Gutachten im selbständigen Beweisverfahren verlangte er Mangelbeseitigung und Feststellung der Minderung.

Das Landgericht Berlin wies mit Urteil vom 15. Juni 2009 die Klage ab, da ein Mangel nicht vorliege. Grundsätzlich könne der Mieter nur verlangen, dass die zur Zeit der Errichtung eines Gebäudes maßgeblichen Vorschriften und DIN-Normen eingehalten wurden. Das sei hier der Fall; im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen sei der Fußbodenbereich nicht verändert worden. Für die geltend gemachte Minderung sei darüber hinaus auch zu berücksichtigen, ob der Mangel durch unzureichendes Nutzerverhalten vergrößert worden sei, da auch bei Vorliegen eines Baumangels dann die Minderungsquote niedriger sein müsse.

Auch wenn die Ausführungen des Landgerichts zur Mitverursachung des Schadens durch den Mieter an sich überflüssig (obiter dicta) sind, weil das Gericht schon einen Baumangel verneint, ist dennoch darauf näher einzugehen, weil die 67. Kammer ihre zukünftige Rechtsprechung damit angedeutet hat ("es spricht ... viel für die ... Auffassung"). Wann ein Minderungsrecht des Mieters entfällt oder geringer zu bewerten ist, wird in Rechtsprechung und Literatur kaum erörtert. Einig ist man sich nur, dass bei (ausschließlicher) Verursachung durch den Mieter ein Minderungs- oder Instandsetzungsanspruch entfällt. Für die Sphärentheorie und die Verantwortlichkeit des Mieters sei hier auf Moriske/Beuermann, Schadstoffe in Wohnungen, 1. Aufl. 2004 verwiesen. Dort heißt es auf Seite 66 f.:

• "Sphärentheorie

Ausgehend von einem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (NJW 1985, 142) hat deshalb die Rechtsprechung eine Art Sphärentheorie entwickelt, wonach der Vermieter beweisen muss, dass die Schadensursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt (BGH GE 1994, 1112; BGH NZM 2000, 549; OLG Saarbrücken NJW-RR 1988, 652).

Der Vermieter muss (durch Sachverständigengutachten) in all diesen Fällen beweisen, dass kein Baumangel vorliegt. Das gilt sowohl für Schimmelpilz (LG Berlin GE 1999, 308 mit unrichtigem redaktionellem Leitsatz) wie für Fogging (LG Berlin GE 2003, 1019; LG Duisburg WuM 2003, 494; LG Ellwangen GE 2002, 53). Für die Belastung mit Umweltgiften wie Formaldehyd oder PAK gilt nichts anderes (missverständlich LG Berlin GE 2003, 955; das Urteil ist deshalb im Ergebnis zutreffend, weil der Mieter den Mangel nicht bewiesen hatte).

Ein Sachverständigengutachten für Baumängel ist allerdings dann entbehrlich, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine Verantwortung des Mieters sprechen.

Beispiel (nach AG Köpenick GE 2003, 814):

Die Fenster waren vor kurzem tischlermäßig überarbeitet worden und sind jetzt wieder in einem überholungsbedürftigen Zustand. Am Fensterkitt hat sich Schimmelbefall gebildet, das Wohnungsaufsichtsamt stellte bei einer Besichtigung eine relativ hohe Luftfeuchtigkeit und relativ niedrige Raumlufttemperaturen fest. Hier liegt kein Baumangel vor, sondern eine Verursachung der Schäden durch unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten.

Beispiel (nach AG Tiergarten GE 1987, 1271): Im Ortstermin stellte das Gericht fest, dass der Heizkörper nicht in der Fensternische, sondern an der gegenüberliegenden Wand angebracht ist. An der Außenwand hatten sich Schimmelpilze gebildet, was noch dadurch begünstigt wurde, dass die Dachrinne undicht ist und Regenwasser an der Fassade herablaufen kann.

• Vertretenmüssen/Verschulden

Aus einem Mangel, den der Gläubiger selbst zu vertreten hat, können keine Ansprüche hergeleitet werden. Im Kauf- und Werkvertragsrecht ist das unproblematisch, da der Käufer oder Besteller bis zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs in der Regel keine Zugriffsmöglichkeit auf die Sache hat, so dass eine Mangelverursachung durch ihn ausscheidet. Anders ist es im Mietrecht mit dem praktisch wichtigsten Fall der Minderung. Änderungen oder Verschlechterungen der Mietsache im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB), so dass ihm alle Gewährleistungsrechte erhalten bleiben. Der Begriff des Vertretenmüssens ist nicht mit dem Verschulden nach § 276 BGB identisch, wenn auch dies der Hauptfall des Vertretenmüssens ist. Das Geldbeschaffungsrisiko (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) hat der Schuldner immer zu vertreten, ebenso wie das Verschulden des Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB). Die Rechtsprechung hatte aus § 324 Abs. 1 BGB a. F. hergeleitet, dass ein Minderungsrecht des Mieters dann ausscheidet, wenn er die Mängel selbst zu vertreten hatte (OLG Naumburg NZM 2001, 100). Die neuere Gesetzessprache spricht statt von Vertretenmüssen von Verantwortlichkeit (amtliche Überschriften der §§ 276, 278 BGB); nach § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB n. F. (Nachfolgevorschrift von § 324 a. F.) muss der Gläubiger seine vertraglichen Pflichten weiter erfüllen, wenn er für die Unmöglichkeit allein oder ‚weit überwiegend' verantwortlich ist. Die Vorschrift ist deshalb anwendbar, weil durch Zeitablauf dem Vermieter die (mangelfreie) Gebrauchsüberlassung unmöglich wird (BGH WuM 1991, 25).

• Verantwortlichkeit

Mit der Verwendung des Begriffs der Verantwortlichkeit statt des Vertretenmüssens soll die bisherige Rechtslage nicht verändert werden; in der amtlichen Begründung (BT-Drucks. 14/6040 S. 189) ist die Rede von leichten Umformulierungen. Neu ist allerdings die Formulierung ‚weit überwiegend verantwortlich', die in § 324 BGB a. F. fehlte. ‚Damit soll ein Grad der Mitverantwortung umschrieben werden, der über § 254 auch einen Schadensersatzanspruch ausschließen würde' (BT-Drucks. 14/6040 S. 187). Das bedeutet eine Verantwortungsquote von in der Regel 90 %, mindestens aber 80 % (Palandt-Heinrichs, 63. Aufl., Rdn. 9 zu § 326 BGB).

Der Begriff der Verantwortlichkeit enthält über die objektive Verursachung hinaus eine subjektive Komponente. Der Mieter hat zwar Mängel aus vertragsgemäßem Gebrauch nicht zu vertreten. Die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs werden jedoch überschritten, wenn sich daraus vermeidbare Schäden ergeben. Diese vermeidbaren Schäden müssen erkennbar sein in der Ursache. Allgemein bekannt ist die Gefahr von Parkettschäden durch Stöckelschuhe; dem Wohnraummieter ist zuzumuten, hier die Schuhe zu wechseln (bei Geschäftsraum ist das anders; vgl. OLG Karlsruhe WuM 1997, 211). Erkennbar bei erforderlicher Sorgfalt im Gebrauch sind Feuchtigkeitsschäden für den Mieter nur in den Fällen des falschen Nutzerverhaltens, also für geringes Heizen und Lüften, Wäschetrocknen in seiner Wohnung (vgl. LG Bad Kreuznach ZMR 2004, 36). Seine Wohngewohnheiten braucht der Mieter nicht über das zumutbare Maß hinaus zu verändern (LG Hamburg WuM 1988, 353); seine Möbel darf er in üblicher Weise aufstellen (LG Hamburg ZMR 2004, 41; a. A. LG Berlin GE 1988, 37, das Möbel mit offenen Sockeln verlangt).

In ‚Fogging'-Fällen ist die Gefahr des Schadenseintritts für den Durchschnittsmieter nicht zu erkennen, der Kerzen abbrennt und Vinyltapeten geklebt hat. All dies gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch."

Bei einer bloßen Mitverursachung durch den Mieter, die nicht den Grad der weit überwiegenden Verantwortlichkeit erreicht, entfällt also weder ein Minderungs- noch ein Instandsetzungsanspruch des Mieters. Bei Vorliegen eines Baumangels ist eine solche überwiegende Verantwortlichkeit zu verneinen, so dass hier die Rechte des Mieters nicht eingeschränkt sind. Die herrschende Meinung, die das Landgericht zitiert, ist daher zutreffend. Grundsätzlich ist auch dann, wenn der Mieter (nur) Mietminderung geltend macht, zunächst durch Sachverständigengutachten ein Baumangel auszuschließen.