Feuchtigkeitsschäden

Feuchtigkeitsschäden; Mietzinsminderung; Gebrauch; vertragswidrige Beweislast des Vermieters

1. Dem Mieter steht ein Mietminderungsrecht nicht zu, wenn er Feuchtigkeitsschäden durch vertragswidrigen Gebrauch selbst herbeigeführt hat.

2. Bei Feuchtigkeitsschäden ist in einer wärmeren Jahreszeit eine geringere Mietminderung anzusetzen als in einer kälteren Jahreszeit.

Die Bekl. waren gemäß § 537 BGB berechtigt, den Kaltmietzins in Höhe von 855,90 DM in den Monaten Mai bis einschließlich September um jeweils 5% und in den Monaten Oktober bis einschließlich April um jeweils 10% zu mindern. In den vom Sachverständigen Dr. F. festgestellten und im wesentlichen unstreitigen Feuchtigkeitsschäden im WC, Abstellraum, Schlafzimmer, Mittel- und Wohnzimmer ist ein Mangel im Sinne des § 537 BGB zu sehen, der die Tauglichkeit der Mietsache nicht unerheblich beeinträchtigt. Danach waren aber die Bekl. berechtigt, den Miet-zins zu mindern. Unter Berücksichtigung der vom Sachverständigen Dr. F. angefertigten Fotos, des unstreitigen Sachverhaltes und den als Parteivortrag zu wertenden tatsächlichen Feststellungen des Sachverständigen M. hält das Gericht in den "wär-meren" Monaten (Mai bis September) eine Mietzinsminderung von 5% des Kaltmietzinses und in den "kälteren" Monaten eine Mietzinsminderung von 10% für angemessen. Hierbei war zu berücksichtigen, daß in den wärmeren Monaten nach den Fest-stellungen des Sachverständigen F. und nach dem eigenen Vortrag des Bekl. im Schriftsatz vom 5. Oktober 1987 die Beeinträchtigung primär im optischen Bereich gelegen hat.

Allerdings steht den Bekl. ein Mietminderungsrecht nicht zu, wenn sie die Feuchtigkeitsschäden durch einen vertragswidrigen Gebrauch selbst herbeigeführt haben. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht eine solche Vertragsverletzung aber nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Vielmehr liegt es nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen Dr. F., die Ursachen der Feuchtigkeitsschäden pri-mär in baulichen Mängeln zu suchen. So sind nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen die Feuchtigkeitserscheinungen im WC wahrscheinlich im Bereich der Entwässerungsleitungen zu suchen. Die nicht unerheblichen Feuchtigkeitsschäden im Abstellraum haben ihre Ursache nach dem Sachverständigengut-achten in dem zu geringen Außenwandquerschnitt, der den Mindestwärmeschutz der DIN 4108 nicht erfüllt. Ebenso sind die Feuchtigkeitserscheinungen im Bereich der Fensterbrüstungen im wesentlichen auf einen zu geringen Brüstungsdurchschnitt zu-rückzuführen und zudem auf die Tatsache, daß sich an diesen Stellen entgegen der baulichen Gegebenheiten kein Heizkörper befindet. Auch kann nicht übersehen wer-den, daß im Schlafzimmer der Heizkörper an einer ungewöhnlich ungünstigen Stelle angebracht ist.

Nach alledem steht aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme jedenfalls nicht mit der erforderlichen Sicherheit zur Überzeugung des Gerichts fest, daß vertragswidriges Verhalten der Bekl. die Feuchtigkeitsschäden herbeigeführt hat. Hierfür war aber die Kl. darlegungs- und beweispflichtig. Dieses folgt nach Auffassung des Gerichts daraus, daß die Bekl. entsprechend dem Wortlaut des § 537 BGB nur das Vorhan-densein eines Mangels, hier die Feuchtigkeit, darlegen und beweisen müssen. Der Kl. steht auch nicht die Beweislastumkehr entsprechend dem Wortlaut des § 548 BGB zur Seite. Eine Beweislastumkehr gemäß § 548 BGB setzt nämlich voraus, daß der Vermieter dem Mieter bei Mietbeginn eine der Sollbeschaffenheit entsprechende Mietsache übergeben hat (vgl. Palandt BGB, 46. Aufl., § 548, Anm. 1 c; OLG Karls-ruhe NJW 1985, 142 ff.). Gerade diese Tatsache wird aber von den Bekl. bestritten.

vgl. LG Berlin - 62 S 167/86 - Urteil vom 9. März 1987