Feststellungsklage zur Verjährungsunterbrechung

Feststellungsklage zur Verjährungsunterbrechung; Verjährung des Rückforderungsanspruchs bei rückwirkender Herabsetzung der Stichtagsmiete; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Stichtagsmiete; rückwirkende Herabsetzung; Rückforderungsanspruch; Verjährungsfrist; Verjährungsunterbrechung; Feststellungsklage; Preisstellenbescheid; Bestandskraft

1. Da der Antrag auf Mietherabsetzung bei der Preisstelle für Mieten die Verjährungsfrist des § 30 I 2 I. BMG nicht unterbricht, ist eine Feststellungsklage zum Zwecke der Verjährungsunterbrechung zulässig.

2. Das Feststellungsinteresse für einen zurückliegenden Zeitraum ist gegeben, da nach § 2 I Satz 1 I. BMG die Möglichkeit einer rückwirkenden Mietpreisherabsetzung besteht.

3. Für die Begründetheit der Feststellungsklage reicht es bereits aus, daß ein Anspruch auf Rückforderung zu viel entrichteten Mietzinses möglich und wahrscheinlich ist.

Die Feststellungsklage ist gemäß § 256 ZPO zulässig. Das Interesse der Kl. an der begehrten Feststellung besteht, da der Geltendmachung eines Anspruches gemäß §§ 26 Abs. 2, 30 Abs. 1 I. BMG auf Rückzahlung preisrechtlich unzulässigen vereinbarten und gezahlten Mietzinses gegen die Bekl. die Verjährung droht. Der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten verjährt gemäß § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG innerhalb eines Jahres von der Leistung an. Maßgebend für den Zeitpunkt des Entstehens des Rückforderungsanspruches sind die Vorschriften der §§ 26 und 30 I. BMG. Im Falle der wegen Preisbindungsverstoßes unwirksamen Mietpreisvereinbarung gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG entsteht das Rückforderungsrecht gemäß § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG mit der preisrechtswidrigen Leistung. Von diesem Zeitpunkt an läuft die einjährige Verjährungsfrist des § 30 Abs. 1 Satz 2 I. BMG. Die Kammer geht in Übereinstimmung mit der in den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 25. Juni 1980 (BGH LM Nr. 9 zu § 210 BGB) und des Kammergerichts in dem Rechtsentscheid vom 9. August 1982, (abgedruckt in RiM, Rechtsentscheide im Mietrecht, Seite 700 ff.) vertretenen Auffassung davon aus, daß die Verjährung nicht gemäß § 210 BGB durch den Antrag auf Herabsetzung der Miete bei der Preisstelle für Mieten gemäß § 2 Abs. 1 I.BMG (neue Folge) unterbrochen worden ist, weil es sich bei dem auf Antrag des Mieters ergehenden Bescheid der Preisbehörde nicht um eine Vorentscheidung im Sinne des § 210 Satz 1 1. Fall BGB handelt, von der die Zulässigkeit des Rechtswegs zu den Zivilgerichten abhängig ist.

Es kann auch nicht der Auffassung der Bekl. gefolgt werden, daß das Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO deshalb zu verneinen sei, weil der Lauf der Verjährungsfrist noch nicht begonnen habe. Die Bekl. will dies daraus herleiten, daß die preisrechtlich zulässige Miete erst durch den bestandskräftigen Preisstellenbescheid konstitutiv für die Zukunft festgesetzt werde und deshalb, selbst wenn der Preisstellenbescheid eine rückwirkende Herabsetzung beinhalte, jedenfalls die Verjährung für einen etwaigen Rückforderungsanspruch gemäß § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG erst mit der Bestandskraft des Herabsetzungsbescheides beginnen könne. Wie das Kammergericht in dem Rechtsentscheid vom 9. August 1982 überzeugend ausführt, ist aufgrund der Regelung in § 26 Abs. 2 I. BMG, die nach ihrer Einführung durch das Abbaugesetz vom 23.6.1960 auch bei mehrfachen Änderungen des I. Bundesmietengesetzes unverändert geblieben ist, bei preisgebundenem Wohnraum eine Mietvereinbarung insoweit und solange unwirksam als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preisrechtlich zulässig ist. Die Unwirksamkeit der Mietvereinbarung tritt grundsätzlich kraft Gesetzes ein, ohne daß es dazu noch eines rechtsgestaltenden Aktes der Preisbehörde oder eines Gerichtes bedarf. Diese gesetzliche Regelung wird ihrem Gehalt nach nicht geändert durch die neue Bestimmung des § 1 Abs. 3 I. BMG, nach der eine preisrechtlich unzulässige Mietvereinbarung, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen ergibt, vom 1. Januar 1979 an als wirksam gilt, sofern diese Miete nicht von der Preisbehörde bis zum 10. Dezember 1980 herabgesetzt worden ist oder gemäß § 2 Abs. 1 I. BMG (neu) auf einen innerhalb einer bestimmten Frist gestellten Antrag des Mieters zu einem späteren Zeitpunkt auf den preisrechtsgemäßen Antrag des Mieters zu einem späteren Zeitpunkt auf den preisrechtsgemäßen Betrag herabgesetzt wird. Aufgrund der Neufassung des § 1 I. BMG soll eine Heilung einer etwaigen preisrechtlich unzulässigen und damit nach § 26 Abs. 2 I. BMG unwirksamen Mietvereinbarung nur unter der Bedingung eintreten, daß nicht der Mieter bis zum 30. November 1981 gemäß § 2 Abs. 1 I. BMG bei der Mietpreisstelle den Antrag auf Mietherabsetzung gestellt hat und die Preisstelle diesem Antrag entspricht.

Das Feststellungsinteresse der Kl. besteht auch für den im Klageantrag angegebenen zurückliegenden Zeitraum. Es kann dahinstehen, ob dem Herabsetzungsbescheid rückwirkend rechtsgestaltende Wirkung zukommt und von der Preisbehörde im Preisbescheid die rückwirkende Herabsetzung ausgesprochen wird, wovon das Kammergericht ausgeht. Jedenfalls begründet die Möglichkeit, daß insbesondere unter Berücksichtigung von Inhalt und Zweck des § 2 Abs. 1 Satz 1 I. BMG (neu) - einerseits zeitlich zurückliegende Preisverstöße zu sanktionieren, andererseits aber das Recht des Mieters zeitlich befristet zu wahren, den eigentlich rechtmäßigen Zustand herbeizuführen - die preisrechtlich zulässige Miete rückwirkend herabgesetzt werden kann, das Interesse der Kl., die Einrede der Verjährung für diesen Fall durch die Erhebung der Feststellungsklage auszuschließen.

Die Feststellungsklage ist auch begründet, da ein Rückforderungsanspruch der Kl. möglich und wahrscheinlich ist, wenn auch der Höhe nach wegen des noch schwebenden Verwaltungsgerichtsverfahrens über die Anfechtungsklage der Kl. noch nicht bezifferbar. Die sachliche Begründetheit der Feststellungsklage setzt nur voraus, daß die Entstehung eines Rückzahlungsanspruches der Kl. gegen die Bekl. wahrscheinlich ist (vgl. BGH in NJW 1972, Seite 198; 1978 Seite 544).