Feuchter Mieterkeller in Einfamilienhaus

Feuchter Mieterkeller in Einfamilienhaus; Mangelbeseitigungsanspruch

Die Nutzung eines unmittelbar an die Wohnräume (vermietete Doppelhaushälfte) angegliederten Kellers dient - anders als bei einer Mietwohnung mit einem dezentralen Keller (-Verschlag) - zumindest auch der Lagerung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und dem Waschen und Trocknen von Wäsche. Diese vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit ist daher nur durch einen trockenen Keller möglich.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Mieter einer 1939 errichteten Doppelhaushälfte. Er verlangte klageweise vom Vermieter wegen Feuchtigkeit die Instandsetzung des unmittelbar an die Wohnräume angegliederten Kellers.

[...] II. Die Berufung ist unbegründet. Den Kl. steht gegenüber den Bekl. der vom Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Instandsetzung des Kellers gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Danach hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Tatbestandsvoraussetzungen sind sämtlich erfüllt:

Der streitgegenständliche Keller befindet sich nicht mehr in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Denn der Keller ist ausweislich des Vortrags der Kl. und der eingereichten Fotos derart feucht, dass jeden Monat mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Wänden rieseln, dort gelagerte Pappe klamm wird und im Keller aufbewahrte Lebensmittel und Schuhe schimmeln. Zwar hat die Bekl. den Vortrag der Kl. bestritten, doch war ihr Bestreiten gemäß § 138 Abs. 2 ZPO vor dem Hintergrund, dass sie selbst unstreitig das von den Bekl. angemietete Haus besichtigt hat, als sog. pauschales Bestreiten ohne nähere Darlegungen zum ihrer Auffassung nach zutreffenden derzeitigen Zustand des Kellers unbeachtlich (vgl. Greger, in: Zöllner, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 138 Rz. 8 a m.w.N.). Davon ausgehend bedurfte es keiner Entscheidung der Kammer, ob nicht bereits prima facie vom klägerseits behaupteten Zustand des Kellers auch deshalb auszugehen war, weil im vermieterseitigen Schreiben vom 19. September 2000 ausdrücklich ein „durchfeuchteter Keller aufgrund der nicht mehr intakten Außenisolierung des Mauerwerks" eingeräumt worden ist.

Die Durchfeuchtung des Kellers stellt einen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der dem üblichen Standard vergleichbarer Räume entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 Tz. 15). Gemessen daran entspricht bei der hier zur Beurteilung stehenden Vermietung einer Doppelhaushälfte nur ein trockener Keller dem üblichen Mindeststandard. Denn die Nutzung des unmittelbar an die Wohnräume angegliederten Kellers dient - anders als bei einer Mietwohnung mit einem häufig dezentralen Keller (‑verschlag) - zumindest auch der Lagerung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und dem Waschen und Trocknen von Wäsche. Diese - vertragsgemäße - Nutzungsmöglichkeit ist durch den derzeitigen Zustand des Kellers nicht nur unerheblich beeinträchtigt.

An dieser Beurteilung ändert der Errichtungszeitpunkt des Hauses im Jahre 1939 nichts. Selbst wenn die Bauausführung des Kellers - dem streitigen Vortrag der Bekl. entsprechend - den damaligen technischen Anforderungen entsprochen haben sollte, steht dies dem Vorliegen eines Mangels nicht entgegen. Denn in einem Mietverhältnis sind in erster Linie die vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen. Die Sollbeschaffenheit richtet sich deshalb vorrangig danach, ob die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist oder nicht (Kammer, Urt. v. 8. Juni 2012 - 63 S 423/11, WuM 2012, 670 Tz. 6 m. w. N.). Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache indes ist aufgrund der im Keller aufgetretenen erheblichen Feuchtigkeitserscheinungen beeinträchtigt, selbst wenn die Bekl. die zum Errichtungszeitpunkt maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten haben sollte. Nur in dem Fall, in dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes technische Normen zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard bestehen, sind diese zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit der Mietsache heranzuziehen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Tz. 13 m.w.N.). An diesen aber fehlt es. Denn es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes technische Normen bestanden hätten, die entweder die Durchfeuchtung eines Kellers zum Normstandard erhoben oder trotz ihrer Beachtung durch den Bauherrn zwangsläufig zu einer Durchfeuchtung des Kellers geführt hätten.

Dass der streitgegenständliche Keller seit seiner Errichtung im Jahre 1939 über die Jahrzehnte einer Veränderung durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen unterlegen ist, liegt auf der Hand. Diese - naturgemäßen - Veränderungen stehen dem Mangelbeseitigungsanspruch der Kl. jedoch nicht entgegen, da die Instandhaltung der Mietsache als Kardinalpflicht des Vermieters die Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache umfasst; dazu zählt insbesondere die Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel (BGH, Urt. v. 6. April 2004 - XII ZR 158/01, NJW-RR 2006, 84 Tz. 24).

Der Mängelbeseitigungsanspruch der Kl. ist auch nicht gemäß § 536 b Abs. 1 BGB ausgeschlossen, da sie bei Vertragsschluss oder Übergabe weder positive Kenntnis von den streitgegenständlichen Mängeln hatten noch ihnen diese infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind. Grobe Fahrlässigkeit liegt nur vor, wenn dasjenige unbeachtet gelassen wird, was jedem hätte einleuchten müssen; sie liegt nicht bereits darin, dass der Mieter die Mietsache nicht auf ihre Eignung untersucht hat (Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 72. Aufl. 2013, § 536 b Rz. 5 m. w. N.). Konkrete Umstände, die den Schluss auf eine Mangelkenntnis zu Lasten der Kl. gerechtfertigt hätten, hat die insoweit darlegungs‑ und beweisbelastete Bekl. auch auf den erheblichen Gegenvortrag der Kl. zum Übergabezustand der Mietsache nicht dargetan. Davon ausgehend kam es im Ergebnis auf den - gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO ohnehin verspäteten - Beweisantritt zum Besichtigungszustand der Mietsache nicht an. Ebenso konnte dahinstehen, ob und in welchem Umfang § 536 b Abs. 1 BGB auf den aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden Mängelbeseitigungsanspruch überhaupt anwendbar ist (vgl. dazu BGH, Urt. v. 18. April 2007 - XII ZR 139/05, ZMR 2007, 605 Tz. 28 m. w. N.).

Auch bei einem 1939 errichteten Haus stellt die Durchfeuchtung des Kellers jedenfalls dann einen Mangel der Mietsache dar, wenn der Keller unmittelbar an die Wohnräume (vermietete Doppelhaushälfte) angegliedert ist und – anders als bei dezentralen Keller (-verschlägen) – zumindest auch der Lagerung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und dem Waschen und Trocknen von Wäsche dient.

Der Mieter hat eine 1939 errichtete Doppelhaushälfte gemietet. In dem unmittelbar an die Wohnräume angegliederten Keller trat erhebliche Feuchtigkeit auf, was zur Instandsetzungsklage gegen den Vermieter führte. Das Amtsgericht verurteilte antragsgemäß, wogegen der Vermieter in die Berufung ging.

Die ZK 63, Einzelrichter, wies die Berufung zurück. Die Durchfeuchtung des Kellers stelle einen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter könne nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, die dem üblichen Standard vergleichbarer Räume entspreche.

Gemessen daran entspreche bei der hier zur Beurteilung stehenden Vermietung einer Doppelhaushälfte nur ein trockener Keller dem üblichen Mindeststandard. Die Nutzung des unmittelbar an die Wohnräume angegliederten Kellers diene nämlich – anders als bei einer Mietwohnung mit einem häufig dezentralen Keller (-verschlag) – zumindest auch der Lagerung von Lebensmitteln, Kleidungsstücken und dem Waschen und Trocknen von Wäsche.

Diese – vertragsgemäße – Nutzungsmöglichkeit sei durch den derzeitigen Zustand des Kellers nicht nur unerheblich beeinträchtigt.

An dieser Beurteilung ändere der Errichtungszeitpunkt des Hauses im Jahre 1939 nichts. Selbst wenn die Bauausführung des Kellers den damaligen technischen Anforderungen entsprochen haben sollte, stehe dies dem Vorliegen eines Mangels nicht entgegen. Die Sollbeschaffenheit richte sich vorrangig danach, ob die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sei oder nicht.

Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache sei vorliegend indes aufgrund der im Keller aufgetretenen erheblichen Feuchtigkeitserscheinungen beeinträchtigt, selbst wenn die zum Errichtungszeitpunkt maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten worden seien. Dass der streitgegenständliche Keller seit seiner Errichtung über die Jahrzehnte einer Veränderung durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen unterlegen sei, liege auf der Hand. Diese – naturgemäßen – Veränderungen stünden dem Mängelbeseitigungsanspruch jedoch nicht entgegen, da die Instandhaltung der Mietsache als Kardinalpflicht des Vermieters die Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustandes der Mietsache umfasse. Dazu zähle insbesondere die Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel.