Feuchtigkeit im Einfamilienhaus

Feuchtigkeit im Einfamilienhaus; arglistiges Verschweigen der Feuchte im Keller; Kaufvertragsanfechtung; Arglist; Aufklärungspflicht

Fragen des Käufers nach der Beschaffenheit des Kaufobjekts müssen vollständig und richtig beantwortet werden . Eine nur vergangenheitsbezogene Erklärung ohne Hinweis auf die gegenwärtige Beschaffenheit erfüllt ohne weiteres den objektiven Tatbestand einer arglistigen Täuschung.

I. 1 Mit notariellem Vertrag vom 4. Februar 1999 kaufte der Kl. von den Bekl. unter Gewährleistungsausschluß ein Einfamilienhaus mit Kellerräumen, in die 1984 Wasser eingedrungen war. Vor Abschluß des Vertrags erklärten die Bekl. auf Nachfrage, daß der Keller nicht feucht sei und es Schwierigkeiten mit Feuchtigkeit nicht gegeben habe. Nach Übergabe des Grundstücks an den Kl. drang im Jahr 2001 erneut Wasser in den Keller ein. Vor diesem Hintergrund möchte sich der Kl. von dem Kaufvertrag lösen und macht hierzu eine arglistige Täuschung der Bekl. geltend. Die Klage ist in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben. Die Revision hat das Oberlandesgericht nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde des Kl.

II. 2 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist begründet und führt nach § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht, wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht.

3 1. Die Beschwerde rügt zu Recht, daß das Berufungsgericht unter Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG davon ausgegangen ist, es könne nicht festgestellt werden, daß es vor Abschluß des Kaufvertrages - abgesehen von dem unstreitigen Wassereinbruch im Jahr 1984 - Feuchtigkeitsprobleme gegeben habe und dies den Bekl. bekannt gewesen sei. Das Berufungsgericht hat sich zwar mit der schriftlichen Zeugenaussage des Zeugen P. befaßt, ist jedoch nicht auf die entgegen stehende Bekundung des Zeugen eingegangen, der Keller sei mehrmals durch die vorderen Fenster leer gepumpt worden. Da das Berufungsgericht den Zeugen weder für unglaubwürdig gehalten noch dessen Angaben für unglaubhaft erachtet hat, liegt ein Gehörsverstoß vor, der auch entscheidungserheblich ist, weil nicht auszuschließen ist, daß die Berücksichtigung der übergangenen Angabe des Zeugen zur Bejahung einer arglistigen Täuschung geführt hätte.

4 2. Für die erneute Sachbehandlung weist der Senat darauf hin, daß die Bekl. auf Nachfrage nicht nur erklärt haben, der Keller sei nicht feucht, sondern darüber hinaus mit Blick auf die Vergangenheit, daß es Schwierigkeiten mit Feuchtigkeit nicht gegeben habe. Da Fragen des Vertragspartners vollständig und richtig beantwortet werden müssen (vgl. nur BGHZ 74, 383, 392; BGH, Urt. v. 14 Januar 1993, IX ZR 206/91, NJW 1993, 1323, 1324), erfüllt die vergangenheitsbezogene Erklärung ohne weiteres den objektiven Tatbestand einer arglistigen Täuschung. Arglist schiede danach nur aus, wenn die Kl. den Wassereinbruch im Jahr 1984 bei ihrer Erklärung nicht einmal mehr im "Begleitbewußtsein" gehabt hätten oder aber auf den Vorfall hingewiesen hätten. Feststellungen hierzu fehlen. Sollte das Berufungsgericht unter diesem Gesichtspunkt zur Bejahung einer arglistigen Täuschung der Bekl. gelangen, käme es auf die - ebenfalls ein arglistiges Verhalten nahe legenden - Behauptungen des Kl. zu dem fehlenden Schwarzanstrich und zu den Begleitumständen hierzu nicht mehr an.